רוב תכניות הפיתוח של הפריפריה בישראל נבנו לאורך השנים על אותו רצף: מאשרים תכנית, משווקים קרקע, בונים דירות, ומקווים שהתושבים יגיעו. בגליל המזרחי מנסים עכשיו לסדר את הרצף אחרת, ולהתחיל דווקא מהסוף. הרעיון הוא לעגן קודם מקומות עבודה יציבים, ורק אחר כך לפתוח את הדיור, כשההטבה המרכזית לא ניתנת ליזם אלא לעובד עצמו. זו איננה המצאה חדשה: לפני כארבעה עשורים בדיוק כך נוצר אחד מסיפורי ההצלחה המוכרים של הגליל המערבי. ריכזנו כאן מה בדיוק מונח על השולחן, מה כבר מאומת ומה עדיין ברמת דיווח בלבד, ולמה ההבחנה הזו חשובה במיוחד למי ששוקל רכישה באזור.

למה בכלל צריך מודל אחר

הבעיה של הגליל המזרחי מעולם לא הייתה מחסור בקרקע. אפשר לראות את זה בפער הפשוט בין המחירים: קריית שמונה, עם כ-23 אלף תושבים, נחשבת שנים לאחת הערים הזולות בישראל, ובכל זאת האוכלוסייה שלה כמעט לא גדלה. כשקרקע זולה ואנשים לא באים, סימן שהחסם נמצא במקום אחר. בדרך כלל הוא נמצא בשלושה מקומות: מקומות עבודה שמתאימים להשכלה של מי שאתם מנסים למשוך, שירותים ציבוריים ברמה שמשפחה צעירה מוכנה לחיות איתה, וזמן נסיעה סביר למרכזי תעסוקה.

מכאן ההיגיון של המהלך. אם מוסיפים דירות בלי להוסיף מעסיקים, מתקבל היצע שמחפש ביקוש, והתוצאה היא בדרך כלל מחירים שנשארים נמוכים ופרויקטים שנתקעים. אם מוסיפים מעסיק גדול בלי לפתור לעובדיו את שאלת הדיור, מקבלים נסיעות ארוכות ותחלופה גבוהה. המודל שמקודם כעת מנסה לחבר בין השניים בנקודת הזמן שבה החיבור זול ביותר: לפני שהמפעל נבנה.

חשוב לומר את זה מראש, כי זה מה שמבדיל בין אופטימיות לבין חשבון: תכנון אזורי הוא כלי איטי. גם כשהוא מצוין, הוא מייצר תוצאות על פני שנים ולעיתים על פני עשור. מי שמתמחר דירה היום על בסיס תכנית שעדיין מגובשת, מתמחר ציפייה ולא נכס.

המנגנון: קרקע מוזלת לעובד, לא ליזם

כאן נמצא החידוש האמיתי, ולכן שווה לדייק בו. על פי הפרסומים, רשות מקרקעי ישראל בוחנת לתמרץ חברות שיחליטו להרחיב את פעילותן בצפון, ובעיקר תעשיות ביטחוניות, באמצעות הקצאת קרקע מוזלת לבנייה עצמית לעובדי החברה, בפטור ממכרז, בסמוך לאזורי התעסוקה החדשים שיוקמו. כלומר ההטבה מגיעה לעובד בדמות מגרש, ולא ליזם בדמות קרקע זולה למגורים שאותה הוא ימכור הלאה.

ההבדל הזה אינו סמנטי. כשמוזילים קרקע ליזם, ההטבה מתגלגלת לרוכש רק בחלקה, ותלויה בתנאי השוק ובתחרות. כשמקצים מגרש לעובד בבנייה עצמית, ההטבה מגיעה במלואה למי שאמור להישאר במקום, והיא גם קושרת אותו ליישוב לאורך זמן, מפני שבית שבנית בעצמך אינו נכס שמוכרים בקלות אחרי שנתיים. מנקודת מבט של מדינה שמנסה לייצב אוכלוסייה, זו בדיוק ההשפעה הרצויה.

לצד היתרון יש גם שתי מגבלות שכדאי להכיר. הראשונה, פטור ממכרז הוא חריג לכלל, והוא מחייב עיגון בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ובהוראות הדין. ככל שהיקף ההקצאה גדל, כך גדלה גם הרגישות הציבורית והמשפטית סביבו. השנייה, מודל שמקשר דיור למקום עבודה מסוים יוצר תלות: אם המפעל מצמצם פעילות, נשארים היישוב והתושבים עם מבנה תעסוקה שנשען על עוגן אחד.

תפן, ישקר, ומה באמת אפשר ללמוד משם

התקדים שמוזכר בהקשר הזה הוא אחד הסיפורים המוכרים של הגליל: הקמת מפעל ישקר בפארק התעשייה תפן, ובעקבותיה הקמת היישובים לבון וכפר ורדים. המבנה דומה מאוד למה שמקודם היום. תחילה נוצר עוגן תעסוקתי איכותי, אחר כך נבנו סביבו יישובי מגורים, והאוכלוסייה שהגיעה הייתה במידה רבה אוכלוסיית העובדים עצמה. התוצאה הייתה יישובים עם ביקוש יציב לאורך עשורים.

ובכל זאת, שווה להיזהר מהסקת מסקנות אוטומטית. תפן קמה בשוק אחר לגמרי: מחירי הקרקע בישראל היו נמוכים בהרבה, התחרות על עובדים בתחומי הידע הייתה שונה, והמרחק מהמרכז נתפס אחרת כשעבודה מרחוק לא הייתה קיימת. בנוסף, מדובר במקרה בודד ומוצלח במיוחד, ולא בשיטה שהוכיחה את עצמה עשרות פעמים.

מה כן אפשר ללמוד. ראשית, שהסדר קובע: כשהתעסוקה מגיעה ראשונה, הדיור נמכר. שנית, שאיכות המעסיק חשובה יותר מגודלו, מפני שהיא זו שקובעת אילו משפחות יגיעו. ושלישית, שגם במקרה המוצלח ביותר מדובר בתהליך של שנים ארוכות, ולא של מחזור שיווק אחד. את התמונה הרחבה של התעסוקה האיכותית בגליל, ואיפה היא מרוכזת היום, אפשר לראות בסקירת ההייטק והתעסוקה בגליל.

המספרים שמסתובבים, ואיך לקרוא אותם נכון

על פי הפרסומים, במרחב מקודמות כ-28 אלף יחידות דיור, מהן כ-8,000 בקריית שמונה, כ-6,000 בקצרין, כ-2,300 בצפת, כ-1,450 בחצור הגלילית וכ-1,400 בראש פינה. במקביל מתוארים מרחב שבו חיים כ-200 אלף תושבים ושאיפה להגיע ל-300 אלף ומעלה. בצד התיירות מתוארות כ-6,000 יחידות אירוח וכ-9 מיליון מבקרים בשנה, נתון שמסביר למה תיירות מופיעה כמנוע ולא כנספח.

שווה לעצור על נקודה אחת שעלולה לבלבל. המספר שמיוחס לצפת, כ-2,300 יחידות דיור, נמוך בהרבה מהיעדים שמופיעים בתכנית המתאר של העיר עצמה, שמדברת על היקפים גדולים בהרבה לאורך עשורים. אין כאן בהכרח סתירה, אלא שני מונים שונים: תכנית מתאר בוחנת את קיבולת העיר לטווח ארוך, ואילו רשימה של יחידות דיור בצנרת מתייחסת למה שמקודם בפועל בשלב הנוכחי. את תכנית המתאר של צפת פירטנו בנפרד בסקירת תכנית המתאר של צפת, ושווה לקרוא את שני המספרים זה לצד זה.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

הסייג המרכזי חל על כל המספרים האלה יחד. תכנון אסטרטגי אזורי הוא מסמך מדיניות, ואין לו תוקף סטטוטורי. יחידת דיור בצנרת אינה יחידת דיור מאושרת, ויחידה מאושרת אינה קרקע ששווקה, וקרקע ששווקה אינה דירה מאוכלסת. בין כל שתי תחנות כאלה עוברות בדרך כלל שנים. מי שמעוניין לראות איפה הפער הזה נמדד בפועל, יכול להשוות את הצנרת המדווחת עם התמונה העירונית שריכזנו במדריך קריית שמונה ועם התמונה של רמת הגולן במדריך ההשקעה ברמת הגולן.

מה זה אומר בפועל למי ששוקל רכישה באזור

ההשלכה הראשונה היא על אופן הקריאה של חדשות. הודעה על תכנית אסטרטגית איננה אירוע שמזיז מחירים בטווח הקצר, והיא גם לא אמורה. מה שכן מזיז מחירים הוא רצף של אירועים קונקרטיים: החלטה של מפעל להקים או להרחיב אתר, מכרז שיוצא בפועל ונסגר בהצעות, היתר בנייה, ותחילת עבודות. כל אחד מהם ניתן לבדיקה, ולכן שווה למדוד את התקדמות המהלך לפי האירועים האלה ולא לפי כותרות.

ההשלכה השנייה נוגעת לסוג הנכס. אם המודל אכן ייושם, המוטבים הישירים הם עובדים שיקבלו מגרש לבנייה עצמית, ולא רוכשי דירות בשוק החופשי. משמעות הדבר היא תוספת היצע של בתים צמודי קרקע ביישובים סמוכים לאזורי תעסוקה, ובמקביל ביקוש שגדל לשכירות באותם יישובים בשנים שלפני שהבתים נבנים. שתי המגמות האלה פועלות בכיוונים שונים על סוגי נכסים שונים, ולכן חשוב לדעת מה בדיוק אתם קונים ולמי אתם מתכוונים להשכיר.

ההשלכה השלישית היא סיכון ריכוזיות. כלכלה אזורית שנשענת על מספר קטן של מעסיקים גדולים היא כלכלה עם שונות גבוהה. זו לא סיבה להימנע, אבל זו כן סיבה לבדוק לפני רכישה מי המעסיקים הגדולים באותו יישוב, כמה מגוונים הם, ומה מצב השירותים הציבוריים שם, ובראשם חינוך ובריאות. אלה בדיוק הנתונים שקובעים אם משפחה שהגיעה תישאר.

ולבסוף, שלוש בדיקות מעשיות למי שמתקדם. ראשית, לבדוק באתר רשות מקרקעי ישראל אילו מכרזים פעילים באמת ביישוב שמעניין אתכם, ולא להסתמך על צנרת מדווחת. שנית, לבדוק במערכת התכנון מה מצב התכנית שעליה נשען הפרויקט, כלומר האם היא מופקדת, מאושרת או עדיין בהליך. ושלישית, לבדוק אם קיימות הטבות ייעודיות שאתם זכאים להן בלי קשר למודל הזה, כמו הטבות רכישת קרקע ביישובי הגבול. את התמונה הרחבה של הזדמנויות והסיכונים בכל אחת מערי הצפון ריכזנו במדריך ההשקעה בגליל.

סיכום

המודל שמגובש לגליל המזרחי מנסה להפוך את הסדר המקובל של פיתוח פריפריה. במקום לשווק קרקע למגורים ולהמתין שתושבים יגיעו, הרעיון הוא לעגן קודם מנועי תעסוקה, ורק אז לפתוח דיור, כשההטבה המרכזית ניתנת לעובד ולא ליזם. אשכול גליל מזרחי, שסביבו נבנה התהליך, מאגד 18 רשויות במזרח הגליל וברמת הגולן, ובהן צפת, קריית שמונה, מטולה, קצרין, חצור הגלילית ויסוד המעלה, ארבע מועצות אזוריות, ויישובי החברה הדרוזית והערבית שבמרחב. תהליך התכנון האסטרטגי המשותף עם רשות מקרקעי ישראל יצא לדרך במאי 2024. על פי הפרסומים, התכנית נשענת על שלושה עוגנים, אגרו-פודטק שבמרכזו קריית שמונה, בריאות ורפואה ותעשיות ביטחוניות, והמנגנון המרכזי שבה הוא קרקע מוזלת לבנייה עצמית לעובדי המפעלים בפטור ממכרז, בסמוך לאזורי התעסוקה. התקדים שמוזכר הוא מפעל ישקר בתפן, שבעקבותיו קמו לבון וכפר ורדים. ההיקפים שמדווחים, כ-28 אלף יחידות דיור במרחב ושאיפה לגדול מכ-200 אלף תושבים לכ-300 אלף, הם היקפי צנרת ושאיפה, ולא החלטות מאושרות. לכן המסקנה המעשית פשוטה: לעקוב אחרי אירועים קונקרטיים כמו מכרזים שנסגרים והחלטות של מפעלים, ולא אחרי כותרות, ולזכור שגם מהלך מוצלח באזור כזה נמדד בשנים.

• אשכול גליל מזרחי מאגד 18 רשויות במזרח הגליל וברמת הגולן, בהן צפת, קריית שמונה, מטולה, קצרין וחצור הגלילית, והוא הוקם ב-2013 במסגרת מיזם האשכולות של משרד הפנים ומשרד האוצר.
• במאי 2024 יצא לדרך תהליך תכנון אסטרטגי אזורי משותף של האשכול ושל רשות מקרקעי ישראל, בהשתתפות מנהל הרשות ויו"ר האשכול.
• על פי הפרסומים, המודל נשען על שלושה עוגני תעסוקה: אגרו-פודטק, שבמרכזו קריית שמונה, בריאות ורפואה, ותעשיות ביטחוניות שיורחבו או יועתקו צפונה.
• המנגנון המרכזי, על פי הפרסומים: קרקע מוזלת לבנייה עצמית לעובדי המפעלים, בפטור ממכרז, בסמוך לאזורי התעסוקה החדשים.
• התקדים ההיסטורי שמוזכר הוא מפעל ישקר בתפן, שבעקבותיו הוקמו היישובים לבון וכפר ורדים.
• הסייג החשוב: מסמך אסטרטגי אינו תכנית סטטוטורית מאושרת, וההיקפים שמדווחים הם צנרת תכנון ולא קרקע שכבר שווקה.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו