בקצרה
93% מהקרקע בישראל שייכת לציבור ומנוהלת על ידי רמ"י. זה אומר שכמעט כל קרקע שנמכרת בישראל עוברת בשלב כלשהו דרך הרשות הזו. מכרזי רמ"י הם הדרך הישירה לקנות קרקע מהמדינה במחיר שוק מאושר, ולא מיזם שהוסיף את הרווח שלו. אבל התהליך אינו פשוט, ומי שנכנס בלי הכנה, מוצא את עצמו מפסיד להצעות מקצועיות יותר.
- רמ"י מנהלת כ-93% מקרקעות ישראל, כ-22 מיליון דונם
- הגשת הצעה למכרז מחייבת ערבות בנקאית של 10% מסכום ההצעה
- כל מכרז מפורסם לפחות 21 יום לפני מועד ההגשה
- בני זוג אינם יכולים להגיש שתי הצעות נפרדות לאותו מכרז
- קיים מסלול נפרד "מחיר למשתכן" שאינו מכרז תחרותי אלא הגרלה
93% מהקרקע בישראל במכרזי רמ"י
מה זה רמ"י ולמה זה חשוב?
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) היא הגוף הממשלתי שמנהל את קרקעות המדינה, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח. בסך הכל כ-20 מיליון דונם, שהם 93% מכלל שטח הקרקע של ישראל. הרשות מתנהלת לפי מדיניות קרקעית שמטרתה לנהל את קרקע הציבור לטובת הציבור, אבל בפועל היא גם גורם מרכזי בשוק הנדל"ן שמשפיע על מחירים.
כשרמ"י מוציאה מכרז, היא מציעה קרקע בחכירה (לא בבעלות) ל-49 שנה עם אפשרות חידוש. הזוכה במכרז מקבל את הזכות להחכיר את הקרקע ולפתח אותה. לאחר קבלת היתרי בנייה ובנייה, ניתן בדרך כלל לרשום את הנכס כבית משותף ולמכור יחידות. השקעה בקרקע בישראל דורשת את הבנת המנגנון הזה.
סוגי מכרזי רמ"י
מכרז רגיל (תחרותי): המציע הגבוה ביותר זוכה. משמש לרוב לקרקעות מסחריות, תעשייתיות ויזמיות. מחיר הקרקע הוא משתנה, ולא ידוע מראש.
מכרז בסכום קבוע: המחיר נקבע מראש, והמכרז מבוסס על קריטריונים איכותיים. פחות נפוץ.
מחיר למשתכן: לא מכרז תחרותי אלא הגרלה בין זכאים. מיועד לרוכשי דירה ראשונה עם קריטריוני זכאות ספציפיים. המחיר מסובסד, לרוב 20%-30% מתחת לשוק. תוכלו לראות מי זכאי בהגרלת דירה בהנחה כאן.
איך מגישים הצעה למכרז רמ"י: שלב אחרי שלב
תהליך ההגשה הוא כולו דיגיטלי דרך האתר הממשלתי. כל מכרז מפורסם לפחות 21 יום לפני מועד ההגשה, עם פרסום בעיתונות ובאתר.
שלב 1 – הזדהות: כניסה דרך מערכת gov.il עם תעודת זהות או חשבון ממשלתי. שלב 2 – עיון בתנאי המכרז: כל מכרז כולל מסמך תנאים מפורט, כולל ייעוד הקרקע, גודל, מחיר מינימום ותנאים מיוחדים. שלב 3 – הכנת ערבות: ערבות בנקאית בגובה 10% מסכום ההצעה, שתקיפות עד 90 יום. שלב 4 – הגשת ההצעה: הזנת הסכום, חתימה דיגיטלית, העלאת מסמכים. שלב 5 – הכרזת זוכה: בדרך כלל תוך 30-60 יום.
מה חשוב לבדוק לפני שמגישים הצעה?
ייעוד הקרקע: מגורים, מסחר, תעשייה? מה מותר לבנות? זכויות בנייה: כמה קומות, כמה אחוז בנייה, מה הצפיפות? מצב תכנוני: האם יש תוכנית מאושרת? האם צריך לקדם תוכנית חדשה? תנאי חכירה: מה דמי החכירה השנתיים? מה הסכמת בנייה? מצב פיזי: האם יש מבנים קיימים שצריך להרוס? תשתיות?
הטעות הכי נפוצה: להציע מחיר גבוה מבלי להבין מה עלויות הפיתוח, מה אחוז הפקעה לציבור, ומה זמן קבלת היתרי הבנייה. משקיע נדל"ן מנוסה שמכיר מכרזי רמ"י יודע לחשב את כל אלה לפני שמגישים.
מכרז רמ"י לעומת מחיר למשתכן: מה ההבדל?
ההבדל עצום. מחיר למשתכן היא תוכנית ממשלתית שמגרילה דירות לזכאים במחיר מסובסד, לרוב 20%-30% מתחת לשוק. אין תחרות מחיר. יש קריטריוני זכאות. מי שזוכה, זוכה בתנאים מוגדרים. מכרז רמ"י הוא מסלול שוק חופשי לגמרי: כל אחד יכול להגיש, הגבוה ביותר זוכה, ואין סובסידיה (תמיכה כספית מהממשלה).
למשקיע שמחפש קרקע להשקעה, מכרז רמ"י הוא הדרך הנכונה. לרוכש ראשון שמחפש דירה בתקציב מוגבל, מחיר למשתכן עדיף משמעותית אם מתאים לתנאים.
מתי מכרז רמ"י כדאי ומתי לא?
כדאי: למשקיעים עם הון פנוי שמחפשים קרקע לפיתוח. ליזמים קטנים שרוצים לבנות פרויקט בינוני. לקבוצות רכישה שמחפשות קרקע בתנאי שוק.
פחות כדאי: לרוכש ראשון שרוצה דירה, יש מסלולים טובים יותר. למי שאין הון עצמי גדול, כי קרקע לבדה לא מביאה תשואה בטווח קצר. השקעה בקרקע בישראל מחייבת אופק זמן ארוך.
| פרמטר | מכרז רמ"י רגיל | מחיר למשתכן |
|---|---|---|
| מנגנון | הצעה תחרותית | הגרלה בין זכאים |
| מחיר | שוק חופשי | מסובסד 20%-30% |
| זכאות | כולם | רוכשי דירה ראשונה |
| מתאים ל- | משקיעים ויזמים | זוגות צעירים |
הטבות למשרתי מילואים במכרזי רמ"י
מאז אוקטובר 2023, משרתי מילואים פעילים מקבלים הטבות משמעותיות במכרזי רמ"י ובהגרלות דירה בהנחה. בהגרלה ה-11 (אפריל 2026), עד 50% מהדירות מוקצות למשרתי מילואים, מתוכן 25% מסך הדירות שמורות ללוחמי מילואים בלבד. סף הזכאות הורד ל-45 ימי שירות מאז 07.10.2023.
במכרזי קרקע של רמ"י, משרתי מילואים מקבלים הנחות של 10%-35% על מחיר הקרקע בהתאם לאזור, עד תקרה של 100,000 ש"ח (או 200,000 ש"ח לזוגות ששניהם משרתים). באזורי עדיפות א' ההנחה על מגרשי בנייה עצמית יכולה להגיע עד 90%. במקרים ייחודיים כמו מכרז המגרשים במטולה, הזוכים שילמו רק 50,000 ש"ח עלויות פיתוח על מגרש של חצי דונם.
סיכום
מכרזי רמ"י הם כלי אמיתי להשגת קרקע במחיר שוק, ללא תוספת רווח יזמי. אבל ה"מחיר שוק" הוא עדיין מחיר תחרותי שיכול להיות גבוה, ועלויות הפיתוח, ההיתרים והבנייה מצטרפות לעלות הקרקע. מי שנכנס עם הבנה עמוקה של הנכס הספציפי, יכול להשיג ערך אמיתי. מי שנכנס עם ריגוש מהמילה "מדינה מוכרת", עשוי לשלם יותר ממה שצריך.
הכלל: לפני שמגישים הצעה, תבינו מה אתם קונים בפועל, כולל זכויות בנייה, עלויות פיתוח, ציר זמן צפוי ומה "אסטרטגיית היציאה".
📖 אולי יעניין אתכם גם:
שאלות ותשובות
מה זה רמ"י?
כמה ערבות צריך למכרז רמ"י?
מה ההבדל בין מכרז רמ"י למחיר למשתכן?
איפה מוצאים מכרזי רמ"י?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
אין תגובות עדיין
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו