הסכם מכר מקרקעין הוא מסמך משפטי המסדיר את ביצוע עסקת מכירה-קנייה של נכס מקרקעין. הסכם זה חשוב במיוחד, משום שהוא נוגע לעסקה כלכלית משמעותית ביותר, ולרוב גם ליקרה ביותר, במהלך חייו של אדם – רכישה או מכירה של נכס נדל"ן. בעקבות חשיבותו הרבה, נקבעו דרישות חוקיות מחייבות להסכם מכר מקרקעין, על מנת להגן על הרוכש ועל המוכר.
במאמר זה נפרט את הדרישות המשפטיות, ההיבטים החשובים שיש לכלול בהסכם, והפעולות הנדרשות לטובת חתימה עליו.
מהו הסכם מכר מקרקעין?
הסכם מכר מקרקעין הוא חוזה המסדיר את התנאים המדויקים של עסקת מכירה או קנייה של נכס מקרקעין. ההסכם קובע את כל התנאים, הזכויות והחובות של הצדדים המעורבים בעסקה, כולל מחיר העסקה, מועדי התשלום, מצב הנכס, מועד מסירת החזקה, תשלומים נלווים והסדרת זכויות הרישום בנכס (לרוב בטאבו, בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל).
מהם הפרקים הנכללים בחוזה מכר מקרקעין?
הסכם מכר מקרקעין צריך לכלול את הפרקים הבאים. יצויין כי מדובר ברשימה בסיסית בלבד. במקרים מסוימים ייתכן כי יידרשו סעיפים נוספים, בהתאם לסוג הנכס.
- המכר: פרטי הנכס המועבר בעסקה, כולל מצבו המשפטי והפיזי.
- הצהרות והתחייבויות המוכר: התחייבות המוכר להעברת הנכס במצב משפטי 'נקי' ולשמירת מצבו הפיזי עד למועד המסירה.
- הצהרות והתחייבויות הקונה: התחייבות הרוכש לרכוש את הנכס ולשלם עבורו, והצהרה על בדיקת הנכס ומצבו.
- התמורה: לוח זמנים והיקפים של התשלומים, כולל ביטחונות עבור התשלומים.
- מיסים ואגרות: חלוקת תשלומי האגרות והמיסים בין הצדדים.
- קביעת מועד מסירת החזקה בנכס בין הצדדים: ומה יהיה מצבו של הנכס, הפיזי והמשפטי בעת המסירה.
- פיצוי מוסכם: צעדים לנקיטת פעולה במקרה של הפרת החוזה על ידי מי מהצדדים.
דרישות חוזה מכר מקרקעין
חוזה מכר מקרקעין כפוף לדרישות חוקיות נוספות מעבר לדיני החוזים הרגילים, והוא חייב לכלול את הדרישות הבאות:
- דרישת הכתב: חובה לערוך חוזה בכתב למכירת מקרקעין, על מנת לתת לו תוקף משפטי. ללא חוזה כתוב, העסקה אינה חוקית ואין לה תוקף משפטי.
- דרישת המסוימות: החוזה חייב להיות מפורט ולהתייחס לכל ההיבטים הקשורים למכירת הנכס, כדי להגן על האינטרסים של המוכר והקונה ולמנוע מחלוקות עתידיות.
- עמידה בתנאים הכלליים של חוזה: הסכם מכר מקרקעין חייב לעמוד גם בתנאים הכלליים של דיני החוזים, כמו חובת תום לב במשא ומתן (לנהוג בהגינות על מנת למנוע רמאויות, מצגי שווא ואי שיתוף פעולה בין הצדדים) ובחתימה.
- הסדרת זכויות בלשכת רישום מקרקעין, בחברה משכנת ו/או ברשות מקרקעי ישראל: מימוש החוזה מחייב רישום הזכויות על שם הקונה. זהו צעד הכרחי להשלמת העסקה. עסקה לא תיחשב מושלמת ללא רישום הנכס על שם הרוכש במרשם הרלוונטי.
כללים חשובים ובדיקות לפני חתימה על הסכם מכר מקרקעין
לפני חתימה על הסכם מכר מקרקעין, יש לבצע מספר בדיקות חשובות. יצויין כי מדובר ברשימה בסיסית בלבד. במקרים מסוימים ייתכן כי יידרשו בדיקות ו/או מסמכים נוספים. חשוב להיעזר בעורך-דין עוד בטרם כניסה לשלב המשא ומתן.
- שכירת שירותי עורך דין מקרקעין מומחה: יש להקפיד על כך שכל צד ייוצג על ידי עורך דין משלו, על מנת להבטיח את שמירת האינטרסים שלו. מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין שעיקר התמחותו בתחום המקרקעין ולא בעורך דין שעושה עסקאות מקרקעין "על הדרך".
- בדיקת זכויתיו של מוכר הנכס: יש לוודא שמוכר הנכס רשום כבעלים החוקיים, ושאין עיקולים, חובות או צווי מניעה רשומים על הנכס. ככל שהמוכר רשום כבעלים בלעדיים בנכס ויש לו בת.ן זוג, מומלץ לקבל בכתב גם את הסכמתו.ה לביצוע העסקה. הערות אזהרה: חשוב לוודא שאין הערות אזהרה על הנכס.
- בדיקת תב"ע ובנייה חוקית: יש לבדוק שהנכס בנוי בהתאם לחוק וללא חריגות בנייה, על ידי עיון בתב"ע במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית. כמו כן, מומלץ לוודא שהנכס אינו כלול ברשימת המבנים המסוכנים של הרשות המקומית, ואין לגביו הערות של מחלקת הפיקוח.
- בדיקת תקנון הבניין: יש לוודא שאין הגבלות על מכירת הדירה, חלוקת הוצאות וזכויות בנייה.
לסיכום
הסכם מכר מקרקעין הוא מסמך קריטי להשלמת עסקת נדל"ן. הוא חייב לכלול את כל הפרטים והדרישות החוקיות כדי להבטיח את שמירת הזכויות והחובות של המוכר והקונה. מומלץ לקבל ייעוץ מקיף מעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, ולבצע באמצעותו בדיקות מקיפות לפני החתימה. רק כך ניתן לוודא שהנכס עומד בכל הדרישות החוקיות ושכל הסעיפים הנדרשים כלולים בהסכם, ולהבטיח עסקה בטוחה ומוצלחת.
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ השמינית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל"ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
