שפרעם היא עיר במחוז הצפון, על גבעות אלונים שבגליל המערבי, ומעמדה המוניציפלי הוא עירייה. חיים בה כ-45 אלף תושבים לפי אומדן הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, תחום השיפוט שלה משתרע על 19,670 דונם, והאשכול החברתי-כלכלי שלה הוא 3 מתוך 10. באתר שלנו לא כתבנו עליה עד היום מילה אחת. היא נכנסה לרדאר מכיוון טכני לגמרי: רשומת תכנית חדשה נקלטה במאגר הפרסום התכנוני של מינהל התכנון, וכשפתחנו את כל רשומות העיר במאגר התקבלה תמונה שלא ראינו בשום יישוב אחר שבדקנו עד כה.

עיר שנבנתה בתכניות של מגרש אחד

כשמושכים מהמאגר את כל התכניות שמוסיפות יחידות דיור בשפרעם מתקבלות 139 רשומות. זהו מספר גבוה, ועל פניו הוא נשמע כמו עיר שמתוכננת הרבה. ההתפלגות מספרת סיפור אחר לגמרי.

125 מתוך 139 התכניות, כלומר תשעים אחוזים מהן, מוסיפות עשר יחידות דיור או פחות כל אחת. יחד הן מחזיקות 433 יחידות בלבד, שהן תשעה אחוזים מסך תוספת הדיור בעיר. חציון השטח שלהן הוא 0.798 דונם, כלומר החלקה האמצעית ברשימה הזו קטנה מדונם אחד.

גם השמות שלהן מעידים על אותו דבר. הן נקראות שינוי ייעוד בחלקה מסוימת, שינוי בהוראות ובזכויות בנייה במגרש, הקטנת תכסית והגדלת אחוזי בנייה, הסדרת הבינוי במגרש פרטי. אלה תכניות נקודתיות, שנוגעות בחלקה אחת או בשתיים.

כך נראה דפוס גדילה שמוכר בהרבה יישובים בגליל שבהם רוב הקרקע בבעלות פרטית: הבנייה מתקדמת חלקה אחר חלקה, וכל הסדרה תכנונית קטנה נעשית בנפרד. התוצאה היא מאות רשומות במאגר שמצטברות למספר יחידות צנוע, ולא שכונות מתוכננות מראש.

החלק השני של התמונה הוא החדש. שלוש תכניות בלבד מחזיקות 3,777 יחידות דיור, שהן 78.6 אחוזים מכל תוספת הדיור הרשומה בעיר. אחת מהן היא ותמ"ל, שנייה היא מרכז עסקים ראשי, והשלישית היא שכונת מגורים חדשה שנקלטה זה לא מכבר. יחד הן מסמנות מעבר משיטת גדילה אחת לאחרת.

שלוש התכניות שמחזיקות את רוב המספר, וכל אחת בשלב אחר

הגדולה מבין השלוש היא תמל/1036, "שפרעם מזרח – מתחמי תעסוקה ומגורים". זו תכנית מועדפת לדיור, כלומר תכנית שעברה במסלול הוותמ"ל, והיא פרושה על 1,659.812 דונם. שדה המטרות שלה נוקב במפורש בשכונת מגורים בת 1,625 יחידות דיור במזרח העיר לצד אזור תעסוקה משולב, והשדה המספרי מסכים איתו בדיוק. השלב הרשום הוא אישור, ומועדי ההליך שלה ישנים: קליטה בינואר 2017 והפקדה בפברואר של אותה שנה. שימו לב שברשומה היא מופיעה כמשותפת לשלוש רשויות, שפרעם, משגב ועמק יזרעאל, ולכן אינה כולה בתוך תחום העיר.

השנייה היא 261-0870766, "מע"ר מזרחי בעיר שפרעם ג/27850", תכנית מתאר מקומית על 466.743 דונם. היא מוסיפה 1,495 יחידות דיור מעל 172 מאושרות, ושדה ייעודי הקרקע שלה הוא התערובת שמאפיינת מרכז עירוני: מגורים, מגורים ומסחר, מגורים מסחר ותעסוקה, מסחר ומשרדים, מרכז תחבורה, מבנים ומוסדות ציבור ושטח ציבורי פתוח. השלב הרשום הוא הכרעה בהתנגדויות ואישור, כלומר היא כבר עברה את שלב ההתנגדויות ונמצאת בשלב שלאחריו.

השלישית היא מתחם 3A, ועליה נרחיב בסעיף הבא.

הערה מתודית שחשוב שתהיה כתובה. ברשומה של המע"ר יש גם שדה תאריך הפקדה, והוא נוקב במאי 2024. אנחנו לוקחים את השלב משדה השלב בלבד, מפני ששדה התאריך הזה מתעד במקרים רבים דיון בהפקדה ולא הפקדה בפועל, ובכתבות קודמות בסדרה כבר ראינו שהוא מוביל למסקנה שגויה. מי שרוצה לדעת אם חלון ההתנגדויות פתוח, צריך לברר זאת מול הוועדה. את המשמעות של כל שלב ואת סדר ההליך פירטנו במדריך קריאת תב"ע.

מתחם 3A: 657 יחידות שנוספות למקום שבו כבר מאושרות 2,093

מתחם 3A, שמספרו במאגר 261-1410331, הוא תכנית מפורטת על 450 דונם. הוא הפריט שהכניס את שפרעם לרדאר שלנו, מפני שהרשומה שלו נקלטה למאגר בספטמבר 2026, כלומר ימים ספורים בלבד לפני שנכתבו השורות האלה.

המספרים שלו דורשים קריאה זהירה. שדה השינוי נוקב ב-657 יחידות דיור, אבל שדה היחידות המאושרות באותו שטח נוקב ב-2,093. כלומר התכנית אינה יוצרת שכונה מאפס: בשטח שלה כבר מאושרות למעלה מאלפיים יחידות, והיא מוסיפה עליהן. הסכום הוא 2,750 יחידות דיור.

שדה מטרות התכנית כלשונו מדבר על הקמת שכונת מגורים חדשה בת כ-2,800 יחידות דיור, מערך כבישים חדש, שטחים ציבוריים פתוחים, הקמת בתי ספר ומערכת שבילים להולכי רגל ולתשתיות. הפער בין כ-2,800 שבמטרות ובין 2,750 שמתקבל מהשדות המספריים הוא קטן, והוא נאמר כאן ולא הוחלק. אנחנו משתמשים בשדות המספריים, מפני שהם מדידים.

השלב הרשום הוא בבדיקה תכנונית, והשדה המקוצר רשום קיום תנאי סף. שדה תאריך ההפקדה ריק. שלושת התאריכים ברשומה, קליטת התכנית, קיום תנאי הסף והעדכון האחרון, נופלים כולם על 8 בספטמבר 2026. זהו שלב מוקדם: התכנית נמצאת בתחילת הדרך התכנונית, היא טרם הופקדה לעיון הציבור, ואי אפשר להגיש עליה התנגדות כרגע.

שדה ייעודי הקרקע שלה פשוט יחסית ותומך בקריאה הזו: מגורים, מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח, שביל, ושלושה סוגי דרכים. אין בו מסחר ואין תעסוקה, ולכן זו שכונת מגורים במובן הצר של המילה, ולא מתחם מעורב כמו המע"ר המזרחי.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

למה זה הפוך בדיוק מכסרא-סמיע, ומה ההבדל מכרמיאל הסמוכה

בסדרה הזו כבר קראנו את הצנרת התכנונית של כמה יישובים בגליל, וההשוואה מחדדת מה מיוחד בשפרעם.

בכסרא-סמיע מצאנו 5,185 יחידות דיור בצנרת שמתוכן רק 825 כבר בתוקף, כלומר צנרת שרובה עדיין לא אושרה. בשפרעם התמונה הפוכה: 122 מתוך 139 התכניות כבר בשלב אישור. אלא שהן מחזיקות 2,553 יחידות בלבד, ומתוכן 1,625 שייכות לוותמ"ל אחת. 121 התכניות המאושרות הנותרות מוסיפות יחד 928 יחידות, ממוצע של פחות משמונה יחידות לתכנית. כלומר מה שכבר אושר בשפרעם הוא בעיקר הסדרות קטנות, ומה שעדיין לא אושר הוא דווקא הגדול.

ההבדל הזה חשוב למי שקורא מספרים של צנרת תכנונית. "רוב התכניות מאושרות" נשמע כמו יישוב מתקדם, אבל אם המאושר הוא אוסף חלקות פרטיות והלא מאושר הוא השכונות, התמונה בפועל היא של עיר שרוב הצמיחה המתוכננת שלה עוד לפניה. לכן אנחנו סופרים תמיד גם תכניות וגם יחידות, ולא רק אחד מהשניים.

הבדל שני נוגע לשלב. שלוש התכניות הגדולות של שפרעם נמצאות בשלושה שלבים שונים: אחת מאושרת, אחת בהכרעה בהתנגדויות, ואחת בתחילת בדיקה תכנונית. זה אומר שהמספר 4,805 אינו מתאר מלאי שייכנס לשוק יחד, אלא שלושה מסלולים שכל אחד מהם בזמן אחר ובסיכון מימוש אחר.

למי שרוצה להשוות למרחב הסמוך, כרמיאל ובקעת בית הכרם נמצאות מצפון-מזרח. על מתחם התמר בכרמיאל כתבנו בנפרד, ושם המנגנון שונה לגמרי: פינוי והריסה של בניינים קיימים והקמת חדשים במקומם, ולא תכנון של קרקע פנויה.

למי מהקוראים זה נוגע, ומה כדאי לבדוק לפני שפועלים

הקהל הראשון הוא בעלי קרקע בשפרעם עצמה. בעיר שבה 125 תכניות זעירות מתנהלות במקביל לשלוש תכניות גדולות, השאלה הראשונה היא פשוטה: האם החלקה שלכם נמצאת בתוך גבולות אחת התכניות הגדולות, או מחוצה להן. זה משנה לגמרי את מה שאפשר לעשות בה, ואת מי צריך לשאול. התשובה נמצאת במסמכי התכנית ובוועדה המקומית, ולא בכתבה.

הקהל השני הוא מי ששוקל רכישה בעיר. שווה לזכור ששלוש התכניות הגדולות נמצאות בשלבים שונים מאוד, ושתכנית בבדיקה תכנונית רחוקה מהיתרי בנייה מרחק שנים. הפער בין קיבולת מתוכננת ובין דירה שאפשר להיכנס אליה הוא הפער שהכי קל להחמיץ כשקוראים מספר גדול.

הקהל השלישי הוא מי שמתעניין בשוק הגליל בכללותו. שפרעם היא אחת הערים הגדולות בצפון, והיא כמעט אינה מופיעה בפרסומים על שוק הדיור באזור. את התמונה הרחבה של שוק הנדל"ן בגליל ריכזנו במדריך נפרד, וכדאי לקרוא אותו לצד הנתונים כאן.

הערה על בעלות. בעיר שבה רוב הבנייה מתקדמת על קרקע פרטית חלקה אחר חלקה, בדיקת מעמד הקרקע ורישום הזכויות היא לא פורמליות אלא לב העניין. תכנית יכולה להתיר בנייה על מגרש, ובכל זאת רישום הזכויות או הצורך בהסכמת שותפים יעכבו אותה שנים.

ולסיום, שלוש בדיקות פשוטות למי שהמספרים כאן רלוונטיים עבורו. ראשית, בדקו מהו השלב התכנוני העדכני מול הוועדה, ולא לפי תאריך שמופיע במאגר. שנית, בררו אם ומתי נפתח חלון להגשת התנגדויות, כי המועד אינו רשום ברשומות. ושלישית, אל תגזרו מקיבולת מתוכננת מסקנה על היצע או על מחירים בטווח הקרוב, מפני שבין 4,805 יחידות על הנייר ובין דירות בשוק עומדים הליכי אישור, פיתוח ובנייה שנמשכים שנים.

סיכום

במאגר הפרסום התכנוני של מינהל התכנון רשומות על שפרעם, עיר של 44,465 תושבים בגבעות אלונים שתחום השיפוט שלה משתרע על 19,670 דונם, 139 תכניות שמוסיפות יחידות דיור. יחד הן מוסיפות 4,805 יחידות, ואף אחת מהן אינה גורעת. ההתפלגות היא הממצא: 125 מהתכניות מוסיפות עשר יחידות או פחות כל אחת, ויחד הן מחזיקות 433 יחידות בלבד, תשעה אחוזים מהסך, בחציון שטח של 0.798 דונם. מנגד, שלוש תכניות מחזיקות 3,777 יחידות, שהן 78.6 אחוזים: הוותמ"ל של שפרעם מזרח עם 1,625 בשלב אישור, המע"ר המזרחי ג/27850 עם 1,495 בשלב הכרעה בהתנגדויות, ומתחם 3A עם 657 בשלב בדיקה תכנונית. מתחם 3A, שמספרו 261-1410331, פרוס על 450 דונם ומוסיף את 657 היחידות מעל 2,093 מאושרות, כלומר 2,750 בסך הכול, בעוד שדה המטרות שלו נוקב בכ-2,800. כל המספרים הם קיבולת סטטוטורית מתוכננת ולא מלאי דירות זמין.

• במאגר רשומות 139 תכניות שמוסיפות יחידות דיור בשפרעם, ויחד הן מוסיפות 4,805 יחידות. אף תכנית אינה גורעת יחידות.
• 125 מתוך 139 התכניות מוסיפות עשר יחידות דיור או פחות כל אחת, ויחד הן מחזיקות 433 יחידות בלבד, כלומר תשעה אחוזים מהסך. חציון השטח שלהן הוא 0.798 דונם, פחות מדונם אחד.
• שלוש תכניות מחזיקות 3,777 יחידות, שהן 78.6 אחוזים מכל תוספת הדיור בעיר: הוותמ"ל של שפרעם מזרח עם 1,625, המע"ר המזרחי ג/27850 עם 1,495, ומתחם 3A עם 657.
• מתחם 3A, שמספרו במאגר 261-1410331, פרוס על 450 דונם. מעל 2,093 יחידות מאושרות הוא מוסיף 657, כלומר 2,750 בסך הכול, ושדה המטרות שלו נוקב בשכונה של כ-2,800 יחידות דיור.
• 122 מהתכניות כבר בשלב אישור, אבל הן מחזיקות 2,553 יחידות בלבד, ומתוכן 1,625 שייכות לוותמ"ל אחת. 121 התכניות המאושרות הנותרות מוסיפות 928 יחידות יחד, ממוצע של פחות משמונה יחידות לתכנית.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות1

עדי·לפני 3 שבועות

125 תכניות שמחזיקות ביחד 433 יחידות בלבד??

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו