כשמדברים על הגליל המזרחי, השיחה כמעט תמיד מתגלגלת לקריית שמונה, לצפת או לחצור הגלילית. ראש פינה נשארת בדרך כלל בגדר תחנת דלק בדרך צפונה, מושבה יפה עם רחוב אבן משוחזר, ולא כתובת שמדברים עליה כשוק דיור. זה בדיוק מה שהופך את התכנית שאושרה בה למעניינת: מדובר בתוספת של מאות יחידות דיור ליישוב שגודלו נמדד באלפים בודדים של תושבים, כלומר בשינוי סדר גודל ולא בשכונה נוספת. ריכזנו מה בדיוק אושר, למה דווקא כאן בונים נמוך, ומה שווה לבדוק לפני שמתלהבים.

התכנית שאושרה: כ-300 דונם בצפון המושבה, מדרום לנחל ראש פינה

ראש פינה מונה כיום כ-3,300 תושבים, וזה המספר שצריך להחזיק בראש כשקוראים את השאר. התכנית שאושרה מדברת על שטח של כ-300 דונם בחלק הצפוני של המושבה, מדרום לנחל ראש פינה, ועליו 800 יחידות דיור. ביישוב בסדר גודל כזה, תוספת של מאות יחידות דיור אינה שכונה נוספת אלא שינוי במבנה היישוב עצמו.

התכנית יזומה על ידי משרד הבינוי והשיכון, כלומר זו תכנית ממשלתית ולא יוזמה של יזם פרטי שאיתר קרקע. היא אושרה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז צפון, בראשות בועז יוסף, לאחר שלב שמיעת ההתנגדויות. את התכנון ערך משרד יעד אדריכלים ומתכנני ערים.

מלבד המגורים כוללת התכנית שטחי מסחר ומבני ציבור, שמרוכזים לאורך שדרה מרכזית שמיועדת לשמש גם לתחבורה ציבורית. זהו עיקרון תכנוני מוכר: במקום לפזר מסחר ומוסדות ציבור בכל השכונה, מרכזים אותם על ציר אחד שאפשר להגיע אליו ברגל ושקו אוטובוס יכול לשרת ביעילות. מספר התכנית עצמו לא פורסם בערוצים הפתוחים, ולכן לא נקבנו בו.

למה בונים כאן עד שלוש קומות, וזה בכל זאת ציפוף

הנתון שהכי בולט בתכנית הוא דווקא זה שלא מרעיש: רוב מבני המגורים מוגבלים לשלוש קומות. בעשור האחרון התרגלנו לקרוא על תכניות בצפון עם מגדלים בני 20 ו-25 קומות, ולכן שלוש קומות נשמעות כמו ויתור על ציפוף. בפועל זה לא מה שקורה כאן.

הצפיפות שנקבעה בתכנית היא 5.5 יחידות דיור לדונם בממוצע, עם רצפה של לא פחות משלוש יחידות דיור לדונם. כדי להבין את המשמעות, שווה להשוות: בהרחבות כפריות ותיקות בגליל, שבהן כל משפחה קיבלה מגרש רחב, הצפיפות עמדה לעיתים על יחידת דיור אחת לדונם או פחות. חמש וחצי יחידות לדונם בבנייה של עד שלוש קומות פירושן מגרשים קטנים בהרבה, ובנייה צמודה יותר: בתים דו משפחתיים, בנייה טורית ובנייני מגורים קטנים.

זהו למעשה ניסיון לפשרה בין שתי דרישות סותרות. מדיניות התכנון הארצית דוחפת לניצול יעיל של קרקע ולצפיפות גבוהה יותר, מפני שכל דונם שנבנה הוא דונם שנלקח משטח פתוח ומחייב תשתית חדשה. מנגד, מושבה בגליל המזרחי שהערך המרכזי שלה הוא אופי כפרי לא יכולה להפוך למרכז עירוני בלי לאבד את מה שמושך אליה אנשים מלכתחילה. הפתרון שנבחר הוא ציפוף בלי גובה: לא מגדלים, אבל גם לא מגרשי דונם.

מי אמור לגור שם: 200 יחידות דיור מוגן ו-85 דירות קטנות

התמהיל בתכנית מגלה על מי חשבו המתכננים, ולפעמים הוא מלמד יותר מהמספר הכולל. שני רכיבים חורגים כאן מהסטנדרט של שכונה כפרית רגילה.

הראשון הוא 85 דירות קטנות בשטח של עד 80 מ"ר. ביישוב כפרי, דירות בגודל כזה כמעט אינן קיימות בשוק. משמעותן המעשית היא פתיחת דלת לקהלים שבדרך כלל אינם יכולים להיכנס ליישוב כזה: זוגות צעירים בתחילת דרכם, בני היישוב שרוצים להישאר, יחידים ומשקי בית קטנים, וגם שוכרים. בלי דירות קטנות, יישוב כפרי נועל את עצמו על משפחות שיכולות לרכוש בית שלם.

השני הוא מתחם דיור מוגן ובו 200 יחידות. זה רכיב חריג בשכונה חדשה במושבה, והוא משנה את אופי המקום. דיור מוגן מייצר ביקוש קבוע לשירותי בריאות, לתחבורה ולשירותים מקומיים, והוא גם מייצר תעסוקה. מבחינת מי שקורא מספרים, זו בדיוק הסיבה לפער בספירה: פרסום אחד מסכם את התכנית ל-1,000 יחידות, כלומר 800 יחידות דיור ועוד 200 יחידות דיור מוגן, ופרסום אחר מונה 800 יחידות דיור ומציין את מתחם הדיור המוגן בנפרד. שתי הספירות מדויקות, והן פשוט סופרות דברים שונים. שווה לשים לב לזה כשמשווים כותרות.

הרכבת, וכמה זהירות לגבי לוחות זמנים

אחד הדברים שמוזכרים בפרסומים על התכנית הוא קרבתה לתחנת רכבת מתוכננת באזור. זה נשמע כמו הפרט המשמעותי ביותר, ולכן דווקא כאן שווה לדייק.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

תוואי המסילה שאמור לחבר את הגליל העליון למרכז הארץ הוא פרויקט שאושר להפקדה, כלומר עבר שלב תכנוני חשוב אך אינו קו שנמצא בביצוע. מדובר במסילה ארוכה, עם חלק ניכר מהתוואי במנהרות ובעלות שנאמדת במיליארדים רבים. פירטנו את התוואי, את התחנות ואת השלב שבו הוא נמצא בכתבה על הרכבת לקריית שמונה. מי שמעריך נכס בראש פינה על בסיס תחנת רכבת עתידית צריך לדעת שהוא מתמחר משהו שמועד הפעלתו אינו ידוע.

זה נכון גם לתכנית עצמה. אישור תכנית בוועדה מחוזית הוא אבן דרך אמיתית, והוא מסיר אי ודאות תכנונית משמעותית, אבל הוא אינו היתר בנייה ואינו מועד שיווק. אחריו נדרשים תכנון מפורט, עבודות פיתוח, הליכי הקצאה ושיווק, ורק אז בנייה בפועל. בתכניות בסדר גודל כזה, הפער בין אישור ובין מפתח ביד נמדד בשנים, לפעמים ברבות.

מה זה אומר למי ששוקל לקנות באזור

נתחיל דווקא בצד החיובי, ובכנות. תוספת מתוכננת של מאות יחידות דיור, עם מסחר, מבני ציבור ותחבורה ציבורית על ציר מרכזי, היא בדיוק סוג המהלך שמחזק יישוב קטן. יישוב שמוסיף אוכלוסייה מגוונת מקבל בסיס רחב יותר לשירותים, לבתי ספר ולעסקים מקומיים, וזה משפיע על ערך הנכסים הקיימים בו לטווח ארוך.

הצד השני מחייב זהירות. תוספת של מאות יחידות דיור ביישוב שמונה אלפים בודדים של תושבים היא גם הגדלה משמעותית של ההיצע. כשהיצע גדל מהר יותר מהביקוש, מחירי הדירות הוותיקות עלולים דווקא להיחלש בטווח הקצר, גם אם התמונה ארוכת הטווח חיובית. זה נכון במיוחד ביישובים קטנים, שבהם שוק יד שנייה דליל ממילא ומספר העסקאות בשנה קטן, כך שכל תנודה בהיצע מורגשת מיד. שוק דליל פירושו גם נזילות נמוכה: מכירת נכס עשויה לקחת זמן רב יותר מאשר בעיר.

ולבסוף, ההקשר האזורי. ראש פינה אינה פועלת בוואקום, ובאותו מרחב מקודמות תכניות גדולות בהרבה. את התכנית של צפת, השכנה הגדולה שלה, פירטנו בכתבה על תכנית המתאר של צפת, ואת המודל האזורי הרחב, שכולל גם את ראש פינה, בסקירת המודל של רמ"י לגליל המזרחי. מי ששוקל השקעה באזור נכון לו לבחון את המרחב כולו ולא יישוב בודד, מפני שהיצע חדש בעיר סמוכה משפיע גם על יישוב שכן. את התמונה הכוללת של השקעות בגליל ריכזנו במדריך ההשקעה בגליל.

סיכום

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז צפון אישרה תכנית של משרד הבינוי והשיכון להקמת שכונת מגורים חדשה בחלק הצפוני של ראש פינה, מדרום לנחל ראש פינה, על שטח של כ-300 דונם. התכנית כוללת 800 יחידות דיור ברוב מבנים של עד שלוש קומות, בצפיפות ממוצעת של 5.5 יחידות דיור לדונם ולא פחות משלוש לדונם, ובתוכן 85 דירות קטנות בשטח של עד 80 מ"ר. לצדן מתוכנן מתחם דיור מוגן ובו 200 יחידות, וכן שטחי מסחר ומבני ציבור לאורך שדרה מרכזית שמיועדת גם לתחבורה ציבורית. במושבה שמונה היום כמה אלפי תושבים בלבד זו תוספת שמשנה סדר גודל, וזו גם הסיבה שכדאי לקרוא אותה בזהירות: אישור תכנית אינו מועד שיווק, תחנת רכבת מתוכננת אינה תחנה פועלת, והיצע חדש גדול ביישוב קטן משפיע על מחירי הנכסים הקיימים לשני הכיוונים.

• הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז צפון אישרה תכנית של משרד הבינוי והשיכון לשכונת מגורים חדשה בצפון ראש פינה, מדרום לנחל ראש פינה, על כ-300 דונם.
• התכנית כוללת 800 יחידות דיור, שרוב מבני המגורים בהן עד שלוש קומות בלבד.
• הצפיפות שנקבעה היא 5.5 יחידות דיור לדונם בממוצע, ולא פחות משלוש יחידות דיור לדונם.
• בתוך התכנית 85 דירות קטנות בשטח של עד 80 מ"ר, ולצדה מתחם דיור מוגן ובו 200 יחידות.
• לאורך השדרה המרכזית מתוכננים שטחי מסחר ומבני ציבור, והשדרה מיועדת לשמש גם לתחבורה ציבורית.
• שימו לב לפער בספירה בין הדיווחים: יש שמסכמים 1,000 יחידות (800 ועוד 200 דיור מוגן) ויש שמונים 800 יחידות דיור ומתחם דיור מוגן בנפרד.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות1

אהרון·לפני 3 שבועות

ה-200 יחידות דיור מוגן נספרות בנפרד מה-800? כלומר בפועל מדובר על 1,000 יחידות בשטח של 300 דונם?

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו