מי שקונה דירה שעוד לא גמורה, בבנייה עצמית, מקבלן שלא סיים או במצב "AS IS", עלול לשאול את עצמו שאלה של מאות אלפי שקלים: האם זו בכלל "דירת מגורים" לצורך מס רכישה? פסק דין חדש של ועדת הערר במחוזי מרכז-לוד עונה על זה במקרה אחד, ונוסח החוק כפי שתוקן ב-2023 עונה על זה לכל השאר.

מה קרה ברחוב הברושים

לפי הדיווח במרכז הנדל"ן, בני זוג חתמו בדצמבר 2022 על הסכם לרכישת יחידת דיור בקומה שנייה במבנה שנבנה בבנייה עצמית ברחוב הברושים ברמת השרון, תמורת 9,450,557 ש"ח. בדיווח למיסוי מקרקעין הם הגישו שומה עצמית וטענו שמדובר ב"דירת מעטפת" שאינה ראויה למגורים, ולכן יש לסווג אותה כ"בניין" ולחייב אותם במס רכישה של 6%.

מנהל מיסוי מקרקעין נתניה דחה את הסיווג. לשיטתו זו דירת מגורים לכל דבר, ומכיוון שלא הייתה הדירה היחידה של הרוכשים הוטל עליהם מס רכישה במדרגות של 8% ו-10%. ההשגה נדחתה, והרוכשים פנו לוועדת הערר.

מה טענו הרוכשים, ומה קבעה הוועדה

הרוכשים טענו שהשלמת הבנייה והגמר ארכה כ-8 חודשים, שבהם שכרו דירה אחרת, ועלתה יותר מ-580 אלף ש"ח. לדבריהם חסרו בדירה מטבח וברזים, אסלות מחוברות לביוב, ריצוף וחיפוי, דלתות פנים ומעקה במרפסת. הם הדגישו שההסכם קבע שהדירה נמכרת "AS IS", בלי התחייבות של המוכרים להשלים אותה, ושהמחיר היה נמוך בכ-20% ממחיר של דירה גמורה באותו בניין.

ועדת הערר, בראשות השופט שמואל בורנשטיין, דחתה את הערר וקבעה שהדירה היא "דירת מגורים" לצורך מס רכישה. לפי הדיווח, הוועדה קבעה גם שהעוררים נהגו בחוסר תום לב משמעותי כשניסו להסתיר ראיות שהיו סותרות את טענותיהם, וחייבה אותם ב-40 אלף ש"ח הוצאות משפט.

מה החוק אומר היום על דירת מעטפת

העסקה ברמת השרון נחתמה בדצמבר 2022, לפני שהחוק השתנה. במאי 2023 פורסם חוק ההתייעלות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו-2024, ובו תיקון מס' 101 לחוק מיסוי מקרקעין. התיקון הוסיף להגדרת "דירת מגורים" שבסעיף 9(ג) פסקה חדשה: "דירת מעטפת המיועדת לשמש למגורים".

החוק גם מגדיר מה זו דירת מעטפת: דירה בבניין המיועד למגורים, שבנייתה טרם הסתיימה, שאין עמה התחייבות של המוכר לסיים את הבנייה, ובלבד שהסתיימה בנייתם של הקירות החיצוניים שלה. במילים פשוטות, דירה שיש לה קירות חוץ ונועדה למגורים נחשבת היום דירת מגורים גם אם חסרים בה מטבח, ריצוף ודלתות, וגם אם המוכר לא מתחייב להשלים אותה.

למה זה חשוב גם למי שקונה דירה ראשונה

הסיווג עובד לשני הכיוונים. מי שקונה דירה נוספת מעדיף לעתים סיווג של "בניין", כי 6% נמוך מהמדרגות של 8% ו-10% על דירה נוספת. אבל מי שקונה דירה יחידה רוצה בדרך כלל דווקא את סיווג דירת המגורים, כי רק הוא פותח את מדרגות הדירה היחידה, שבהן חלק ראשון של המחיר פטור. את המדרגות המלאות פירטנו במדריך מס הרכישה לשנת 2026.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

לכן מי שקונה דירה לא גמורה, למשל בבנייה עצמית או מקבלן שעזב את הפרויקט באמצע, כדאי שיבדוק לפני החתימה איך העסקה תסווג. ההבדל בין המסלולים יכול להגיע למאות אלפי שקלים.

מה כדאי לבדוק לפני שחותמים על דירה לא גמורה

שלוש שאלות לשאול את עורך הדין לפני החתימה: האם המוכר מתחייב בחוזה לסיים את הבנייה; האם הקירות החיצוניים של הדירה כבר בנויים; והאם זו תהיה הדירה היחידה שלכם ביום הרכישה. התשובות קובעות באיזה מסלול של מס רכישה תהיו.

ולמי שקונה דירה להשקעה: מס הרכישה הוא חלק מעלות העסקה, ושווה לחשב אותו מראש מול שכר הדירה הצפוי, כמו שעשינו בבדיקה כמה חודשי שכירות בולע מס הרכישה. משפרי דיור, שמוכרים דירה וקונים אחרת, יכולים לקרוא מה השתנה במס הרכישה למשפרי דיור.

סיכום

ועדת הערר במחוזי מרכז-לוד קבעה, לפי הדיווח במרכז הנדל"ן, שדירה לא גמורה שנרכשה בדצמבר 2022 ברחוב הברושים ברמת השרון ב-9,450,557 ש"ח היא דירת מגורים ולא "בניין", וחייבה את הרוכשים ב-40 אלף ש"ח הוצאות. מאז תיקון מס' 101 מ-2023, החוק עצמו קובע שדירת מעטפת המיועדת למגורים, שקירות החוץ שלה הסתיימו, היא דירת מגורים לצורך מס רכישה.

• לפי הדיווח במרכז הנדל"ן, הרוכשים חתמו בדצמבר 2022 על דירה בקומה שנייה ברחוב הברושים ברמת השרון, תמורת 9,450,557 ש"ח, ודיווחו עליה כדירת מעטפת במס רכישה של 6%.
• מנהל מיסוי מקרקעין נתניה סיווג אותה כדירת מגורים, ומאחר שלא הייתה דירתם היחידה חייב אותם במדרגות של 8% ו-10%. ועדת הערר דחתה את הערר וחייבה אותם ב-40 אלף ש"ח הוצאות.
• הרוכשים טענו שהשלמת הדירה ארכה כ-8 חודשים ועלתה יותר מ-580 אלף ש"ח, ושחסרו בה מטבח, אסלות מחוברות לביוב, ריצוף ודלתות פנים.
• תיקון מס' 101 לחוק מיסוי מקרקעין, שפורסם ב-31 במאי 2023, הוסיף להגדרת "דירת מגורים" גם דירת מעטפת המיועדת למגורים, אם הקירות החיצוניים שלה הסתיימו.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות1

ליהי·לפני 1 שבוע

רגע, אז אם הדירה לא הייתה גמורה והם שילמו עוד 580 אלף להשלים אותה, הם בסוף שילמו מס על המחיר המלא כולל השיפוץ? או רק על מחיר הקנייה המקורי?

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו