אתם רוצים לקנות דירה חדשה אבל עוד לא מכרתם את הקיימת? המחוקק מאפשר לכם תקופת גרייס של שנתיים, מימון של עד 70%, וגם חישוב מדרגות המס יהיה לפי דירה יחידה ולא  דירה להשקעה. הנה איך עסקת שיפור דיור עובדת בפועל, מתי כדאי לעשות אותה, ואיך לבנות את המימון נכון.

שלוש הגדרות לרכישת דירה: מה ההבדל ביניהן

לפני שנכנסים לעולם של שיפור דיור, חשוב להבין את שלוש ההגדרות המרכזיות שמשפיעות על כל עסקת רכישת דירה בישראל:

דירה יחידה: ביום חתימת החוזה לרכישה אין לכם נכסים רשומים על שמכם. שימו לב, "המועד הקובע" הוא תמיד יום חתימת החוזה. זה מונח משפטי שתשמעו הרבה במהלך התהליך.

דירה חליפית (שיפור דיור): יש לכם נכס קיים, ואתם מתחייבים למכור אותו כדי לעבור לנכס החדש. ביום חתימת החוזה רשום עליכם נכס, אבל אתם מתחייבים למכור אותו בתוך פרק זמן מוגדר, כך שבתום ההליך יהיה בידיכם נכס יחיד.

דירה נוספת (השקעה): יש לכם נכס קיים ואתם לא מתכוונים למכור אותו. הנכס החדש הוא דירה להשקעה או דירה נוספת.

ההגדרה הזאת משפיעה משמעותית על שני דברים: המיסוי שאתם תשלמו על הרכישה, וגובה המימון שתוכלו לקבל מהבנק. נצלול לפרטים.

המיסוי: דירה יחידה וחליפית מול דירה נוספת

נושא המס בעסקת רכישת דירה הוא משמעותי מאוד, וההבדלים בין שלוש ההגדרות יכולים להגיע למאות אלפי שקלים.

בדירה חליפית, המס הוא בדיוק כמו דירה יחידה: יש מדרגות מס, ולמעשה פטור עד לסכום של כ 2 מיליון שקלים. מעבר לסכום הזה יש מדרגות מס העולות בהדרגה בהתאם למחיר הנכס הנרכש. הנקודה החשובה היא שמשפרי דיור נהנים ממס זה ממש כמו רוכשי דירה ראשונה.

בדירה נוספת או דירה להשקעה, התמונה שונה לחלוטין: קיים תשלום  מס החל מהשקל הראשון בגובה 8 אחוזים, קיימת מדרגת מס של 10% החל מ 6 מיליון ש"ח .

מדרגות המס מתעדכנות אחת לתקופה, בדרך כלל בהתאם למדדים. ייתכן ועם הקפיצה האחרונה במדד הן יזוזו קצת למעלה.

חלון הזמנים למכירת הדירה הקיימת

הרבה אנשים לא רוצים למכור את הנכס הקיים שלהם לפני שהם רוכשים נכס חדש. הם לא רוצים להגיע למצב שמכרו ועוד לא מצאו דירה חליפית. בדיוק לשם כך קיים המנגנון של שיפור דיור: אתם מתחייבים למכור את הנכס הקיים שלכם בתוך פרק זמן מוגדר.

המחוקק נותן תקופת גרייס לפי סוג הרכישה:

חשוב להבין: המועד הקובע הוא תמיד יום חתימת החוזה החדש, לא מועד הפינוי של הנכס הישן. אם נניח קניתם דירה מקבלן בעסקת פריסל ואתם אמורים לקבל את הדירה בעוד חמש שנים, אתם לא חייבים למכור את הדירה שלכם עכשיו. למעשה, יש לכם שש שנים מחתימת החוזה (חמש שנים עד המסירה + שנה אחרי).

אם פספסתם את חלון הזמנים, הדירה נחשבת לדירה נוספת, ואתם צריכים להשלים לרשויות המס את המס שהיה צריך להיות משולם מההתחלה. בנוסף, כל הליך המימון מקבל מורכבות.

מימון משפרי דיור: עד 70% משכנתא על הדירה החדשה

גובה המימון שתוכלו לקבל מהבנק תלוי ישירות בהגדרת הדירה:

שימו לב לניואנס חשוב: אם מכרתם את הדירה הקיימת שלכם לפני שחתמתם על החוזה החדש (אפילו אם עדיין לא פיניתם אותה), אתם יכולים לקבל עד 75% מימון. הסיבה היא שבמועד חתימת החוזה החדש התחייבתם ודיווחתם על המכירה של הקיים , החוזה למכירת הדירה הישנה כבר נחתם.

איך רשויות המס יודעות מה סוג הדירה? בכל עסקה החתומים על טופס "הצהרת הצדדים", שבו עורכי הדין שלכם מדווחים לרשויות המס על העסקה ומחיר הדירה, על מקורות המימון,, וגם על ההגדרה: דירה יחידה, דירה חליפית או דירה נוספת. המסמך הזה נקרא "משח". בנקים למשכנתאות מבקשים את ה"משח" שלכם ובעצם פועלים בהתאם לרשום ב"משח" בדבר המימון.

דוגמה פרקטית: משפרים דיור לדירה חדשה בשווי 3 מיליון לפני שמכרתם את הקיימת

הפרמטרים הבאים:

איך בונים את העסקה? קודם כל צריכים להיכנס לעסקה עם הון עצמי מינימלי של 10% וגם לפחות בגובה הפיצוי המוסכם בחוזה(הפיצוי המוסכם הוא הסכום שמוטל עליכם אם העסקה לא מתקיימת בסופו של דבר). ה-500,000 שקלים שיש לכם נכנסים לעסקה כהון עצמי.

עכשיו אתם חייבים לרוכש 2.5 מיליון שקלים. מכיוון שזו עסקת שיפור דיור, אתם יכולים לקבל משכנתה של עד 70% מימון, שזה 2.1 מיליון שקלים מתוך השלושה מיליון של הדירה החדשה.

אבל שימו לב, בפועל בסיום העסקה (מכירה של הקיים) אתם תזדקקו רק לחצי מיליון משכנתה לאורך זמן (מכוון שאחרי שתמכרו את הדירה הקיימת ב-2 מיליון, החצי מיליון יישאר החוב הסופי). אז בונים את המבנה כך:

איך משלימים את ה-400,000 החסרים? מספיק שחתמתם חוזה למכירת הדירה הקיימת וקיבלתם מקדמה של 400,000 מהקונה. יש לכם כסף להעביר ולהשלים את העסקה. צריכים לבנות כאן גאנט תשלומים מאוד מסודר שיתאם בין שני ההסכמים.

לוחות הזמנים חשובים. אם העסקה אמורה להיסגר בשלושה חודשים והבנק יראה שאין לכם איך להשלים את ה-400,000, הוא יציב סימן שאלה. הבנקים מכירים את מצב השוק והם פחות אוהבים לוחות זמנים מהירים בעסקאות שיפור דיור. תכנון נכון של ההון העצמי עוד לפני החתימה הוא קריטי.

עבודה נכונה עם הלוואת בלון בעסקת שיפור דיור

הלוואת בלון בעסקת שיפור דיור היא הכלי המרכזי שמאפשר לכם להיכנס לעסקה לפני שמכרתם את הדירה הישנה. ככה זה עובד בפועל:

בהתחלה מושכים את חלק השפיצר (במקרה שלנו, חצי המיליון). זה הסכום שינהל אתכם לאורך זמן. את הבלון מנסים למשוך בסוף, כמה שיותר מאוחר, כי זה כסף שאתם לוקחים מהבנק רק לתקופת ביניים.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

במהלך התקופה שבין משיכת הבלון לבין סילוקו, אתם משלמים רק ריבית לבנק על אותו סכום. זה כמו דמי שכירות על הכסף, בלי תשלום קרן. ברגע שתמכרו את הדירה הקיימת, תסלקו את כל הבלון מהתמורה.

אם כבר מכרתם את הנכס ויש לכם את הכסף בידיים, אתם לא חייבים לממש את כל הבלון בפועל. לפחות יש לכם סוג של מסגרת זמינה לכל מקרה שתצטרכו אותה.

החזר חודשי בעסקה כזו יכול להגיע למספרים גבוהים. אם נניח יש לכם משכנתה של 2 מיליון על הנכס הקיים שלכם, אתם משלמים 10,000 שקלים בחודש, ועכשיו אתם קונים דירה חדשה ב-5 מיליון עם ההון העצמי מינימלי, ההחזר החודשי יכול בקלות להגיע ל-15-16,000 שקלים נוספים בחודש. צריך להבין שזה תומך בהכנסות שלכם, לא רק על הנייר. תכנון נכון של תמהיל המשכנתה בעסקת שיפור דיור הוא מורכב במיוחד.

גרירת משכנתה: מתי כדאי, מתי בכלל לא

הרבה אנשים שיש להם משכנתה בתנאים טובים על הנכס הקיים שואלים אם אפשר לגרור אותה לנכס החדש. התשובה היא שזה אפשרי, אבל בתנאי שמישהו סוגר לכם קודם את המשכנתה הקיימת. אי אפשר לגרור משכנתה אם היא עדיין יושבת על הנכס הישן. צריך שמישהו יסלק לכם את החוב על הנכס הקיים ויעביר אותו לנכס החדש.

מתי כדאי לגרור? אם המשכנתה הקיימת בדיוק מתאימה למסגרת ולחוסר שלכם בעסקה החדשה, גרירה היא פתרון מצוין. אבל אם המסגרת אשראי שאתם צריכים גדולה משמעותית, נניח המשכנתה שלכם חצי מיליון שקל ואתם צריכים עוד מיליון מעבר לזה, לא בטוח שכדאי לגרור.

הסיבה: גם אם המשכנתה הקיימת בתנאים טובים, ההחזר החודשי שלה הוא כבר חלק מהמערכת התזרימית שלכם. ברגע שמוסיפים עוד מיליון משכנתה חדשה, ההחזר החודשי הכולל יקפוץ באלפי שקלים. צריכים להבין את התזרים האישי שלכם ואת יכולת ההחזר.

לוחות הזמנים: סיכום הכללים החשובים

נחזור על הכללים שצריכים לדעת בעל פה כשנכנסים לעסקת שיפור דיור:

בעסקה כזו, בניית גאנט תשלומים מסודר היא קריטית. צריכים לתאם בין מועד התשלומים בעסקה החדשה לבין מועד התקבולים מהמכירה של הנכס הקיים, כל זה תוך עבודה מול הבנק שמלווה את המשכנתה.

סיכום

שיפור דיור הוא תהליך שמאפשר לכם לקנות דירה חדשה תוך החזקה זמנית של הדירה הקיימת, עם הטבות משמעותיות במס ובמימון. שלוש ההגדרות (דירה יחידה, חליפית, נוספת) קובעות את כל התנאים הכלכליים של העסקה. מי שמתכנן עסקה כזו צריך להבין את לוחות הזמנים, את מבנה המימון המשולב, ואת ההשלכות התזרימיות החודשיות.

• שנתיים למכור דירה יד שנייה, שנה מקבלן ממועד המסירה
• עד 70% מימון משפרי דיור, מבנה שפיצר + בלון
• מס דירה חליפית = מס דירה יחידה (פטור עד כמעט 2 מיליון)

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו