בקצרה
- תכנית 255-0628107, "שכונת מגורים יערית בשלומי", היא תכנית מתאר מקומית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת, כלומר תכנית שמכוחה אפשר להוציא היתרי בנייה. היא הופקדה ביוני 2018, החלטת האישור התקבלה באוקטובר 2018, והסטטוס שלה במרשם התכנון הוא פרסום לתוקף ברשומות.
- שטח התכנית הוא 948,919 מטרים רבועים, כלומר כ-949 דונם, והיא מאפשרת הקמה של 1,176 יחידות דיור. מתוכן ניתן להקים עד 186 דירות קטנות, שמוגדרות בתכנית כיחידות ששטחן העיקרי אינו עולה על 100 מטרים רבועים.
- כמעט מחצית משטח התכנית מיועדת לשטחים פתוחים: פארק וגן ציבורי על כ-20.4% מהשטח ושטח ציבורי פתוח על כ-24.5% נוספים. שטחי המגורים כולם יחד תופסים כשליש מהשטח.
- בתאי השטח שייעודם מגורים ותיירות התכנית מחייבת לבחור אחת משלוש חלופות: ארבע יחידות דיור, או שתי יחידות דיור וארבעה צימרים או שטחי תעסוקה, או שתי יחידות דיור עיקריות ושתי יחידות קטנות. שטח יחידת אירוח אינו עולה על 40 מטרים רבועים.
- גם באזורי המגורים הרגילים, מגורים א' ומגורים ב', התכנית מרשה בתוך כל יחידת דיור עד 30 מטרים רבועים של שטח עיקרי למשרד או לתעסוקה לבעלי מקצועות חופשיים.
רוב מי שמכיר את שלומי מכיר אותה מהחדשות, כיישוב על קו העימות. פחות מוכר מה קורה בקצה הצפון מערבי שלה, שם מתוכננת שכונה שלמה על שטח שגדול כמעט כמו כל היישוב הבנוי היום. השכונה נקראת יערית, התכנית שלה כבר מאושרת ובתוקף, והיא מכילה סעיף אחד שכמעט אין לו אח ורע בשכונות מגורים חדשות: באזורים מסוימים בה מותר לבחור בין לבנות עוד דירות ובין לבנות יחידות אירוח או שטחי תעסוקה לצד הבית. ריכזנו מה בדיוק קובעת התכנית, מה זה אומר למי ששוקל מגרש שם, ואיפה עוברים הגבולות.
מה יש בתכנית המאושרת
מ-2012 עד היום: הרקע התכנוני של יערית
שלומי היא מועצה מקומית בגליל המערבי, קרוב לגבול הצפוני, ומונה כיום כ-8,000 תושבים. השכונה שעליה מדובר כאן, יערית, נמצאת בצפון מערב היישוב, ולפי רשומת התכנית היא מוגדרת כשכונה שבהקמה. מבחינה מנהלית התכנית שייכת למרחב תכנון מקומי מעלה הגליל ולמחוז צפון, והיא נמצאת בנפת עכו.
הסיפור התכנוני שם לא התחיל ב-2018. לפי דברי ההסבר של התכנית עצמה, בשנת 2012 אושרה תכנית קודמת, ג/19794, שייעדה את הקרקע בצפון שלומי למגורים, לשטחי תיירות, למסחר ולשטחים ציבוריים פתוחים ובנויים בהיקפים נרחבים. במילים אחרות, מסגרת התכנון הגדולה נקבעה כבר אז.
מה שקרה אחר כך הוא מה שקורה בשכונות רבות: עם ההתקדמות בפיתוח ובהוצאת ההיתרים התגלו בעיות סטטוטוריות בהוראות התכנית. המועצה המקומית ביקשה לנצל את השטח בצורה יעילה יותר, וכך נולדה התכנית הנוכחית. מטרותיה, כלשונן, הן תוספת והתאמת שטחים למבנים ומוסדות ציבור, ייעוד שטחים לחניונים ציבוריים, והסדרה ועדכון של הוראות הבנייה בתכנית המאושרת.
למה זה חשוב למי ששוקל לקנות שם? מפני שהתכנית הזו אינה תכנית מתאר כללית שמצהירה על כוונות. היא תכנית מתאר מקומית שכוללת הוראות של תכנית מפורטת, ולכן אפשר להוציא מכוחה היתרי בנייה. את התמונה הרחבה של היישוב ריכזנו בנפרד, במדריך ההשקעות בשלומי.
המספרים: כמה דירות, כמה שטח, וכמה מזה ירוק
התכנית מאפשרת הקמה של 1,176 יחידות דיור בשכונה כולה, ומתוכן ניתן להקים עד 186 דירות קטנות. "דירות קטנות" אינו כאן תיאור שיווקי אלא מונח מוגדר: התכנית קובעת שאלה יחידות מגורים ששטחן העיקרי אינו עולה על 100 מטרים רבועים. נעיר על פער קטן שראוי לומר אותו במפורש: רשומת התכנית במרשם התכנון נוקבת ב-1,175 יחידות דיור, בעוד שהוראות התכנית עצמן נוקבות ב-1,176.
שטח התכנית הוא 948,919 מטרים רבועים, כלומר כ-949 דונם. כדי לתת פרופורציה, זהו שטח שקרוב בגודלו לשטח הבנוי של היישוב כולו, בעבור יישוב שמונה כיום כ-8,000 תושבים. מדובר, אם כן, בהרחבה של ממש ולא בתוספת רחוב.
החלק המעניין הוא איך השטח הזה מתחלק. לפי טבלת ייעודי הקרקע בתכנית, בייעוד פארק וגן ציבורי יש כ-193,719 מטרים רבועים, שהם כ-20.4% מהשטח, ובייעוד שטח ציבורי פתוח יש כ-232,385 מטרים רבועים נוספים, שהם כ-24.5%. כלומר קרוב למחצית משטח התכנית הוא שטח פתוח. הדרכים תופסות כ-15.1%, ומבנים ומוסדות ציבור כ-3.3%.
שטחי המגורים עצמם, לעומת זאת, מסתכמים בכשליש מהשטח: מגורים א' כ-12.1%, מגורים ב' כ-10.5%, ומגורים ותיירות כ-9.8%. הצירוף הזה, של הרבה שטח פתוח לצד צפיפות מגורים נמוכה יחסית, הוא בדיוק מה שמייצר את אופי השכונה. הוא גם מייצר את הצד השני של המשוואה: כשמחצית מהשטח אינה מגורים, כמות הדירות ביחס לשטח הכולל נמוכה, ולכן השכונה אינה מנוע היצע גדול במונחים ארציים.
הסעיף החריג: ארבע דירות, או שתיים עם ארבעה צימרים
זה החלק שמייחד את התכנית הזו. בתאי השטח שייעודם "מגורים ותיירות", התכנית אינה קובעת תמהיל אחד וסוגרת את העניין. היא קובעת שלוש חלופות, ומחייבת לבחור אחת מהן בכל תא שטח.
חלופה א' היא ארבע יחידות דיור לתא שטח. חלופה ב' היא שתי יחידות דיור וארבעה צימרים או שטחי תעסוקה. חלופה ג' היא שתי יחידות דיור עיקריות ושתי יחידות קטנות. התכנית אף מנסחת זאת מפורשות במקום אחר: לכל יחידת דיור עיקרית תוצמד יחידת דיור קטנה, או שני צימרים, או שטחי תעסוקה.
הכללים סביב זה מפורטים. שטח יחידת אירוח אינו עולה על 40 מטרים רבועים. אפשר לבנות שטח לתעסוקה על חשבון שטחן של יחידות האירוח, בשטח שאינו עולה על 80 מטרים רבועים לכל יחידת דיור. שטחן של יחידות האירוח ושל התעסוקה נחשב בתוך השטח העיקרי המותר לבנייה, ולא בנוסף לו. גובה מבנה המגורים מוגבל ל-12 מטרים בשיא גג הרעפים, ואילו מבני הצימר והתעסוקה מוגבלים ל-5 מטרים ולקומה אחת בלבד.
ועוד מגבלה שחשוב להכיר: התכנית אוסרת להקים מבנה תעסוקה בלי שיוקם במגרש גם מבנה מגורים. כלומר אי אפשר לקנות מגרש בייעוד הזה ולהפוך אותו למתחם אירוח מסחרי בלבד. התכנית גם קובעת שתנאי למתן היתר לשטחי המגורים שבהם הותר שימוש לתעסוקה או ליחידות אירוח הוא קבלת אישור משרד הבריאות או שירותי הכבאות וכל גורם רלוונטי אחר.
שלוש החלופות שמותר לבחור ביניהן
מה זה אומר בפועל למי ששוקל מגרש שם
הזכות לבנות יחידת אירוח או משרד לצד הבית נשמעת כמו הזדמנות, והיא באמת יכולה להיות כזו, אבל כדאי לקרוא אותה נכון. ראשית, היא אינה גורפת. היא קיימת בתאי שטח שייעודם מגורים ותיירות, שהם כ-9.8% משטח התכנית, ולא בכל מגרש בשכונה. שנית, בבחירת חלופה ב' אתם מוותרים על שתי יחידות דיור: במקום ארבע דירות תקבלו שתיים, ולצדן ארבעה צימרים או שטחי תעסוקה.
שלישית, ולזה כדאי לשים לב במיוחד, שטחי האירוח והתעסוקה נספרים בתוך השטח העיקרי המותר ולא מעליו. כלומר כל מטר שיוקדש לצימר הוא מטר שלא יוקדש לבית עצמו. זו החלטה תכנונית ופיננסית שצריך לעשות מראש, לא אחרי שהבית תוכנן.
גם באזורי המגורים הרגילים יש הקלה בכיוון הזה, בהיקף קטן בהרבה: בתוך כל יחידת דיור במגורים א' ובמגורים ב', למעט תאי שטח מסוימים, מותרים עד 30 מטרים רבועים של שטח עיקרי למשרד או לתעסוקה לבעלי מקצועות חופשיים. זו הוראה שמתאימה לקליניקה ביתית או למשרד עצמאי, ולא לעסק שמייצר תנועה של קהל.
ולצד המגורים, התכנית מקצה גם שני תאי שטח בייעוד מסחר ותיירות. באחד מהם מותרת הקמה של עד 24 חדרי אירוח ובשני עד 50 חדרים, ובקומה השנייה של המבנים המסחריים מותרת הקמת מלונית. התכנית אף קובעת מנגנון גמישות: ככל ששטחים לטובת תיירות לא ימומשו, ניתן יהיה לממשם לטובת השימושים האחרים המפורטים בה. במילים אחרות, גם התכנית עצמה מניחה שהתיירות שם עשויה לא להתממש במלואה. את היחס בין מגורים ובין אירוח תיירותי בגליל העליון פירקנו גם במדריך ההשקעות בגליל.
מה שואלים לפני שמגישים הצעה על מגרש ביערית
הדבר הראשון הוא הייעוד של המגרש המסוים. השאלה אינה "מה מותר ביערית" אלא "מה מותר בתא השטח הזה". מגרש בייעוד מגורים א' ומגרש בייעוד מגורים ותיירות הם שני דברים שונים לגמרי מבחינת מה שמותר לבנות עליהם ומבחינת מה שאפשר להפיק מהם.
הדבר השני הוא הוראות הבנייה שאינן קשורות לכמות. התכנית מחייבת גגות רעפים, מתירה גגות שטוחים מרוצפים או מכוסים בחצץ רק עד 20% משטח הגג, ואוסרת קומת עמודים מפולשת. תקן החנייה הוא שתי חניות לכל יחידת דיור וחנייה אחת לכל צימר. אלה הוראות שמשפיעות ישירות על עלות הבנייה ועל התכנון האדריכלי.
הדבר השלישי הוא התנאים להיתר. בין השאר, תנאי למתן היתר בכל אזורי המגורים הוא הגשת נספח בינוי שמראה מימוש של מלוא זכויות הבנייה במגרש. בנוסף, התכנית דורשת הטמעת אמצעים לייצוב המדרון בהתאם לתנאים הגיאוטכניים, ובמקרה הצורך חוות דעת של מהנדס או גיאולוג שמתמחה ביציבות מדרונות. שכונה על מדרון היא שכונה עם עלויות פיתוח שונות משכונה על מישור.
הדבר הרביעי הוא איך רוכשים שם בפועל. השכונה שווקה בעבר במכרזים של רשות מקרקעי ישראל, ועל פי הדיווחים נמכרו בה 137 יחידות דיור צמודות קרקע במגרשים שיועדו לבניית שתיים עד ארבע יחידות למגרש. מכרזים נפתחים ונסגרים, התנאים משתנים מסבב לסבב, ולכן את התמונה העדכנית צריך לבדוק ישירות מול רשות מקרקעי ישראל. איך זה עובד ריכזנו במדריך מכרזי רמ"י, ואת ההטבות שחלות על יישובי הגבול במדריך הטבות רמ"י ביישובי הגבול.
הדבר החמישי הוא ההקשר המקומי, ובכללו ההקשר הביטחוני. שלומי נמצאת בטווח הקרוב לגבול הצפוני, ומצד אחד היא נהנית מהטבות אזור עדיפות לאומית ומהשקעה ציבורית גדולה בשיקום הצפון. מצד שני מדובר ביישוב שהתפנה במלחמה, שבו הביקוש והנזילות מושפעים גם משיקולים שאינם נדל"ניים, ושבו עומק שוק המשנה קטן מזה שבערי המרכז. שני הצדדים אמיתיים, וכל אחד צריך להחליט בעצמו איזה משקל לתת לכל אחד מהם. את הטבות המס בצפון פירטנו בכתבה על הטבות המס ביישובי הצפון.
- הוראות תכנית 255-0628107, "שכונת מגורים יערית בשלומי", מסמך בן 38 עמודים במאגר התכניות. ממנו נלקחו שטח התכנית, מספר יחידות הדיור, הגדרת הדירות הקטנות, טבלת ייעודי הקרקע המלאה, שלוש החלופות בייעוד מגורים ותיירות, שטחי יחידות האירוח והתעסוקה, הגבהים, תקן החנייה, חובת גגות הרעפים ומספר חדרי האירוח המותרים בשני תאי השטח למסחר ותיירות.
- רשומת התכנית במרשם התכנון. ממנה נלקחו מועד ההפקדה, מועד החלטת האישור, הסטטוס הסטטוטורי הנוכחי ומספר יחידות הדיור כפי שהוא רשום שם.
- דברי ההסבר של התכנית, שמפנים לתכנית ג/19794 משנת 2012 כתכנית המקורית שייעדה את הקרקע בצפון שלומי למגורים, לתיירות, למסחר ולשטחים ציבוריים.
- דיווחים על תוצאות מכרז שיווק של 137 יחידות דיור צמודות קרקע בשכונה. אלה מקורות עיתונאיים ולא מקור ראשוני, ולכן הם מובאים כאן בניסוח מסויג ובלי מחירים.
- מספר התושבים בשלומי: נתוני הלמ"ס כפי שמופיעים בערך היישוב, אותו מקור שממנו נשאבים מספרי האוכלוסייה בכל כתבות הערים שלנו.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- הר כרמי בכרמיאל: מה מתוכנן בשכונה שמשתרעת על 1,525 דונם במערב העיר
- נוה חן בחצור הגלילית: מה קובעת התכנית שמוסיפה 144 דירות ליד אתר חוני המעגל
- בימת תל חי: השכונה שנבנית מעל קריית שמונה, ומה משווק בה במחיר מטרה
- שכונת הפרחים בכרמיאל: חיזוק במקום הריסה, ומה כתוב בהוראות התכנית
- באיזו שכונה ברמת גן המטר עולה פחות, ובאיזו הכי הרבה
סיכום
שכונת יערית נמצאת בצפון מערב שלומי, ביישוב שמונה כיום כ-8,000 תושבים בגליל המערבי. התכנית שחלה עליה, 255-0628107, היא תכנית מתאר מקומית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת, כלומר תכנית שמכוחה אפשר להוציא היתרי בנייה. היא הופקדה ביוני 2018, החלטת האישור התקבלה באוקטובר 2018, וסטטוסה במרשם התכנון הוא פרסום לתוקף ברשומות. שטחה 948,919 מטרים רבועים, כלומר כ-949 דונם, והיא מאפשרת 1,176 יחידות דיור ומתוכן עד 186 דירות קטנות ששטחן העיקרי אינו עולה על 100 מטרים רבועים. קרוב למחצית מהשטח מיועד לשטחים פתוחים, כ-20.4% פארק וגן ציבורי וכ-24.5% שטח ציבורי פתוח, בעוד ששטחי המגורים כולם יחד מסתכמים בכשליש. הייחוד של התכנית הוא בייעוד מגורים ותיירות, שבו יש לבחור אחת משלוש חלופות: ארבע יחידות דיור, או שתי יחידות דיור עם ארבעה צימרים או שטחי תעסוקה, או שתי יחידות עיקריות ושתי יחידות קטנות. שטח יחידת אירוח אינו עולה על 40 מטרים רבועים, שטחי האירוח והתעסוקה נספרים בתוך השטח העיקרי המותר, ואסור להקים מבנה תעסוקה בלי מבנה מגורים במגרש. גם באזורי מגורים א' ו-ב' מותרים עד 30 מטרים רבועים למשרד בתוך יחידת דיור. מחירי מגרשים ומועדי מכרז אינם מופיעים כאן ויש לבדוק אותם ישירות מול רשות מקרקעי ישראל.
- תכנית 255-0628107, "שכונת מגורים יערית בשלומי", היא תכנית מתאר מקומית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת, כלומר תכנית שמכוחה אפשר להוציא היתרי בנייה. היא הופקדה ביוני 2018, החלטת האישור התקבלה באוקטובר 2018, והסטטוס שלה במרשם התכנון הוא פרסום לתוקף ברשומות.
- שטח התכנית הוא 948,919 מטרים רבועים, כלומר כ-949 דונם, והיא מאפשרת הקמה של 1,176 יחידות דיור. מתוכן ניתן להקים עד 186 דירות קטנות, שמוגדרות בתכנית כיחידות ששטחן העיקרי אינו עולה על 100 מטרים רבועים.
- כמעט מחצית משטח התכנית מיועדת לשטחים פתוחים: פארק וגן ציבורי על כ-20.4% מהשטח ושטח ציבורי פתוח על כ-24.5% נוספים. שטחי המגורים כולם יחד תופסים כשליש מהשטח.
- בתאי השטח שייעודם מגורים ותיירות התכנית מחייבת לבחור אחת משלוש חלופות: ארבע יחידות דיור, או שתי יחידות דיור וארבעה צימרים או שטחי תעסוקה, או שתי יחידות דיור עיקריות ושתי יחידות קטנות. שטח יחידת אירוח אינו עולה על 40 מטרים רבועים.
- גם באזורי המגורים הרגילים, מגורים א' ומגורים ב', התכנית מרשה בתוך כל יחידת דיור עד 30 מטרים רבועים של שטח עיקרי למשרד או לתעסוקה לבעלי מקצועות חופשיים.
שאלות ותשובות
איפה נמצאת שכונת יערית ומה הסטטוס התכנוני שלה?
כמה יחידות דיור מותרות בשכונה?
נכון שאפשר לבנות שם צימר לצד הבית?
ומה מותר במגרש מגורים רגיל בשכונה?
מה כדאי לבדוק לפני שקונים מגרש שם?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
הצימר הוא בתוך הבית או בנין נפרד? וה-40 מטר זה כולל גם מרפסת?
נראה לי מגניב על הנייר, אבל שלומי היא שלומי… מי הולך לשכור שם צימר כשיש חיזבאללה 3 ק"מ משם? השקעה מסוכנת לדעתי