בקצרה
- קבוצת משקיעים בראשות יזם הנדל"ן שלמה ברונר רכשה זכויות בשישה פרויקטים של חוצות ירושלים תמורת 200 מיליון שקל.
- השיעור שנרכש אינו אחיד: 40% בחברות הפרויקט חוצות האלף, חוצות חפץ, חוצות הראל וחוצות הנביא, ו-48% בחוצות הדר ובחוצות חותם.
- כל שישה הפרויקטים נמצאים בשכונת שמואל הנביא, במקומן של כ-700 דירות קיימות.
- המקור נוקב בשני מספרים שונים לאותה בנייה: קרוב ל-2,000 יחידות בכותרת ובתת-הכותרת, ולמעלה מ-1,500 יחידות דיור חדשות בגוף הכתבה.
- בחוצות חותם הושגו חתימות של 77%, התב"ע מאושרת ונפתח תיק להיתר. שלושת הפרויקטים המתקדמים כוללים יחד כ-860 דירות.
200 מיליון שקל בשמואל הנביא
עסקה של 200 מיליון שקל על זכויות בשישה פרויקטי התחדשות בירושלים היא ידיעה עסקית. אבל אם אתם גרים באחד הבניינים האלה, או שוקלים לקנות שם דירה, השאלה שלכם אחרת לגמרי: מי הצד שמולי עכשיו, ומה זה עושה ללוח הזמנים.
מה בדיוק נמכר
קבוצת משקיעים בינלאומית בראשות יזם הנדל"ן שלמה ברונר רכשה חלק מהזכויות בחברות הפרויקט של חוצות ירושלים, תמורת 200 מיליון שקל. שישה פרויקטים, כולם בשכונת שמואל הנביא בירושלים.
שימו לב שהשיעור שנרכש אינו אחיד. לפי הדיווח נרכשו 40% מהזכויות בחברות הפרויקט חוצות האלף, חוצות חפץ, חוצות הראל וחוצות הנביא, ו-48% מהזכויות בחברות הפרויקט חוצות הדר וחוצות חותם.
ההבחנה הזאת חשובה, כי מה שנמכר הוא זכויות בחברות הפרויקט, ולא הקרקע ולא הדירות. זו עסקה בין בעלי מניות, והיא לא נוגעת בהסכמים שנחתמו מול הדיירים.
שני מספרים לאותה בנייה
כאן צריך לעצור. הדיווח נוקב בשני מספרים שונים לאותו היקף בנייה: הכותרת ותת-הכותרת מדברות על קרוב ל-2,000 יחידות דיור, וגוף הכתבה מדבר על למעלה מ-1,500 יחידות דיור חדשות. שניהם במקומן של כ-700 דירות קיימות.
לא נכריע בין השניים, כי המקור עצמו לא מכריע. ההפרש בין 1,500 ל-2,000 הוא כ-500 דירות, וזה לא הבדל טכני. אם אתם דיירים באחד המתחמים, מספר היחידות המתוכננות הוא מה שקובע את יחס התמורה שלכם, ולכן שווה לבדוק אותו במסמכי התכנית ולא בכותרת.
באיזה שלב הפרויקטים נמצאים
עסקה שנחתמה אינה היתר בנייה, וזה ההבדל שקובע לוח זמנים. לפי הדיווח, שלושת הפרויקטים המתקדמים כוללים יחד כ-860 דירות. בפרויקט חוצות חותם הושגו חתימות של 77% מהדיירים, התב"ע מאושרת ונפתח תיק להיתר.
כלומר חלק מהמתחמים נמצא בשלב מתקדם, וחלק לא. מי שמתעניין במתחם מסוים צריך לשאול על אותו מתחם, ולא על העסקה כולה. שלושה פרויקטים מתוך שישה מתקדמים אומר גם ששלושה אחרים פחות.
מי מנהל את הפרויקטים מכאן
הנקודה שהכי חשובה לדייר היא דווקא זו: לפי הדיווח, ניהול הפרויקטים והובלתם נשארים בידי חוצות ירושלים, בראשות המנכ"ל ינקי צויבל. כלומר הגורם שמול הדיירים לא התחלף.
בעסקה שותפים גם אבי חבר, שלפי הדיווח משתתף במימון בהיקף של יותר מ-20 מיליון שקל, וכן משקיעים בריטיים: קבוצת Cervidae בראשות משפחת קליין, ומשה הירשלר, מנכ"ל קבוצת Cromwood.
מה משתנה לדייר שכבר חתם, ומה לא
הסכם פינוי-בינוי נחתם מול חברת הפרויקט, ולא מול בעלי המניות בה. כשמניות מחליפות ידיים, ההסכם עצמו ממשיך לחול. התמורה שסוכמה, הערבויות ולוח הזמנים שנקבעו בהסכם לא משתנים מעצם העסקה.
מה שכן יכול להשתנות הוא הקצב. כניסת הון לפרויקט התחדשות היא בדרך כלל חדשות טובות מבחינת יכולת מימון, כי אחד החסמים הגדולים בפרויקטים האלה הוא פשוט כסף. מנגד, שינוי בהרכב הבעלות יכול להביא גם לשינוי בסדרי עדיפויות בין המתחמים.
הבדיקות שכדאי לעשות לפני חתימה לא משתנות בגלל עסקה כזאת, והן מרוכזות אצלנו בארבע הבדיקות לפני חתימה על הסכם פינוי-בינוי ובהמדריך השלם לדיירים בפינוי-בינוי.
ומה עם מי ששוקל לקנות דירה בבניין כזה
קניית דירה בבניין שלקראת פינוי-בינוי היא עסקה אחרת מקניית דירה רגילה, כי אתם קונים גם את ההסכם. שלוש שאלות שצריך לשאול לפני שמתקדמים:
- מה השלב הסטטוטורי של המתחם הזה. תב"ע מאושרת ותיק היתר שנפתח הם מצב אחד, ותכנית שטרם הופקדה היא מצב אחר לגמרי.
- מה אחוז החתימות במתחם. 77% במתחם אחד לא מעיד על המתחם שלידו.
- מה בדיוק כתוב בהסכם שהדירה הזאת כפופה לו. התמורה אינה בהכרח אחידה בין דיירים, וכתבנו על זה בתמורות שונות לדיירים באותו מתחם.
ההקשר הירושלמי
ההתחדשות בירושלים לא מתחילה כאן. כתבנו בעבר על כ-1,700 דירות חדשות באישורי תכנון בירושלים ועל שלוש תוכניות פינוי-בינוי בירושלים. מה שחדש בעסקה הזאת הוא לא היקף הדירות אלא מקור ההון: משקיעים זרים שנכנסים כשותפים בזכויות, ולא יזם מקומי שמגייס חוב.
ברמה הארצית, ההתחדשות העירונית כבר מספקת חלק משמעותי מהדירות החדשות בישראל, ופירטנו את זה באחת מכל ארבע דירות חדשות היא התחדשות עירונית.
סיכום
עסקה של 200 מיליון שקל העבירה 40% עד 48% מהזכויות בשישה פרויקטים בשמואל הנביא לידי קבוצת משקיעים בראשות שלמה ברונר. הניהול נשאר בידי חוצות ירושלים, ולכן מבחינת הדייר הגורם שמולו לא התחלף.
שני דברים כן דורשים בדיקה עצמאית: היקף היחידות המתוכננות, שהמקור נוקב לגביו בשני מספרים שונים, והשלב הסטטוטורי של המתחם שלכם. שניהם מופיעים במסמכי התכנית, ושניהם קובעים הרבה יותר מכותרת העסקה.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
שאלות ותשובות
מה בדיוק נרכש בעסקה בשמואל הנביא?
נרכשו זכויות בחברות הפרויקט, ולא הקרקע ולא הדירות. לפי הדיווח מדובר ב-40% מהזכויות בארבע חברות פרויקט וב-48% בשתיים נוספות, תמורת 200 מיליון שקל.
אם הזכויות בפרויקט נמכרו, ההסכם שחתמתי עליו עדיין תקף?
הסכם פינוי-בינוי נחתם מול חברת הפרויקט ולא מול בעלי המניות בה. כשמניות מחליפות ידיים ההסכם ממשיך לחול, והתמורה, הערבויות ולוח הזמנים שנקבעו בו לא משתנים מעצם העסקה.
מי מנהל את הפרויקטים אחרי העסקה?
לפי הדיווח, ניהול הפרויקטים והובלתם נשארים בידי חוצות ירושלים בראשות המנכ"ל ינקי צויבל. כלומר הגורם שמול הדיירים לא התחלף.
כמה דירות מתוכננות במתחמים האלה?
המקור נוקב בשני מספרים שונים: קרוב ל-2,000 יחידות דיור בכותרת ובתת-הכותרת, ולמעלה מ-1,500 יחידות דיור חדשות בגוף הכתבה. שניהם במקומן של כ-700 דירות קיימות. מי שהמספר הזה משנה לו כדאי שיבדוק אותו במסמכי התכנית.
מה חשוב לבדוק לפני שקונים דירה בבניין לקראת פינוי-בינוי?
שלושה דברים: השלב הסטטוטורי של אותו מתחם, אחוז החתימות בו, ומה בדיוק כתוב בהסכם שהדירה כפופה לו. אחוז חתימות גבוה במתחם אחד לא מעיד על המתחם שלידו.
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
40% בארבעה פרויקטים ו-48% בשניים? זה אומר שיש שם שחקנים אחרים שמחזיקים את השאר?
200 מיליון על זכויות בלבד, לפני שנבנה אפילו בית אחד… שמשקיעים בינלאומיים נכנסים בסכומים כאלה זה בד"כ סימן טוב לכך שהפרויקט ילך. לפחות מבחינה כלכלית יש גב.