בקצרה
- בית משפט השלום בהרצליה קבע שבשלב זה אין לקדם את הגרלת המתחמים לחלוקת הזכויות בין בעלי הקרקעות בגוש הגדול.
- הסיבה היא זיהום מסוג PFAS שהתגלה בקרקע ובמי התהום בתחומי תוכנית תא/4444, אחרי שנים של דלק סילוני, שמנים, ממיסים כימיים וקצף לכיבוי אש.
- השופט יעקב שקד הבהיר שההחלטה נכונה לעת הזו בלבד, ושנתונים חדשים עשויים להוביל לתוצאה אחרת.
- רשות מקרקעי ישראל נדרשה להגיש לבית המשפט עדכון מפורט על תוצאות הבדיקות עד 6 באוקטובר 2026.
- המשרד להגנת הסביבה מפעיל מאגר ציבורי וחינמי של קרקעות מזוהמות. אפשר לבדוק בו כתובת לפני רכישה, וזו בדיקה שרוב הקונים לא עושים.
הגרלה שאמורה הייתה לחלק זכויות בשווי מיליארדים בצפון תל אביב נעצרה, ולא בגלל ויכוח על כסף או התנגדות של בעלי זכויות. מה שעצר אותה נמצא מתחת לאדמה, ואי אפשר לראות אותו בסיור בשטח.
הזיהום שהקפיא את החלוקה
מה קבע בית המשפט
בית משפט השלום בהרצליה קבע שבשלב זה אין לקדם את הגרלת המתחמים לחלוקת הזכויות בין בעלי הקרקעות בגוש הגדול. זאת אף שמנהלי הגוש ביקשו לקיים אותה בכל זאת, ולאחר שחלק מבעלי הזכויות ביקשו להמתין עד שיתברר היקף זיהום ה-PFAS בקרקע והשלכותיו על שווי הזכויות במתחמים השונים.
השופט יעקב שקד סייג את ההחלטה במפורש. בלשונו, "קביעתי זו נכונה לעת הזו בלבד", וייתכן שחלוף הזמן וקבלת נתונים נוספים על הזיהום יובילו לתוצאה אחרת. הוא גם דחה פתרונות תיאורטיים שהוצעו, כמו ניוד עתידי של בעלי זכויות או התחשבנות כספית רטרואקטיבית, בנימוק שהם יובילו למערבולת משפטית ויקשו על התארגנות קבוצות לבנייה.
רשות מקרקעי ישראל עדכנה שוועדת ההיגוי לטיפול בקרקעות מזוהמות אישרה הגדלת תקציב לחקירת הנושא והסכימה למימון ביניים. תוכניות הבדיקה הועברו לאישור המשרד להגנת הסביבה, הליך שצפוי להימשך כחודש. בית המשפט הורה לרמ"י להגיש עדכון מפורט על תוצאות הבדיקות עד 6 באוקטובר 2026, ורק אז יחליט אם אפשר להניע מחדש את ההגרלה.
במקביל, לפי גלובס, ארגון אדם טבע ודין מתנגד למחיקת העתירה שהוגשה בנושא זיהום הקרקעות בשדה דב, למרות המלצה של בג"ץ למחוק אותה.
מה יש מתחת לאדמה בשדה דב
שדה דב שימש שדה תעופה במשך עשרות שנים. בפרק הזמן הזה חלחלו לקרקע ולמי התהום דלק סילוני, שמני מנוע, ממיסים כימיים וקצף לכיבוי אש. הקצף הוא המרכיב הבעייתי במיוחד, משום שהוא מכיל תרכובות מקבוצת PFAS, כימיקלים סינתטיים שכמעט אינם מתפרקים בטבע.
ב-29 במרץ 2026 הגישו מנהלי הגוש הגדול עדכון דחוף לבית המשפט. לפי דרישות המשרד להגנת הסביבה נדגמו קרקעות ומי תהום בתחומי רובע שדה דב, בשטח תוכנית תא/4444, ובהם התגלו חריגות מעבר לערכי הסף של תרכובות PFAS.
המשמעות המעשית היא שאי אפשר ליישר את השטח ולצקת יסודות. נדרש קודם הליך הנדסי מורכב שכולל חפירה ופינוי של אלפי טונות עפר מזוהם והעברתו לאתרי פסולת מסוכנת, לצד שאיבה וסינון של מי התהום. מצד אחד רשות מקרקעי ישראל כבר שיווקה את הקרקעות ליזמים במיליארדים. מצד שני המשרד להגנת הסביבה ועיריית תל אביב אוסרים להוציא היתרי בנייה, אפילו לא לעבודות חפירה ראשוניות, עד שהשטח יוכרז נקי.
למה זיהום מקפיא דווקא את החלוקה
זה החלק שרלוונטי הרבה מעבר לשדה דב. הגוש הגדול הוא מקרקעין בבעלות פרטית של אלפי אנשים, שמנוהלים מאז שנות השבעים בידי חמישה מנהלים שמונו מטעם בית המשפט בהליך פירוק שיתוף. כדי לחלק את הזכויות בין כולם נקבעו מקדמי התאמה, מספרים שמשקפים כמה שווה יחידת דיור בכל מתחם ביחס למתחם אחר. שמאי המנהלים, שאול רוזנברג, קבע אותם בשמאות מ-2022 שעודכנה בפברואר 2025.
וכאן הבעיה. המקדמים נקבעו לפני שהזיהום התגלה. אם היקף הזיהום שונה ממתחם למתחם, אז גם משך העיכוב וגם עלות הניקוי שונים, ולכן השווי היחסי בין המתחמים משתנה. השופט ציין שייתכן בהחלט ששווי מתחם אשכול ושווי המתחם השני יושפעו מהזיהום בצורה שונה, ואז הגרלה לפי המקדמים הישנים תחלק זכויות בשווי מיליארדים בצורה לא שוויונית.
המנגנון הזה, שבו טבלאות ומקדמים קובעים מי מקבל מה בשטח גדול, הוא אותו מנגנון שפירטנו בכתבה על שלב האיחוד והחלוקה בפי גלילות. שם הוויכוח היה על טעויות בשווי. כאן הוא על גורם חיצוני שמשנה את השווי אחרי שהמספרים כבר נקבעו.
מקור: דיווח מרכז הנדל"ן, 30 באוגוסט 2026. יחידה אקוויוולנטית היא יחידת חישוב לשווי ולא בהכרח דירה בפועל.
מה זה אומר למי שקונים דירה
רוב הקוראים אינם בעלי זכויות בגוש הגדול, אבל שלוש מסקנות כאן נוגעות לכל רכישה:
- זיהום הוא סיכון לאיחור בלוח הזמנים, לא רק של בריאות: אפילו כשהקרקע כבר שווקה ליזמים במיליארדים, רשות מקומית ומשרד ממשלתי יכולים לעצור היתרי בנייה עד שהשטח יוכרז נקי. פרויקט יכול להיתקע שנים בלי שום קשר לביקוש או למימון.
- הסיכון הזה לא תמיד מתומחר: קרקע שנמכרה במכרז לפני גילוי הזיהום תומחרה לפי מה שהיה ידוע אז. מי ששיווק ומי שרכש לא בהכרח הכניסו למשוואה עלות ניקוי ועיכוב.
- אפשר לבדוק מראש, בחינם: קיים מאגר ציבורי של קרקעות מזוהמות, והוא הפרט המעשי ביותר בכל הסיפור הזה.
מי שחתמו על חוזה בפרויקט באזור נמצאים בסיכון לאיחור במסירה, ולא של אובדן זכויות. את מה שהחוק מאפשר כשערך נפגע בעקבות החלטה תכנונית פירטנו בכתבה על ירידת ערך של נכס ומתי מגיע פיצוי.
איך בודקים קרקע מזוהמת לפני שקונים
המשרד להגנת הסביבה מפעיל מאגר ציבורי של אתרים שיש בהם זיהום קרקע או חשד לזיהום. הוא חינמי ופתוח לכל אחד, ונגיש בשתי דרכים: כשכבת מידע במערכת המיפוי הממשלתית GovMap, ובפורטל הנתונים הפתוחים GovData.
האתרים במאגר מסווגים לשלושה מצבים:
- קרקעות שקיימת בהן היתכנות לזיהום: יש חשד או חקירה, אין עדיין קביעה.
- קרקעות בהליך שיקום: הזיהום ידוע והטיפול בעיצומו.
- קרקעות שלא נמצא בהן זיהום או שהשיקום הסתיים: נבדקו ונמצאו תקינות.
שתי הסתייגויות שחשוב להכיר. ראשית, היעדר רישום אינו אישור שהקרקע נקייה. הוא אומר רק שהאתר אינו במאגר, ושדה דב עצמו ממחיש שזיהום יכול להתגלות בשלב מאוחר מאוד. שנית, חלק מהאתרים אינם מפורסמים מסיבות של סיווג ביטחוני.
הבדיקה הזו מצטרפת לשורת בדיקות שכדאי לעשות לפני רכישת קרקע, ואותן ריכזנו בכתבה על איך לקנות קרקע בלי מלכודות. מי שקונים קרקע ממכרז של המדינה ימצאו את התהליך המלא בכתבה על מכרזי רמ"י.
מה לא לצפות לו
ההחלטה אינה ביטול של ההגרלה אלא עצירה. בית המשפט אמר במפורש שהיא נכונה לעת הזו בלבד, ושנתונים חדשים עשויים לשנות אותה. גם לוח הזמנים אינו ודאי: אישור תוכנית הבדיקה במשרד להגנת הסביבה צפוי להימשך כחודש, ואחריו נדרשת עוד תקופה לביצוע הבדיקות ולבחינת התוצאות. העדכון של 6 באוקטובר הוא דיווח על התקדמות, לא הכרעה.
שאלת המימון של הניקוי נותרה פתוחה. עו"ד עמי בן-יעקב, המייצג לפי הדיווח כשליש מבעלי הזכויות בגוש הגדול, מסר שבית המשפט משאיר את בעלי הזכויות בערפל, בזמן שחברות שזכו במכרזי רשות מקרקעי ישראל ממשיכות לקדם. זו עמדתו של בא כוח חלק מהצדדים ולא קביעה של בית המשפט.
- ההחלטה שלא לקדם את ההגרלה, שם השופט, נתוני שלושת המתחמים, שמאי המנהלים, מועד העדכון הדחוף ב-29 במרץ 2026 והמועד 6 באוקטובר 2026: דיווח מרכז הנדל"ן, 30 באוגוסט 2026.
- אישור עצמאי של ההחלטה ושל הנימוק, וכן התנגדות אדם טבע ודין למחיקת העתירה: גלובס, 30 באוגוסט 2026.
- אישור עצמאי של מועד העדכון לבית המשפט: TheMarker, 30 באוגוסט 2026. גוף הדיווח חסום בתשלום ולכן נעשה שימוש בחלק הפומבי בלבד.
- קיומו של מאגר הקרקעות המזוהמות, הנגשתו דרך GovMap ו-GovData ושלושת מצבי הסיווג: הודעת המשרד להגנת הסביבה על המאגר, כפי שסוקרה בפרסומים מקצועיים.
סיכום
זיהום PFAS שהתגלה בקרקע ובמי התהום ברובע שדה דב הקפיא הגרלה שאמורה הייתה לחלק זכויות בשווי מיליארדים בין אלפי בעלי קרקע פרטיים. הסיבה אינה בריאותית בלבד: המקדמים שקובעים מי מקבל מה נקבעו לפני שהזיהום היה ידוע, וייתכן שהוא משפיע על המתחמים בצורה שונה.
- ההחלטה: אין לקדם כעת את הגרלת המתחמים, לעת הזו בלבד
- הסיבה: זיהום PFAS בתחומי תוכנית תא/4444
- ההיקף: שלושה מתחמים, כ-2,503 יחידות אקוויוולנטיות בסך הכול
- התאריך: עדכון של רמ"י לבית המשפט עד 6 באוקטובר 2026
- המסקנה המעשית: אפשר לבדוק קרקע מזוהמת בחינם, לפני שחותמים
שאלות ותשובות
מה זה PFAS ולמה הוא נחשב בעייתי?
למה זיהום עוצר דווקא את ההגרלה ולא רק את הבנייה?
קניתי דירה בפרויקט באזור. ההחלטה נוגעת אליי?
איך בודקים אם קרקע מזוהמת לפני שקונים?
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- רעידת אדמה בהיטלי השבחה: הפסיקה שיכולה לחסוך למוכרי דירות מאות אלפי שקלים
- קרקע חקלאית במתחם של דירה להשכיר הוא לא סימן בטוח להשבחה | בן סולומון
- השקעה בקרקע חקלאית, האם זו הזדמנות או מלכודת?
- העליון מחק את הערעור על פסק דין נועה לב - אבל השאיר את הדלת פתוחה
- הפרויקט נתקע ומונה לו כונס נכסים: ההחלטה שמאפשרת לרוכשים לצאת עם הכסף
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
זיהום PFAS זה לא דבר קטן. זה חומר שנצמד לקרקע ולמי התהום לעשרות שנים ולא מתפרק. אני שמאי ואני אגיד לכם שכל עוד אין ניקוי מוכח ואישור רגולטורי, שווי השוק של כל מה שנמצא מעל האדמה הזו הוא סימן שאלה גדול. זה לא עניין שאפשר לפתור בעדכון לבית משפט עד אוקטובר 2026.
גר בצפון ת"א הרבה שנים. שדה דב היה שדה תעופה עם דלק סילוני ומכלי שמן עשרות שנים, אז מה הפלא שהאדמה שם ספוגה בכל מיני דברים. תמהתי מאז ההכרזה על הפרויקט איך מתעלמים מזה.