מי שמחפש דירת 4 חדרים בשדרות רואה שני סוגי מחירים, ומסיק בקלות שהחדש יקר כי הוא חדש. בדקנו את העסקאות שנרשמו בעיר לפי שנת הבנייה של הבניין, והתברר שהשאלה הראשונה היא בכלל כמה מטרים קונים בכל אחד מהם.

בשדרות, דירת 4 חדרים בבניין חדש רשומה ב-109 מ"ר, ובבניין ישן ב-80

בעסקאות המגורים שנרשמו ברשות המסים בשדרות מיולי 2025 עד יוני 2026 יש 1,047 רשומות. 613 מהן מסווגות כדירה בבית קומות, ובכתבה הזו השתמשנו רק בהן. ב-445 מתוכן רשומה שנת הבנייה של הבניין, וזה הבסיס להשוואה.

חילקנו אותן לשלוש קבוצות לפי שנת הבנייה: 145 עסקאות בבניינים שנבנו לפני 2000, 78 בבניינים מ-2000 עד 2019, ו-222 בבניינים משנת 2020 ואילך. בקבוצה האחרונה נכללים גם בניינים ששנת הבנייה שרשומה להם מאוחרת משנת העסקה עצמה, ועל זה בהמשך.

חשוב לדעת איך נקבע החלון. עסקה נרשמת ברשות המסים שבועות עד חודשים אחרי החתימה, ולכן החודשים האחרונים בטבלה תמיד חלקיים. מדדנו את הספירה החודשית הארצית: ביוני 2026 נרשמו 7,572 עסקאות, ביולי 4,297 ובאוגוסט רק 585. יולי ואוגוסט חלקיים מכדי להיספר, ולכן החלון כאן נגמר ביוני 2026 ולא מאוחר יותר.

בדירות 4 חדרים הפער בשטח בולט במיוחד. השטח החציוני בבניין משנת 2020 ואילך הוא 109 מ"ר, ובבניין מלפני 2000 הוא 80 מ"ר, כלומר השטח הרשום של הדירה החדשה גדול ביותר משליש. המחיר החציוני הולך באותו כיוון: 1,510,000 שקל מול 930,000 שקל, פער של 580,000 שקל.

בשדרות הפער למטר קטן בהרבה מהפער לדירה

כשמחלקים את המחיר בשטח, רוב הפער נעלם. בדירות 4 חדרים, חציון המחיר למטר בבניין משנת 2020 ואילך הוא 14,037 שקל, ובבניין מלפני 2000 הוא 12,571 שקל. זה פער של כ-1,500 שקל למטר, קצת יותר מעשירית, בזמן שהשטח הרשום גדל ביותר משליש.

בדירות 5 חדרים התמונה דומה: 14,683 שקל למטר בבניין החדש מול 13,226 שקל בישן, שוב כ-1,500 שקל למטר, בשטח חציוני של 156 מ"ר מול 101. בדירות 3 חדרים היא אפילו מתהפכת: בבניין הישן המחיר למטר, 15,366 שקל, גבוה מעט מזה שבבניין החדש, 15,056 שקל, והדירות הישנות בגודל הזה קטנות בהרבה, 60 מ"ר מול 90.

חציוני עסקאות דירה בבית קומות שנרשמו ברשות המסים בשדרות, מיולי 2025 עד יוני 2026, לפי שנת הבנייה שרשומה לבניין, בעיבוד קליקת הנדל"ן. בכל תא יש לפחות 15 עסקאות. המחיר למטר הוא חציון של המחיר חלקי השטח בכל עסקה, ולכן הוא לא בהכרח שווה למחיר החציוני חלקי השטח החציוני.

בטבלה יש עוד קבוצה ששווה להסתכל עליה: בניינים מ-2000 עד 2019. דירת 4 חדרים בהם רשומה ב-107 מ"ר, כמעט כמו בבניין חדש, אבל המחיר למטר, 12,710 שקל, קרוב לזה של הבניינים הישנים. החציון שם הוא 1,360,000 שקל.

הסתייגות אחת חשובה: השטח בטבלה הוא השטח שנרשם בעסקה. בדירה חדשה הוא לא תמיד נמדד כמו השטח הרשום של דירה ישנה, ולכן ההשוואה למטר היא קירוב טוב ולא מדידה מדויקת. על ההבדל בין שטח ברוטו לשטח נטו כתבנו במדריך שטח דירה.

למה דירת 4 חדרים חדשה בשדרות עולה יותר מ-5 חדרים ישנים

מכאן מגיעה ההשוואה שהכי מפתיעה בעסקאות של שדרות. דירת 4 חדרים בבניין משנת 2020 ואילך רשומה בשטח חציוני של 109 מ"ר, ודירת 5 חדרים בבניין מלפני 2000 רשומה ב-101 מ"ר. גם במחיר החדשה לפני: 1,510,000 שקל מול 1,300,000 שקל.

במילים אחרות, מספר החדרים לבדו לא אומר הרבה בשדרות. מי שמשווה דירת 4 חדרים חדשה לדירת 4 חדרים ישנה משווה שני מוצרים בגודל שונה, ומי שמחפש שטח יכול למצוא אותו גם בדירה ישנה עם חדר נוסף. ההשוואה הנכונה היא לפי שטח ולפי שנת הבניין, ולא לפי מספר החדרים.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

יש כאן גם עניין של מיקום. 60 מתוך 122 עסקאות ה-4 חדרים בבניינים החדשים נרשמו בגוש אחד, 1083, בזמן שהעסקאות בבניינים הישנים מפוזרות בין כמה גושים אחרים. כלומר ההשוואה היא גם בין אזורים, ולא רק בין שנות בנייה. לפני החלטה, שמאי יכול להצמיד את ההשוואה לנכס עצמו, ומה שמאי עושה בדיוק הסברנו במדריך שמאי מקרקעין.

דירה על הנייר: 64 מתוך 122 עסקאות ה-4 חדרים החדשות בשדרות

בקבוצת הבניינים משנת 2020 ואילך יש בשדרות פרט שכדאי לשים אליו לב. ב-64 מתוך 122 עסקאות ה-4 חדרים, שנת הבנייה שרשומה לבניין מאוחרת משנת העסקה עצמה. כלומר לפי הרישום, ביום העסקה הבניין עוד לא הושלם.

דירה שעוד לא נבנתה היא עסקה אחרת מדירה גמורה, גם כשמספר החדרים והשטח זהים. לפני שמשווים אותה לדירה קיימת, כדאי לבדוק בחוזה שלכם אם המחיר צמוד למדד ואיך, מה לוח התשלומים ומה מועד המסירה. על ההבדל בין מבצעי מימון של קבלנים לבין פטור מהצמדה כתבנו בכתבה מבצע מימון מול פטור ממדד.

ומי שמוכר דירה ישנה בשדרות? מחיר של דירה חדשה שמתפרסם אינו ההשוואה שלכם. ההשוואה היא לעסקאות בבניינים מאותה תקופה ובשטח דומה. כדי לראות כמה נשאר ביד אחרי תיווך, עורך דין ויתרת משכנתה, יש מחשבון נטו ממכירה בעמוד השקעות בנדל"ן בנגב המערבי.

מה נשאר מחוץ להשוואה בשדרות, ולמה

לא כל העסקאות של שדרות נכנסו לטבלה. 353 עסקאות בחלון נרשמו בלי סוג נכס בכלל, ולכן לא ידענו אם הן דירות בבית קומות. עוד 168 עסקאות של דירה בבית קומות נרשמו בלי שנת בנייה, ולכן אי אפשר לשייך אותן לאף אחת משלוש הקבוצות.

128 מתוך 168 העסקאות בלי שנת בנייה נרשמו בגוש אחד, 2828, וחציון המחיר למטר בהן הוא כ-8,000 שקל, נמוך בהרבה מכל אחת מהקבוצות שבטבלה. לא מצאנו פרסום רשמי שמסביר את זה, ולכן לא הדבקנו לעסקאות האלה שום תווית. הן מחוץ להשוואה כי אין להן שנת בנייה, ולא בגלל המחיר. גם באופקים מצאנו קבוצה של עסקאות במחיר למטר נמוך בהרבה משאר העיר, וכתבנו עליה בכתבה שני מחירים למטר באופקים.

לפני שמשווים דירה בשדרות: חמש בדיקות

• שנת הבנייה: בנסח, בחוזה או בדף העסקה באתר הנדל"ן הממשלתי, לפני כל השוואה
• השטח ואיך הוא נמדד: ברוטו או נטו, ומה נכלל בו
• עסקאות מאותה תקופת בנייה: ולא חציון של כל העיר או של כל דירות ה-4 חדרים
• בדירה שעוד לא נבנתה: הצמדה, לוח תשלומים ומועד מסירה, כפי שהם כתובים בחוזה
• המחיר למטר לצד המחיר לדירה: שני המספרים יחד, כי כל אחד מהם לבדו מטעה

סיכום: מה קונים בשדרות כשקונים חדש

בשדרות, דירת 4 חדרים בבניין חדש ודירת 4 חדרים בבניין ישן נבדלות קודם כל בשטח, ורק אחר כך במחיר למטר.

• הגודל: 109 מ"ר בבניין משנת 2020 ואילך, 80 מ"ר בבניין מלפני 2000
• המחיר: 1,510,000 שקל מול 930,000 שקל, בחציון
• המטר: כ-1,500 שקל למטר בין חדש לישן, בדירות 4 ו-5 חדרים
• מה בחוץ: 353 עסקאות בלי סוג נכס ו-168 בלי שנת בנייה

שאלות ותשובות על דירות ישנות וחדשות בשדרות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

אלי·לפני 2 שבועות

כלומר דירת 4 חדרים חדשה גדולה יותר מדירת 5 חדרים ישנה??

גלעד·לפני 2 שבועות

נראה לי שפה בשדרות המחירים עדיין סבירים יחסית לשאר הארץ. 14 אלף למטר בבנייה חדשה, בתל אביב היית בוכה על זה.

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו