ביום אחד פרסמה רשות מקרקעי ישראל תוצאות של מכרזים בכמה ערים במקביל, וכשמסדרים את התוצאות זו לצד זו מתקבלת תמונה מעניינת של מפת הביקושים בפריפריה. באופקים היזמים התחרו, שילמו והרימו את המחיר. בצפת ובערד הם בחרו בקפידה מתחם כן ומתחם לא. ובנוף הגליל אף יזם לא הרים את הכפפה. הנה כל המספרים, ומה שאפשר ללמוד מהם.

תוצאות מכרזי רמ"י

לאן הגיע הכסף של היזמים

תוצאות המכרזים שפורסמו ב-5 באוגוסט 2026

הנתון המרכזי

1,546

דירות שנמכרו בקרקעות אפיקי נחל באופקים

שלוש זוכות: י.ח. דמרי, מגידו מקבוצת אאורה וארזי הנגב, בסכום מצטבר של כ-367 מיליון שקל כולל פיתוח

6 הצעות למתחם

התחרות באופקים: שש הצעות הוגשו לכל אחד משני המתחמים הגדולים.

צפת: 367 מתוך 618

אבני דרך זכתה בשני מתחמים, לשניים נוספים לא הוגשו הצעות.

נוף הגליל: 0 הצעות

מכרז של 562 דירות בהר יונה ג' נסגר בלי אף מציע.

מקור: תוצאות מכרזי רמ"י; הסכימה בעיבוד קליקת הנדל"ן

אופקים: שלוש זוכות, שש הצעות למתחם, וכ-367 מיליון שקל

הסיפור המרכזי של סבב התוצאות הזה הוא אופקים. בשכונת אפיקי נחל עמדו למכרז פומבי רגיל קרקעות לבניית 1,002 דירות בשני מתחמים, ושניהם נמכרו בתחרות אמיתית. י.ח. דמרי זכתה במתחם לבניית 511 דירות תמורת 143.55 מיליון שקל, ומגידו, חברת הבנייה מקבוצת אאורה, זכתה במתחם השני לבניית 491 דירות תמורת כ-131.5 מיליון שקל. לכל אחד מהמתחמים הוגשו שש הצעות, נתון שמלמד שהקרקע באופקים הפכה למגרש תחרותי של ממש.

לצד המכרז הרגיל, בשכונה נמכר גם מתחם במסלול מחיר מטרה: ארזי הנגב ייזום ובנייה של עודד שריקי זכתה בקרקע לבניית 544 דירות תמורת כ-92.4 מיליון שקל, בהצעה התקינה היחידה שהוגשה. בחישוב שלנו על בסיס הנתונים שפורסמו, העלות למגרש רגיל באופקים יוצאת כ-270 עד 281 אלף שקל ליחידת דיור כולל פיתוח, לעומת כ-170 אלף שקל ליחידה במסלול מחיר מטרה, שבו היזם מתחייב למכור חלק מהדירות בהנחה לזכאים.

צפת וערד: היזמים בוחרים מתחם-מתחם

בצפת התמונה מפוצלת. במכרז מחיר מטרה לבניית 618 דירות במתחם 8 זכתה חברת אבני דרך בשני מתחמים בהיקף כולל של 367 דירות, תמורת כ-80.5 מיליון שקל כולל פיתוח, שהם כ-219 אלף שקל ליחידה בחישוב שלנו. לשני מתחמים נוספים באותו מכרז לא הוגשו הצעות כלל. זו תוצאה שכדאי לקרוא בשני הכיוונים: יש יזם שמאמין בצפת ושם על השולחן 80 מיליון שקל, ובמקביל יש מתחמים שנשארו על המדף.

תבנית דומה נרשמה בערד. במכרז מחיר מטרה בשכונת מעוף שקד, שכלל 370 דירות, זכתה א. אבאל חברה לבניין בקרקע לבניית 208 יחידות תמורת 21.85 מיליון שקל, ואילו מתחם נוסף לבניית 162 דירות נותר ללא מציעים. המספרים בערד מזכירים עד כמה הקרקע בפריפריה הרחוקה עדיין זולה: כ-105 אלף שקל ליחידת דיור כולל הוצאות פיתוח, פחות ממחצית מהעלות באופקים.

ירוחם ושדרות: דווקא שם נסגר הכל

בירוחם, דווקא אחת הערים הקטנות בסבב, המכרז נסגר במלואו. במכרז רגיל לבניית 344 דירות בשכונת האגם זכתה חברת חביב באר בניין ופיתוח בשני מתחמים לבנייה של 239 יחידות תמורת כ-29.3 מיליון שקל, וחברת נוף מגדל בנייה זכתה בקרקע לבניית 105 יחידות תמורת 17.5 מיליון שקל. כל היחידות שהוצעו נמכרו.

בשדרות, במכרז מחיר מטרה בשכונת צמרות, זכתה דרמו מתכות במגרש לבניית 41 דירות תמורת כ-9.5 מיליון שקל. אלה מכרזים קטנים יחסית, אבל הם משלימים את התמונה: בדרום, רוב הקרקעות שהוצעו בסבב הזה מצאו קונה, גם ביישובים שנחשבים רחוקים מהמרכז.

קריאת מפה

מה מספרת העלות ליחידת דיור

חישוב קליקת הנדל"ן על בסיס תוצאות המכרזים, כולל הוצאות פיתוח

במבט מהיר

281 אלף ₪

עלות קרקע ליחידה במתחם של דמרי באופקים

לעומת כ-105 אלף שקל ליחידה בערד וכ-219 אלף שקל ליחידה בצפת, במכרזים שפורסמו באותו יום

אופקים כ-270 עד 281

אלף שקל ליחידה במכרז הרגיל, אחרי תחרות של 6 הצעות למתחם.

צפת 219

אלף שקל ליחידה במתחמים שנמכרו במחיר מטרה.

ערד 105

אלף שקל ליחידה, מהקרקעות הזולות שנמכרו בסבב.

חישוב קליקת הנדל"ן על בסיס תוצאות המכרזים

נוף הגליל: 562 דירות, אפס הצעות, והקשר שחשוב להכיר

התוצאה הבולטת לרעה בסבב שייכת לצפון: מכרז פומבי רגיל לבניית 562 דירות בשכונת הר יונה ג' בנוף הגליל נכשל לאחר שלא הוגשו הצעות כלל. לפני שממהרים למסקנות, שווה לעצור על ההקשר. השוק כולו נמצא בתקופה של זהירות יזמית, עם מלאי שיא של יותר מ-84 אלף דירות חדשות שממתינות לקונה, ומכרזים גדולים בפריפריה הם הראשונים להרגיש את זה. מכרז שנכשל גם אינו סוף הדרך: כפי שקורה בפועל אצל רמ"י, מכרזים כאלה חוזרים ומתפרסמים בסבבים הבאים, לעיתים בתנאים מעודכנים.

חשוב גם לזכור שהצפון לא מתנהג כמקשה אחת. בסוף יולי, במכרז רמ"י במעלות תרשיחא, נמכר מגרש לבניית 96 יחידות בכ-18% מעל שומת רמ"י, ובצפת עצמה, כאמור, יזם רכש השבוע קרקע ל-367 דירות. התמונה המדויקת יותר היא סלקטיביות: היזמים מוכנים לשלם על מיקומים שהם מאמינים בהם, ומדלגים על מתחמים גדולים שדורשים קצב מכירות שהשוק הנוכחי לא מבטיח. למי שעוקב אחרי תוכניות הפיתוח של צפת והאזור, אלו נתונים ששווה לתייק.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

מה לוקחים מזה: שלוש מסקנות למי שעוקב אחרי השוק

המסקנה הראשונה היא שהביקוש היזמי חי, אבל בררן. אותו סבב מכרזים הניב גם תחרות של שש הצעות באופקים וגם אפס הצעות בנוף הגליל, וההבדל אינו מקרי: גודל המתחם, מסלול המכרז, קצב המכירות הצפוי והמלאי הקיים בעיר משפיעים על ההחלטה של כל יזם. המסקנה השנייה נוגעת למחיר מטרה: המסלול ממשיך לספק ליזמים קרקע זולה משמעותית, וזה בדיוק המנגנון שמזין את מבצעי המכירה לזכאים בהמשך. מי שרוצה להבין איך המכרזים האלה עובדים מהצד של הרוכשים, ימצא את הפירוט במדריך מכרזי רמ"י שלנו.

המסקנה השלישית היא סבלנות. תוצאות מכרז הן אינדיקטור מקדים, לא גזר דין: קרקע שנמכרה היום תהפוך לדירות בעוד שלוש עד חמש שנים, ומכרז שנכשל היום יחזור כנראה לשולחן בגרסה מעודכנת. מי ששוקל צעד באחת הערים האלה צריך להסתכל על התמונה המלאה של העיר, התוכניות והמחירים, ולא על כותרת אחת.

סיכום

תוצאות מכרזי רמ"י שפורסמו ב-5 באוגוסט מציירות מפת ביקושים בררנית. באופקים נרשמה התחרות הגדולה של הסבב: דמרי, מגידו מקבוצת אאורה וארזי הנגב רכשו קרקעות ל-1,546 דירות בכ-367 מיליון שקל, עם שש הצעות לכל אחד מהמתחמים הגדולים. בצפת זכתה אבני דרך ב-367 דירות מתוך 618 שהוצעו, בערד נמכר מתחם אחד מתוך שניים, בירוחם נמכרו כל היחידות, ובשדרות נמכר המגרש שהוצע. מנגד, מכרז של 562 דירות בהר יונה ג' בנוף הגליל הסתיים ללא הצעות, על רקע מלאי שיא בשוק וזהירות יזמית כלפי מתחמים גדולים בפריפריה. בחישוב שלנו, עלות הקרקע ליחידה נעה בין כ-105 אלף שקל בערד לכ-281 אלף שקל באופקים. השורה התחתונה: היזמים בוחרים בקפידה איפה לשים את הכסף, ותוצאה של מכרז אחד, לטוב ולרע, היא נתון אחד ולא גזר דין על עיר.

• באופקים נמכרו קרקעות ל-1,546 דירות בשכונת אפיקי נחל: דמרי (511 דירות), מגידו מקבוצת אאורה (491) וארזי הנגב (544 במחיר מטרה).
• למתחמים של דמרי ומגידו הוגשו 6 הצעות לכל אחד, סימן לתחרות של ממש על הקרקע באופקים.
• בצפת זכתה אבני דרך ב-367 דירות מתוך 618 שהוצעו במתחם 8, ולשני מתחמים לא הוגשו הצעות.
• בערד נמכר מתחם של 208 דירות, בירוחם נמכרו כל 344 היחידות, ובשדרות מגרש ל-41 דירות.
• מכרז לבניית 562 דירות בהר יונה ג' בנוף הגליל הסתיים ללא הצעות, על רקע מלאי שיא של דירות לא מכורות בשוק.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות1

עדי·לפני 1 שבוע

מישהו מבין למה דווקא נוף הגליל נכשל? 562 דירות ואפס הצעות זה לא סתם. משהו שם לא עובד.

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו