בקצרה
- לפי גלובס, דמרי הורידה בדוח את המחיר הצפוי ליחידות שנותרו בפרויקט לכ-62 אלף שקל למטר, לעומת כ-67 אלף שהושגו עד כה, ירידה של כ-7%. ברבעון השני לא נמכרה בו אף דירה.
- ב-RAINBOW של ישראל קנדה נמכרו 7 דירות במחצית, לעומת 59 בכל 2025 ו-99 ב-2024.
- ב-FIRST של חג'ג' נמכרו 13 ברבעון השני לעומת 23 ברבעון הראשון, אבל המחיר למטר עלה ל-63,100 שקל.
- שני פרויקטים העלו מחיר: אשירה מ-64,500 ל-72,000 שקל למטר, וזוהי לכ-60 אלף, עלייה של 19.3% ברבעון, על קמפיין של דירות קטנות מ-2.48 מיליון.
- הוצאות השיווק קופצות: חג'ג' דיווחה על 10.8 מיליון שקל במחצית לעומת 4.2 מיליון אשתקד, ודמרי ונחמיאס גייסו סלבריטאים בכ-5 מיליון שקל כל אחד.
בשדה דב יש עכשיו שני שווקים. אחד נמצא בקמפיינים, עם סלבריטאים ומבצעי מימון. השני נמצא בדוחות שהיזמים חייבים להגיש לבורסה. השני הוא זה שמספר מה באמת קורה.
מה אומרים הדוחות
מה הדוחות אומרים, פרויקט אחרי פרויקט
גלובס ריכז את נתוני המכירות והמחירים מהדוחות הרבעוניים של היזמים בשדה דב. התמונה שעולה אינה אחידה, וזה החלק החשוב.
כל הנתונים לפי גלובס, מתוך הדוחות הרבעוניים של היזמים. מחירים בשקלים למטר רבוע. ב-FIRST אימתנו את מספרי המכירות גם מול הדוח של חג'ג' עצמה, ושני המקורות תואמים.
הירידה החדה ביותר היא ב-RAINBOW של ישראל קנדה: 7 דירות במחצית הראשונה של 2026, לעומת 59 בכל 2025 ו-99 ב-2024. המחיר הממוצע ברבעון השני ירד ל-80,500 שקל למטר, מ-83,200 ברבעון הראשון, ולפי הדיווח החברה עדכנה את שיעור הרווח הצפוי בפרויקט ל-19%, לעומת 20% ב-2025. אחרי תקופת הדוח נמכרו עוד 5 דירות במחיר ממוצע של 82,200.
דמרי: אפס מכירות ברבעון, ומחיר יעד נמוך יותר
בדמרי ימה נמכרו 9 דירות ברבעון הראשון ואף לא אחת ברבעון השני. עד כה נמכרו 40 מתוך 458 יחידות, כ-9% מהפרויקט. המחיר הממוצע שהושג הוא כ-67 אלף שקל למטר, ובדוח הורידה החברה את המחיר הצפוי ליחידות שנותרו לכ-62 אלף, כ-7% פחות.
פרט שכדאי לקרוא פעמיים: לפי גלובס, ארבע מתוך תשע המכירות ברבעון הראשון היו רכישות של בני משפחת דמרי עצמה, בכ-6 מיליון שקל ליחידה. כלומר המכירות לרוכשים חיצוניים ברבעון הראשון היו חמש, וברבעון השני אפס.
FIRST: פחות עסקאות, מחיר גבוה יותר
ב-FIRST של חג'ג' נמכרו 13 דירות ברבעון השני לעומת 23 ברבעון הראשון ו-132 בכל 2025, אבל המחיר הממוצע למטר דווקא עלה, ל-63,100 שקל מ-61,700. אחרי תקופת הדוח נחתמו 29 חוזים נוספים.
את המספרים האלה אימתנו מול הדוח של החברה עצמה, שקראנו ב-1 בספטמבר: 23 ועוד 13 הם בדיוק 36 החוזים שמופיעים בטבלת המחצית של חג'ג'. את שאר מה שהדוח הזה מגלה, כולל עמדת החברה על הזיהום, פירטנו בכתבה על דוח חג'ג' לרבעון השני.
שני פרויקטים שהלכו הפוך
לא כל שדה דב יורדת. באשירה של אביסרור נמכרו 3 דירות ברבעון השני, אחרי אחת בלבד ברבעון הראשון ו-31 בכל 2025, והמחיר למטר עלה מ-64,500 שקל ב-2025 ל-72,000. בזוהי, המיזם המשותף של לוינשטין, מבנה ומטרופוליס, נחתמו 12 חוזים ברבעון השני במחיר ממוצע של 60,055 שקל למטר, עלייה של 19.3% לעומת 50,339 ברבעון הראשון, ו-63 חוזים במחצית.
ההסבר לזוהי נמצא בקמפיין: דירות שני חדרים וסטודיו החל מ-2.48 מיליון שקל, במימון 20/80 ובלי הצמדה. מחיר כניסה נמוך ומבנה מימון נדיב מזיזים כמות, וגם מזיזים את הממוצע למטר. את הסיכונים של מבנה המימון הזה, ואת הסיבה שהרגולטור מסמן אותו, פירטנו השבוע בכתבה על האשראי החוץ-בנקאי ומבצעי 80/20.
כמה עולה למכור בשדה דב עכשיו
הנתון שמסכם את התקופה הוא הוצאות השיווק. לפי גלובס, חג'ג' דיווחה על הוצאות מכירה ושיווק של 10.8 מיליון שקל במחצית, לעומת 4.2 מיליון בתקופה המקבילה. דמרי חתמה עם עידן עמדי בעסקה שהוערכה בכ-5 מיליון שקל, קבוצת נחמיאס גייסה את ליאור סושרד לקמפיין UTOPIA בסכום דומה, וישראל קנדה משווקת דרך נועה קירל, שמחזיקה פנטהאוז ב-RAINBOW.
למי שקונים זה סימן ברור: יזם שמגדיל את תקציב השיווק פי שניים וחצי מספר לכם משהו על כוח המיקוח שלכם. את ההנחות שיזם אחר דיווח עליהן בפועל הראינו בכתבה על מה שדוח של אאורה מגלה על כוח המיקוח.
הזיהום, והמלאי
ברקע לכל זה, שני גורמים. הראשון הוא הקרקע: לפי הדיווח, דמרי מסרה שאותרו חריגות נוספות במתחם והיא ממתינה להנחיות טיהור, אך מעריכה שהעלות לא תהיה מהותית ולא תעכב לוחות זמנים. חג'ג' מסרה שהממצאים בחלק קטן בלבד מהשטח שנדגם. שתי ההערכות הן של צדדים מעוניינים. במקביל, הגרלת חלוקת הזכויות בין בעלי הקרקעות הפרטיים מוקפאת בבית המשפט בגלל אותו זיהום, כפי שפירטנו בכתבה על הזיהום שהקפיא את החלוקה בשדה דב.
השני הוא ההיצע. השמאים דני טרשנצקי ושני אהרון, שצוטטו בגלובס, הצביעו על כ-9,500 יחידות חדשות בתל אביב ועוד אלפים מתוכננות בשדה דב, ואמרו שהשוק אינו יכול לקלוט את כולן בבת אחת. עם זאת, לדבריהם, בשטח לא נראית ירידת מחירים בפועל, והם צופים האצה במכירות ככל שהבנייה תתקדם. גם על הרקע הזה, הפרויקט שמכר הכי מהר בשכונה עשה זאת בגישה שונה, ותיארנו אותה בכתבה על איך גינדי מכרה 450 דירות בשדה דב.
- כל נתוני המכירות, המחירים למטר, הוצאות השיווק, ההערכות בנוגע לזיהום ודברי השמאים: גלובס, מאיה לוין, 2 בספטמבר 2026, מתוך הדוחות הרבעוניים של היזמים. הדיווח חסום בתשלום, וכל נתון בכתבה מיוחס אליו.
- אימות עצמאי לנתוני FIRST: הדוח המונגש של קבוצת חג'ג' לרבעון השני של 2026, שקראנו במלואו. 23 חוזים ברבעון הראשון ו-13 בשני תואמים בדיוק את 36 החוזים בטבלת המחצית של החברה.
- תביעה של רוכשי אופציות בפרויקט VOGUE, שהוזכרה בדיווח, נמצאת מאחורי חומת התשלום ולא אומתה, ולכן אינה מובאת כאן.
סיכום
הדוחות הרבעוניים בשדה דב מראים ירידה חדה בעסקאות ברוב הפרויקטים, יזם אחד שהוריד את מחיר היעד למטר בכ-7%, שני פרויקטים שהעלו מחיר, ותקציבי שיווק שקופצים. התמונה אינה אחידה, והפער בין הפרויקטים הוא הנתון החשוב.
- דמרי: אפס מכירות ברבעון השני, מחיר יעד ירד לכ-62 אלף למטר
- RAINBOW: 7 דירות במחצית, מול 99 בכל 2024
- FIRST: פחות עסקאות, מחיר למטר עלה ל-63,100
- אשירה וזוהי: העלו מחיר, זוהי על קמפיין של דירות קטנות ב-20/80
- השיווק: הוצאות שיווק שגדלו פי שניים וחצי, וסלבריטאים בכ-5 מיליון
שאלות ותשובות
דמרי באמת הורידה מחירים?
אם העסקאות ירדו, למה יש פרויקטים שהעלו מחיר?
מה זה אומר למי ששוקלים לקנות שם?
ומה עם הזיהום בקרקע?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
דמרי מוציאה 5 מיליון על סלבריטאים ובאותו זמן לא מוכרת אף דירה ברבעון השני?? ברצינות, מישהו שם חשב על זה?
הקמפיינים ענקיים, שלטים בכל מקום, אבל הבניינים נראים כמעט ריקים. עכשיו מבין למה.