בקצרה
בשידור האחרון של הקליקה ישבנו על שני נושאים בוערים ששאלתם עליהם המון: שמאות מוקדמת, והאם כדאי לקחת שמאי לפני הרכישה, ושיטת התשלומים בדירה בהנחה, שיכולה לחסוך, או לעלות, הרבה מאוד כסף. את הדברים הסביר עופר לוין, מנהל מחלקת המשכנתאות שלנו, עם 15 שנות ניסיון בתחום. ריכזנו כאן את כל מה שנאמר, בצורה מסודרת, כדי שתדעו בדיוק על מה לשים לב לפני שאתם חותמים.
- שמאות מוקדמת = לקיחת שמאי לפני החתימה על העסקה, כשעוד אפשר לסגת.
- הבנק נותן משכנתה לפי הנמוך מבין מחיר החוזה לשווי שקובע השמאי.
- לשמאי שני תפקידים: הערכת שווי, ובדיקה שהנכס נבנה בצורה חוקית ובהתאם.
- בדירת קבלן אין צורך בשמאות מוקדמת, השווי נקבע לפי חוזה הרכישה.
- בדירה בהנחה, שיטת התשלומים יכולה ליצור חנק תזרימי, משכנתה ושכר דירה יחד.
- הפתרון בשני הנושאים: תכנון מוקדם ושמירת רזרבות בצד.
הפער שיכול לרדת לכם את העסקה
מה זו שמאות מוקדמת, ולמה היא חשובה?
שמאות מוקדמת פירושה שאנחנו מבצעים שמאות לנכס לפני שאנחנו חותמים על העסקה. כשבאים לחתום על עסקת מקרקעין, אנחנו עדיין יכולים להחליט אם לקחת שמאי או לא. תפקידו העיקרי של השמאי הוא להעריך את הנכס, כלומר לקבוע מהו שוויו, ובהתאם לכך נדע איזו משכנתה נוכל לקחת, שהרי רוב האנשים שרוכשים דירה נעזרים במימון.
הנקודה הקריטית: עסקה נסגרת בין קונה מרצון למוכר מרצון שנפגשים על מחיר. אבל מי אמר שהבנק יסכים לתת מימון לפי אותו מחיר שסגרתם ביניכם? לכן הבנק מבקש גורם חיצוני, שמאי, שמעריך את הנכס. הבנק מעמיד את המשכנתה לפי הנמוך מבין שניים: המחיר שמופיע בחוזה, או השווי שקבע השמאי. כל האחוזים נגזרים מהמספר הנמוך הזה.
הסכנה במימון: כשהשמאי מעריך בפחות מהחוזה
לדוגמא. נניח שסגרתם דירה בשני מיליון שקל, וזה המחיר המופיע בחוזה. מגיע השמאי ואומר שלדעתו שווי הדירה הוא מיליון ושמונה מאות אלף בלבד. מאותו רגע, המשכנתה תיגזר מ-1.8 מיליון, ולא משני מיליון.
עכשיו תחשבו על מי שתכנן לקבל 75% מימון. הוא ציפה לקבל מיליון וחצי (75% משני מיליון), אבל הבנק נותן לו 75% מ-1.8 מיליון, שזה כמיליון ושלוש מאות וחמישים אלף. כלומר, חסרים לו כ-150 אלף שקל שלא תכנן עליהם. ואם הוא בדיוק על הגבול מבחינת ההון העצמי, אחרי שגירד את כל החיסכון, זה יכול להיות בעיה אמיתית: אין לו מאיפה לגייס את ההפרש, והעסקה כולה בסכנה. כדי להבין עד הסוף איך מחושב אחוז המימון, כדאי לקרוא את מדריך המשכנתה למתחילים.
שני התפקידים של השמאי
כמו שעופר הסביר, לשמאי יש למעשה שני תפקידים, ושניהם חשובים:
- הערכת השווי הנדל"ני: ייתכן שאני מוכר דירה שגדלתי בה ויש לי בה זיכרונות, ואני חושב שהיא שווה ארבעה מיליון, אבל השווי הנדל"ני האמיתי, לפי השכונה, הקומה והנוף, הוא שלושה מיליון. השמאי מביא את המספר המפוכח.
- בדיקת חוקיות הבנייה: השמאי בוחן אם הדירה נבנתה בהתאם להיתר בנייה. נסח טאבו, לעומת זאת, הוא בסך הכל תעודת זהות של הנכס, הוא לא מראה אם הדירה תואמת את ההיתר.
ההבחנה הזו קריטית. עופר סיפר שב-15 שנותיו בתחום ראה אנשים שחתמו על חוזה, הכל נראה תקין, נסח הטאבו היה בסדר, ואז התברר שאותה יחידה כלל לא נבנתה לפי החוק, או שסגרו מרפסת והפכו אותה לחדר. הרפרנט שיושב בבנק ונותן את המשכנתה לא יוצא לראות את הדירה, ולכן השמאי משמש כעיניים שלו בשטח. עוד על משמעות הרישום אפשר לקרוא במדריך על נסח טאבו ובדיקת זכויות על נכס.
לפני חתימה או אחרי? ההבדל המשפטי
זה אולי הסעיף החשוב ביותר. יש הבדל מהותי בין שמאות לפני החתימה על החוזה לבין שמאות אחריה. כל עוד לא חתמתם, לא התחייבתם, ואתם יכולים לסגת מהעסקה אם משהו מתגלה. אחרי שחתמתם, כבר התחייבתם לדירה, ואם השמאי שמגיע לצורך המימון מגלה בעיה, זו כבר הבעיה שלכם, לא של השמאי ולא של המוכר.
חשוב לדעת: בעמודים הראשונים של חוזה הרכישה בדרך כלל מופיע שמותר לכם להביא כל בעל מקצוע מטעמכם, ובכלל זה שמאי, ואפילו בדק בית או איש מקצוע שיבדוק את הקירות. הזכות הזו ניתנת לכם, ובדיוק בגלל זה כדאי לנצל אותה לפני שמתחייבים. עופר ציין שמוכרים ומתווכים פעמים רבות פחות אוהבים שמאות מוקדמת, מכוון שהיא יכולה להוריד את המחיר, היא יכולה לקרר את העסקה, והיא מעכבת אותה בכמה שבועות. אבל מבחינתכם, אלה בדיוק הסיבות שבגללן היא שווה.
נקודת איזון מספרית: הפער בעלות בין שמאות מוקדמת לשמאות לאחר חוזה הוא סביבות 2,000 עד 2,500 שקל. זה לא פער מהותי, במיוחד כשמדובר בעסקה שבה אתם שמים מאות אלפי שקלים מהכסף שחסכתם.
מתי לא צריך שמאות מוקדמת?
יש מקרה אחד שבו אין צורך בשמאות מוקדמת, והוא רכישת דירה מקבלן. בדירת קבלן, שווי העסקה נקבע לפי חוזה הרכישה, ולא לפי כמה הדירה תהיה שווה ביום שתקבלו את המפתח. לכן השמאות המוקדמת פשוט לא רלוונטית שם.
שי הוסיף גילוי נאות אישי: כמתכנן פיננסי שמייעץ לאחרים, הוא ממליץ בחום על שמאות מוקדמת. יחד עם זאת, בנכסים זולים שהוא עצמו קנה, מתחת ל-600 אלף שקל ואפילו ב-400 עד 520 אלף, הוא לא לקח שמאות מוקדמת, מהסיבה שהיה לו את כל הכסף ביד ולא נזקק למימון בכלל. אבל כשהוא מלווה לקוח אחר, הוא לא מוכן להכניס אותו לסיכון, ולכן בנכסים יקרים תמיד ממליץ על שמאות. הוא גם סיפר שדווקא בנכס שקנה בחיפה כן לקח שמאות מוקדמת, כדי לבדוק את נושא ההיתרים, כי בחיפה הוא ראה לא מעט דירות שהיו במקור מחסן או חדר כביסה והפכו לדירה.
סיפור מהשטח: איך שמאות מוקדמת מנעה עסקה בעייתית
עופר שיתף מקרה אמיתי. לקוחה שלו רכשה נכס בתל אביב בסכום של מעל ארבעה מיליון שקל, בתקופת הקורונה, כשהמחירים עלו והעסקאות היו מהירות. הוא המליץ לה להתחיל דווקא עם שמאות מוקדמת. עורך הדין שלה תהה למה לשלם כל כך הרבה על שמאות, אבל עופר עמד על כך.
וכשהשמאי הגיע, התגלתה הפתעה: רבע מהדירה, יחידת ההורים, היה רשום בטעות על הדירה השכנה. טעות סופר בתשריטים למרות שהטאבו היה תקין. נכון שאפשר לסדר דברים כאלה, אבל זה הליך מורכב, ובמקרה הזה הלקוחה החליטה שהיא לא רוצה להיכנס לזה ולא קנתה את הדירה. השמאות המוקדמת חשפה בעיה שאף אחד לא שם לב אליה, בדיוק לפני שהיא התחייבה. עופר ציין שמקרים כאלה אינם ייחודיים לעיר אחת, וראה דוגמאות דומות של טעויות רישום והחלפת דירות גם בפתח תקווה ובמקומות נוספים.
דירה בהנחה: שיטת התשלומים שחייבים להבין
הנושא השני בשידור הוא דירה בהנחה. כאן מדובר תמיד על דירות מקבלן, לא יד שנייה. בעסקאות מקבלן מקובלות שיטות תשלום שונות שהיו נפוצות מאוד בשנים האחרונות, כמו 10/90, 20/80, 30/70 ואפילו 50/50. הרעיון: שמים תשלום ראשוני מההון העצמי, ואת רוב הסכום משלמים בסוף.
אבל חשוב לדעת מה זה אומר בפועל. ב-20/80, למשל, לרוב משלמים 20% מההון העצמי בהתחלה, ואת 80% הנותרים בסוף, כשרוב התשלום הזה מגיע סביב 70% כחודש לפני המסירה, ועוד 10% ממש במפתח. בשלב ה-70% האלה רוב האנשים מתחילים לקחת משכנתה. כלומר, אנחנו נפגשים עם המשכנתה לקראת סוף הבנייה, ובדירת קבלן רגילה זה אומר שיש לכם מקסימום חודשיים של שכר דירה ומשכנתה במקביל.
בדירה בהנחה התמונה שונה: לוח התשלומים פרוס לאורך תקופת הבנייה. עופר הדגים זאת עם קובץ אקסל. בדוגמה, מחיר חוזה של מיליון וחצי שקל עם הון עצמי של 300 אלף. כשחותמים חוזה בדירה בהנחה (וזה נכון לכל עסקה ללא ליווי בנקאי), משלמים עד 7% מהמחיר בצ'ק בנקאי שיושב בנאמנות אצל עורך הדין, עד שמתקבל ההיתר או הליווי הבנקאי. הליווי הבנקאי הוא בנק או חברת ביטוח שמלווים את הפרויקט מבחינה פיננסית, ומרגע קבלתו מתחילה הספירה של לוח התשלומים, בדרך כלל השלמה ל-20% תוך כ-45 יום.
סכנת ה"חנק התזרימי": משכנתה ושכר דירה יחד
וכאן מגיעה הנקודה הקריטית. בדירה בהנחה משלמים לבנק רק על הכסף שמשכנו ממנו בפועל, אבל התשלומים מצטברים לאורך הבנייה. עופר הדגים: כל תשלום של 10% לקבלן (כ-150 אלף שקל) מוסיף כ-750 שקל בחודש להחזר המשכנתה. אחרי התשלום הראשון, ההחזר החודשי הוא כ-750 שקל. אחרי השני, כ-1,500. וכך זה ממשיך לטפס בכל כמה חודשים.
מי שגר אצל ההורים, או לא משלם שכר דירה, יכול להתמודד עם זה. אבל מי שמשלם שכר דירה של 5,000 עד 7,000 שקל בחודש, עם הכנסה משפחתית ממוצעת של כ-25 אלף שקל ושני ילדים, כנראה יגיע לאמצע התקופה ויתחיל להיחנק. וזה עוד לפני שמדברים על הצמדת מדד תשומות הבנייה, שיכולה להוסיף מאות שקלים בכל תשלום, ועל הביטוחים. דירה בהנחה היא פרויקט מצוין שנותן לזוגות רבים הזדמנות לרכוש דירה, אבל בלי היערכות נכונה היא יכולה גם לחנוק. כדי להעמיק במימון של מסלול זה, ריכזנו הכל במדריך מימון דירה בהנחה.
איך נערכים נכון? הפתרונות של עופר
הבשורה הטובה: עם תכנון נכון, אפשר לעבור את זה בשלום. אלה הפתרונות שעלו בשידור:
- לתכנן את התזרים מראש: לשבת ולבנות את לוח התשלומים הצפוי לאורך כל שלוש או ארבע שנות הפרויקט, ולוודא שתוכלו לעמוד בו.
- להקטין מעט את ההון העצמי ולשמור רזרבות: במקום לשים את כל ההון העצמי, אפשר להשאיר בצד סכום לרזרבה לתקופה שבה יש חנק כפול, משכנתה ושכר דירה.
- לבדוק שינוי במגורים: חלק מהלקוחות מתכננים מראש לחזור להורים לתקופה, או להגדיל הכנסה, כדי לעבור את החודשים הקשים.
- גרייסים, בזהירות: עופר חושב שגרייס הוא לרוב לא הצעד הכלכלי הנכון, כי בסוף משלמים על הכסף הזה ריבית. הוא יכול להוריד את ההחזר בכמה מאות שקלים, אבל לא הופך משכנתה של 6,000 שקל לאלף.
- לקחת בחשבון אקסטרות: שינויים ותוספות בדירה יכולים להוסיף 40, 50 ואפילו 100 אלף שקל למחיר. זה כסף אמיתי שצריך לתכנן.
- להשאיר מקום לבלתי צפוי: לא משנה כמה תכננתם וכמה האקסל מדויק, תמיד צריך כרית ביטחון לדברים שלא חשבתם עליהם.
השורה התחתונה של עופר בשני הנושאים זהה: בנדל"ן, השקעה קטנה מראש, שמאי מוקדם או תכנון תזרים, חוסכת בעיות גדולות בהמשך. כמו שהוא ניסח את זה, אף אחד שקנה רכב יד שנייה לא מהסס להשקיע אלף שקל בבדיקה במוסך, אז למה שלא נעשה את אותו דבר בעסקה הגדולה של החיים.
סיכום
בשידור הקליקה עם עופר לוין עלו שני נושאים שיכולים לחסוך, או לעלות, הרבה כסף. בשמאות מוקדמת, ההמלצה ברורה: בעסקת יד שנייה שבה לוקחים מימון, ובמיוחד כשנמצאים על הגבול מבחינת ההון העצמי, שווה לקחת שמאי לפני החתימה. השמאי מעריך את השווי ובודק שהבנייה חוקית, והפער בעלות זניח מול הסיכון. בדירת קבלן, לעומת זאת, אין בכך צורך. בדירה בהנחה, המסר הוא שתכנון התזרים הוא הכל: שיטת התשלומים הפרוסה יכולה לחנוק זוגות שמשלמים שכר דירה ומשכנתה במקביל, ולכן צריך לבנות לוח תשלומים מראש, לשמור רזרבות, ולקחת בחשבון אקסטרות והצמדות. בשני המקרים, מי שמתכנן מראש נכנס לעסקה הגדולה של חייו מעמדה רגועה ובטוחה.
- שמאות מוקדמת = שמאי לפני החתימה, כשעוד אפשר לסגת
- הבנק נותן משכנתה לפי הנמוך מבין מחיר החוזה לשווי השמאי
- שני תפקידי השמאי: הערכת שווי ובדיקת היתר בנייה
- בדירת קבלן אין צורך בשמאות מוקדמת
- בדירה בהנחה: לתכנן תזרים, החזר המשכנתה מטפס לאורך הבנייה
- לשמור רזרבות לתקופת החפיפה של שכר דירה ומשכנתה
שאלות ותשובות
מה זו שמאות מוקדמת?
מה קורה אם השמאי מעריך את הדירה בפחות מהמחיר בחוזה?
האם צריך שמאות מוקדמת בדירת קבלן?
מהו החנק התזרימי בדירה בהנחה?
כמה עולה שמאות מוקדמת?
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- למה חשוב לבצע שמאות לפני לקיחת משכנתה? מדריך חובה לרוכשי דירות
- שמאי מקרקעין, מה תפקידו ומתי ניעזר בו?
- שמאי מקרקעין: מה הוא עושה, מתי צריך אותו ואיך הוא יכול להציל אתכם מטעות של מיליונים
- בית דגן או בני עי"ש? ניתוח שמאי של 2 הגרלות בדירה בהנחה 11
- בדיקות מקדימות לפני רכישת דירה יד שנייה, כל מה שצריך לדעת I קליקת הנדל"ן
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
עברנו את זה בדיוק לפני חצי שנה… קנינו דירה יד שנייה ולא לקחנו שמאי מוקדם כי חשבנו שזה בזבוז כסף. בסוף התברר שהשמאי של הבנק העריך פחות ממחיר העסקה, ופתאום נאלצנו להביא עוד כסף מהבית שלנו בשניים שלא היה לנו מוכן. לחץ מטורף. הלוואי שהייתי יודע את זה קודם 😬
רגע, בכתבה כתוב שבדירת קבלן לא צריך שמאות מוקדמת. אז מה קורה עם הדירות בהנחה? זה נחשב דירת קבלן?