מי שקנה דירה ב-2022 ומוכר אותה היום עשוי לגלות שהמחיר שהוא מקבל, אחרי שמתאמים אותו לעליית המדד, נמוך ממה שהוא שילם. לפי כתבה שפרסם היום דה מרקר, בדיקת כל מכירות הדירות מאז 2022 ב-24 ערים מציגה קפיצה פי ארבעה בשיעור הדירות שנמכרות במחיר ריאלי נמוך מזה שבו נקנו. השאלה המעשית היא מה זה אומר על מס השבח, ומה עושים עם ההפסד.

מה דה מרקר בדק

לפי הכותרת ותת-הכותרת של הכתבה שפרסם דה מרקר הבוקר, הבדיקה כללה את כל מכירות הדירות מאז 2022 ב-24 ערים, והיא מציגה קפיצה פי ארבעה בשיעור הדירות שנמכרות במחיר ריאלי נמוך מזה שבו נקנו. "ריאלי" כאן פירושו אחרי התאמה לאינפלציה: דירה שנמכרה בדיוק במחיר שבו נקנתה, אחרי כמה שנים של אינפלציה, נמכרה בהפסד ריאלי.

בשביל מגמת המחירים הרשמית, כדאי להסתכל גם על מדד מחירי הדירות של הלמ"ס. את הנתון האחרון סיכמנו במדד מחירי הדירות של יוני-יולי 2026.

הפסד לפי החוק והפסד ריאלי: זה לא אותו דבר

חוק מיסוי מקרקעין מגדיר "הפסד במכירת זכות במקרקעין" כסכום שבו עולה יתרת שווי הרכישה על שווי המכירה. בפשטות: מכרתם בפחות ממה ששילמתם, אחרי הניכויים שהחוק מתיר. ההגדרה הזו לא מתאימה את מחיר הקנייה למדד.

המדד נכנס בשלב אחר, בחישוב השבח. החוק מגדיר "סכום אינפלציוני" כחלק השבח השווה לסכום שבו יתרת שווי הרכישה המתואמת עולה על יתרת שווי הרכישה. יתרת שווי הרכישה המתואמת היא מחיר הקנייה כפול במדד ביום המכירה ומחולק במדד ביום הרכישה, והמדד הוא מדד המחירים לצרכן. "שבח ריאלי" הוא השבח פחות הסכום האינפלציוני.

שלושה מצבים, ומה המס בכל אחד

נניח שדירה נקנתה ב-2 מיליון ש"ח, ושהמדד עלה מאז ב-10%. זו הנחה לצורך הדוגמה בלבד, וגם ההוצאות המותרות בניכוי, כמו שכר טרחה ותיווך, לא נכללות בה. מחיר הקנייה המתואם הוא אם כן 2.2 מיליון ש"ח.

אם הדירה נמכרה ב-1.9 מיליון ש"ח, יש הפסד של 100 אלף ש"ח לפי הגדרת החוק, ואין שבח שעליו משלמים מס. אם נמכרה ב-2.1 מיליון ש"ח, יש שבח נומינלי של 100 אלף ש"ח, אבל הסכום האינפלציוני גדול ממנו, ולכן השבח הריאלי אפס. ואם נמכרה ב-2.3 מיליון ש"ח, השבח הוא 300 אלף ש"ח, מתוכם 200 אלף אינפלציוני, והשבח הריאלי הוא 100 אלף ש"ח.

לפי סעיף 48א לחוק, יחיד חייב במס על שבח ריאלי בשיעור של עד 25%. במצב השלישי, אם המכירה אינה פטורה, המס יהיה עד 25 אלף ש"ח. על השיעורים והחריגים לדירה להשקעה הרחבנו במדריך מס שבח לדירת השקעה.

האם אפשר לקזז את ההפסד

פקודת מס הכנסה קובעת בסעיף 92 שהפסד הון שהיה לאדם בשנת מס, "ואילו היה ריווח הון היה מתחייב עליו במס", יקוזז תחילה כנגד ריווח הון ריאלי. לפי אותו סעיף, שבח והפסד כמשמעותם בחוק מיסוי מקרקעין נחשבים רווח הון והפסד הון. כלומר הפסד במכירת דירה יכול לקזז רווח ממכירה אחרת, אבל רק אם רווח באותה מכירה היה חייב במס.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

המשמעות המעשית: מי שמוכר דירה שמכירתה הייתה פטורה ממס שבח, למשל כדירת מגורים מזכה, לא מרוויח מההפסד הזה הטבת מס לפי לשון הסעיף. מי שמוכר דירה להשקעה בהפסד יכול לבדוק קיזוז מול רווחי הון באותה שנה. סכום שלא קוזז עובר לשנות המס הבאות, כנגד רווח הון בלבד, בתנאי שהוגש דוח לשנת ההפסד.

מה עושים בפועל כשמוכרים

לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין, המוכר מוסר למנהל מיסוי מקרקעין הצהרה בתוך 30 ימים מיום המכירה, עם התמורה במכירה ובקנייה, התאריכים, הניכויים והתוספות שהוא תובע, ואם יש לו זכאות לפטור. זה נכון גם כשבסוף אין מס לשלם, וגם כשיש הפסד.

לפני שמוכרים בהפסד כדאי לשמור את כל הקבלות על הוצאות שמותרות בניכוי, לבדוק עם עורך הדין או רואה החשבון אם יש רווחי הון אחרים באותה שנה, ולוודא שמגישים דוח שנתי אם רוצים לגלגל את ההפסד קדימה. את היסודות של חישוב מס השבח והפטורים פירטנו בהמדריך המלא למס שבח, ואם אתם רוצים לבדוק במה נמכרו דירות דומות, ראו איפה בודקים עכשיו כמה נמכרה דירה.

סיכום

לפי חוק מיסוי מקרקעין, הפסד במכירת דירה הוא הסכום שבו יתרת שווי הרכישה עולה על שווי המכירה, והמס מוטל על השבח הריאלי, כלומר השבח פחות הסכום האינפלציוני לפי מדד המחירים לצרכן, בשיעור של עד 25% ליחיד. מי שמכר ביותר ממה ששילם אבל פחות מהמחיר המתואם למדד, השבח הריאלי שלו אפס. לפי סעיף 92 לפקודת מס הכנסה, הפסד מקוזז רק אם רווח היה חייב במס, ויתרה עוברת לשנים הבאות בתנאי שהוגש דוח לשנת ההפסד.

• לפי חוק מיסוי מקרקעין, הפסד הוא הסכום שבו יתרת שווי הרכישה עולה על שווי המכירה, כלומר מכירה במחיר נמוך ממה ששילמתם.
• המס מוטל על השבח הריאלי: השבח פחות הסכום האינפלציוני, שמחושב לפי מדד המחירים לצרכן. יחיד חייב עליו במס של עד 25%.
• אם מכרתם ביותר ממה ששילמתם אבל פחות מהמחיר המתואם למדד, השבח כולו אינפלציוני והשבח הריאלי אפס.
• לפי סעיף 92 לפקודת מס הכנסה, הפסד מקוזז רק אם רווח באותה מכירה היה חייב במס, ויתרה עוברת לשנים הבאות בתנאי שהוגש דוח לשנת ההפסד.
• בכל מכירה המוכר מגיש הצהרה למיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים, גם כשאין מס לשלם.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו