בקצרה
- ההכנסות ברבעון השני הסתכמו בכ-144 מיליון שקל, גידול של כ-20%. במחצית כולה הן ירדו לכ-228.3 מיליון שקל, לעומת כ-318.2 מיליון, ירידה של כ-28%.
- הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ברבעון ירד לכ-14 מיליון שקל, לעומת כ-57 מיליון ברבעון המקביל.
- שיעור הרווח הגולמי ברבעון ירד לכ-13.5%, לעומת כ-17.1% אשתקד. במחצית הוא ירד לכ-17.7%, לעומת כ-23.9%.
- מתחילת 2026 ועד סמוך לפרסום הדוח שווקו 141 יחידות דיור בהיקף של כ-411 מיליון שקל, מהן 121 במחצית בכ-333 מיליון.
- ההון העצמי עלה לכ-795 מיליון שקל, והחברה מתכננת לצאת לשיווק של כ-3,600 יחידות נוספות עד סוף 2027.
אותו דוח, שני סיפורים. מי שקרא את הכותרת ראה חברה שהכנסותיה צמחו בחמישית. מי שפתח את הדוח ראה מחצית שבה ההכנסות ירדו ביותר מרבע. שניהם נכונים, וההבדל הוא רק באיזה חלון מסתכלים.
רבעון אחד, שני כיוונים
הרבעון עלה, המחצית ירדה
רוטשטיין פרסמה ב-24 באוגוסט את הדוח למחצית הראשונה של 2026. הכותרות דיווחו על צמיחה של כ-20% בהכנסות הרבעון, לכ-144 מיליון שקל. זה נכון, וזה גם לא כל הסיפור.
נתוני הדוח כפי שפורסמו במגדילים, בביזפורטל וב-ynet. ארבע השורות הראשונות מתייחסות לרבעון השני, ושתי האחרונות למחצית כולה.
ההכנסות במחצית כולה ירדו בכ-28%, לכ-228.3 מיליון שקל לעומת כ-318.2 מיליון אשתקד. אם מוציאים מהמחצית את הרבעון השני, מקבלים רבעון ראשון של כ-84 מיליון שקל, לעומת כ-198 מיליון ברבעון הראשון של 2025. הרבעון השני באמת השתפר, אבל הוא התחיל מבור עמוק.
זה בדיוק סוג המספר שכדאי לבדוק בכל דוח: איזו תקופה הוא מכסה. את אותה מלכודת ראינו גם אצל עמרם אברהם, שם המספר שרץ בכותרות נספר מתחילת השנה ועד יום פרסום הדוח, ולא במחצית.
הרווח, והמרווח
הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ברבעון השני הסתכם בכ-14 מיליון שקל, לעומת כ-57 מיליון ברבעון המקביל, ירידה של כ-76%. מאחורי הנתון עומדים שני דברים.
הראשון הוא שחיקה במרווח. שיעור הרווח הגולמי ברבעון ירד לכ-13.5%, לעומת כ-17.1% אשתקד, ובמחצית כולה לכ-17.7% לעומת כ-23.9%. השני הוא בסיס ההשוואה: 2025 הייתה שנה חריגה לחברה, שבה הרווח הנקי השנתי הוכפל. ירידה מרבעון חזק במיוחד נראית תמיד דרמטית יותר.
השחיקה במרווח היא החלק שחוזר על עצמו בענף. אצל אשטרום צנח שיעור הרווח במגזר המגורים מכ-24% לכ-14%, ואצל עמרם אברהם ירד המרווח לכ-19% מכ-22%. מי שמחפש מגמה אחת בענף ימצא אותה כאן, ולא בשורת הרווח הנקי.
כמה עולה דירה שלהם, ולמה זה משנה
החברה לא פרסמה מחיר ממוצע לדירה. מה שכן פורסם: 121 דירות במחצית, בהיקף כספי כולל של כ-333 מיליון שקל, וסך של 141 יחידות בכ-411 מיליון שקל מתחילת השנה ועד סמוך לפרסום הדוח. חלוקה פשוטה של השניים נותנת כ-2.75 מיליון שקל ליחידה. זה חישוב שלנו ולא נתון של החברה.
ההשוואה מסבירה למה זה חשוב. באותו שבוע דיווחה אזורים על 90 דירות בהיקף של כ-318 מיליון שקל, כלומר סדר גודל של כ-3.5 מיליון ליחידה על אותו בסיס חישוב, וברמת המחיר הממוצע שהיא עצמה פרסמה, כ-4.25 מיליון. את הדוח שלה, ואת שיעור הביטולים החריג שהתגלה בו, פירטנו בכתבה על המחצית של אזורים.
שתי החברות פרסמו דוח באותו שבוע, ומכרו במחירים שנבדלים בכ-40%. זו אינה שאלה של מי טובה יותר אלא של שני שווקים שונים לגמרי, שמתנהגים אחרת. את הכיוון השלישי הראתה תדהר, שהמחיר הממוצע שלה ירד בכ-900 אלף שקל בזמן שהכמות כמעט הוכפלה.
מה יש בצנרת
הצבר הוא החלק החזק בדוח. נכון לסוף הרבעון החברה מבצעת ומשווקת פרויקטים הכוללים כ-4,000 יחידות דיור, חלקה בהן כ-1,700 ומתוכן נמכרו 700. עד סוף 2027 היא מתכננת לצאת לשיווק של כ-3,600 יחידות נוספות, חלקה בהן כ-1,958. עתודות הקרקע שלה בשלבי תכנון עומדות על כ-13,300 יחידות.
בנוסף, בתחום ההתחדשות העירונית מקדמת החברה כ-15,000 יחידות דיור בשלבי פיתוח שונים. זה מספר גדול, וכדאי לקרוא אותו בזהירות: יחידה בשלב פיתוח עסקי אינה דירה שניתן לרכוש כעת. מה שקורה בין השלב הזה לבין חוזה חתום פירטנו בכתבה על איך עובד תהליך פינוי בינוי.
ההון העצמי עלה לכ-795 מיליון שקל, כ-29.7% מהמאזן. התזרים השלילי, לפי הדיווח, נובע בעיקר מהשקעות במלאי ומכך שקצב הביצוע ההנדסי היה גבוה מקצב התקבולים מהלקוחות. זה מצב רגיל אצל יזם שבונה, ולא סימן מצוקה.
מה זה שווה למי שקונה
שלוש מסקנות מעשיות. הראשונה, כשיזם מדווח על שחיקה במרווח ובמקביל מתכונן לשווק אלפי יחידות, הוא נכנס לתקופה של לחץ למכור. זה עיתוי טוב לרוכשים ששואלים על תנאים.
השנייה, הפער בין החברות. חברה שמוכרת בסביבות 2.75 מיליון שקל ליחידה וחברה שמוכרת בסביבות 4.25 מיליון אינן מתחרות זו בזו, ומה שנכון לאחת אינו נכון לשנייה. השוואת מחירים מול כותרת ארצית לא תעזור לכם, השוואה מול פרויקטים דומים כן.
השלישית, לקרוא את התקופה. חברה שאותו דוח שלה מראה עלייה של כ-20% ברבעון וירידה של כ-28% במחצית אינה סותרת את עצמה, היא רק מודדת שני חלונות. את הפער הזה בין הכותרות לנתונים ריכזנו בכתבה על דוחות הרבעון של היזמים.
- הכנסות הרבעון, הרווח הגולמי ושיעורו, הרווח הנקי, ההון העצמי, מספר היחידות ששווקו, הצבר, עתודות הקרקע וההתחדשות העירונית וציטוט המנכ"ל אבישי בן-חיים: דיווחי החברה מ-24 באוגוסט 2026, כפי שפורסמו במגדילים.
- הירידה של כ-76% ברווח הנקי, נתוני המחצית והרווח הגולמי בה, וההסבר לתזרים השלילי: ביזפורטל.
- מספר הדירות שנמכרו במחצית וההיקף הכספי: ynet, אורי חודי.
- אימות: המספרים נבדקו זה מול זה. 333 מיליון שקל במחצית ועוד 78 מיליון ביולי הם 411 מיליון, ו-121 יחידות ועוד 20 הן 141, בדיוק כפי שדווח. הכנסות הרבעון השני בניכוי מהמחצית נותנות רבעון ראשון של כ-84 מיליון שקל, וזה מה שמסביר איך אותו דוח מראה עלייה ברבעון וירידה במחצית.
סיכום
הדוח של רוטשטיין מראה רבעון שני שהשתפר לעומת רבעון ראשון חלש מאוד, מחצית שנמוכה בהרבה מאשתקד, ומרווח שנשחק. ההון העצמי עלה והצבר גדול, כך שהסיפור הוא רווחיות ולא יציבות.
- הרבעון: הכנסות של כ-144 מיליון שקל, גידול של כ-20%
- המחצית: כ-228.3 מיליון שקל, ירידה של כ-28%
- הרווח: כ-14 מיליון שקל ברבעון, לעומת כ-57 מיליון אשתקד
- המרווח: ירד לכ-13.5% ברבעון ולכ-17.7% במחצית
- הצבר: כ-3,600 יחידות מתוכננות לשיווק עד סוף 2027
שאלות ותשובות
איך ההכנסות עלו ברבעון וירדו במחצית?
למה הרווח הנקי צנח כל כך?
כמה עולה דירה של רוטשטיין?
החברה בקשיים?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
אז ההכנסות עלו ב-20% אבל הרווח צנח ב-76%? איך זה בכלל אפשרי?
ברצינות, מי קונה בכזה מחיר?