קליקת הנדל"ן, מועדון צרכנות בנדל"ן וכסף עם 300,000+ חברים, 2,000+ ליווים מוצלחים ומעל 2 מיליארד ש"ח בעסקאות.
← על הקליקה
עודכן לאחרונה: 18/05/2025
בקצרה
רכישת דירה מקבלן כוללת תהליך רישום מורכב בטאבו שעשוי להימשך שנים רבות. בישראל כ-96% מהנכסים רשומים בטאבו, אך בפרויקטים חדשים התהליך כולל שלושה שלבים עיקריים: איחוד וחלוקה, רישום הבית המשותף ורישום זכויות הרוכשים. בינתיים הדירה מנוהלת על ידי חברה משכנת. לא מעט מקרים מתועדים של דירות שלא נרשמו בטאבו אפילו 10-15 שנים לאחר הרכישה מהקבלן.
כשקונים דירה, אחת השאלות הראשונות שעולות היא: האם הדירה רשומה בטאבו? ברכישת דירה חדשה מקבלן, התשובה בדרך כלל שלילית, ולעיתים עוברות שנים עד שהרישום בטאבו מתבצע. בינתיים, הרישום מנוהל על ידי חברה משכנת.
רישום דירה בטאבו הוא שלב חיוני בתהליך רכישת דירה מקבלן. למרות שחתמתם על חוזה ושילמתם את כל התשלומים, הדירה לא תמיד נרשמת על שמכם באופן מיידי. למה זה קורה, ומה עושים כשמתמודדים עם חברה משכנת שמעכבת את התהליך?
במאמר הבא נסביר למה זה קורה? מה זו בעצם חברה משכנת ומה התפקיד שלה? ואיך נראה תהליך הרישום בטאבו? מה זה רישום בטאבו ולמה הוא חשוב?
📌 עיקרי הכתבה
- בישראל כ-96% מהנכסים רשומים בטאבו, שמשמש כתעודת זהות של הנכס
- בפרויקטים חדשים הקבלן מסדר את הדירות בשיטת מספור כמו 101, 102, 103 בקומה הראשונה ו-901, 902, 903 בקומה התשיעית
- תהליך הרישום כולל 3 שלבים: איחוד וחלוקה של הקרקע, רישום הבית המשותף ורישום זכויות הרוכשים
- רישום הבית המשותף חייב להתבצע תוך שנה מסיום האיחוד והחלוקה או ממסירת הדירה
- יש מקרים של דירות שלא נרשמו בטאבו גם לאחר 5, 10 ואפילו 15 שנים מרכישתן מהקבלן
מה זה טאבו?
טאבו הוא רישום המקרקעין הרשמי של ישראל, שבו מתועדים רוב הנכסים בארץ (כ-96%). אפשר לחשוב על הטאבו כמעין תעודת זהות של הנכס, שמציינת את פרטי הדירה, מי הבעלים שלה, האם יש עליה משכנתא או עיקול, ופרטים נוספים.
כשמדובר בדירות יד שנייה, הרישום בטאבו מתבצע בדרך כלל מיד לאחר סגירת העסקה. אבל בדירות חדשות מקבלן, התהליך מורכב יותר, ולעיתים לוקח שנים עד שהרישום בטאבו מושלם.
איך הקבלן מסדר את הדירות בפרויקט חדש
בפרויקט חדש, עוד לפני שמתחילים למכור את הדירות, הקבלן דואג למספר כל דירה בצורה מסודרת. למשל, דירות בקומה הראשונה יקבלו מספרים כמו 1, 2, 3 או 101, 102, 103, ובקומה התשיעית יהיו מספרים כמו 901, 902, 903, בהתאם למערכת המספור שהחברה קובעת. המידע הזה נשמר אצל החברה המשכנת, שהיא זו שמנהלת את רישום הדירות עד שהן יירשמו באופן סופי בטאבו.
מהי חברה משכנת ומה תפקידה
החברה המשכנת היא כמו טאבו זמני שפועל מטעם הקבלן. היא דואגת לרשום את הזכויות של הרוכשים ולשמור את כל המסמכים שיידרשו בעתיד לרישום בטאבו. תפקידה מסתיים רק כשהרישום בטאבו מושלם באופן סופי.
בינתיים, כל פעולה שקשורה בדירה – כמו מכירה או העברת זכויות – מחייבת אישור וטיפול של החברה המשכנת. לכל חברה יש נהלים ומסמכים משלה, לכן חשוב להקפיד לעמוד בדרישות כדי להימנע מעיכובים מיותרים.
מה החובות של הקבלן ברישום הדירה בטאבו
החוק מחייב את הקבלן לרשום את הדירה בטאבו, וקובע לו לוחות זמנים ברורים. יחד עם זאת, יש בחוק סעיפים שמאפשרים דחיות במקרים של קשיים חיצוניים או בירוקרטיה מורכבת. תהליך הרישום עשוי להתעכב בגלל שלבים תכנוניים, משפטיים או פרוצדורליים, הכוללים:
- איחוד וחלוקה (פרצלציה): בפרויקטים גדולים הקבלן צריך לבצע תהליך שבו מאחדים חלקות קרקע גדולות ומחלקים אותן מחדש לחלקות קטנות. בשלב זה מגדירים בצורה ברורה את גבולות כל חלקה, שמייצגת את הקרקע המוקצית לבניין ולדירות שבו. הדירה כוללת גם חלקים נוספים, כמו חניה ושטחים משותפים (לובי או גינה), שנמדדים ונרשמים כחלק מההליך.
- רישום הבית המשותף: אחרי סיום האיחוד והחלוקה, הקבלן רושם את הבניין כולו כחלקה אחת בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין.
- רישום זכויות הרוכשים: השלב האחרון שבו כל דירה נרשמת כיחידה נפרדת, על שם הקונה, בתתי חלקות בטאבו.
השלבים האלו דורשים זמן ועשויים להתעכב בשל המורכבות בביצועם.
מה עוצר את הרישום בטאבו
תהליכי התכנון והרישום בישראל נמשכים זמן רב. לא פעם אנחנו נתקלים בלקוחות שרוצים למכור או לקנות דירה יד שנייה, רק כדי לגלות שחלפו 5, 10 ואפילו 15 שנים מאז שהיא נרכשה מקבלן, והיא עדיין לא רשומה בטאבו.
העיכובים האלה נובעים מהמורכבות הרבה של הליכי הרישום והתכנון, שכוללים שלבים משפטיים ותכנוניים שדורשים זמן רב להשלמה.
שלושת שלבי הרישום ומשך הזמן שלהם:
- איחוד וחלוקה: החוק לא מגביל את משך הזמן לשלב הזה, אלא רק מחייב את הקבלן לבצע אותו במועד המוקדם האפשרי.
- רישום הבית המשותף: לאחר סיום האיחוד והחלוקה, הקבלן צריך לרשום את הבניין בפנקס הבתים המשותפים בתוך שנה, או שנה ממועד מסירת הדירה – לפי המאוחר מבין השניים. יחד עם זאת, בשל עיכובים בשלבים הקודמים, גם פה עשויות להתעורר בעיות שמאריכות את התהליך.
- רישום הזכויות על שם הרוכשים: השלב האחרון, שבו נרשמות הזכויות של הקונים בטאבו, צריך להסתיים תוך חצי שנה מרגע רישום הבית המשותף.
למרות שיש לוחות זמנים ברורים, החוק מאפשר לקבלנים לדחות את הרישום, אם יש סיבות שאינן בשליטתם. זה יוצר פרצה, כי במקרים רבים הקבלנים מעבירים את האחריות לעיכובים לרוכשים או לגורמים אחרים, מה שגורם לתהליך להימשך עוד יותר.
כדי להימנע מעיכובים מיותרים:
- ודאו שהקבלן התחייב לרישום בטאבו בזמן.
- בקשו לעיין במסמכי הפרצלציה והבקשה לרישום בית משותף.
- דרשו התחייבות לפעולה מול גורמי תכנון במקרה של עיכובים.
איך אפשר לוודא שהרישום לא יתעכב
לפני שחותמים על חוזה לרכישת דירה מקבלן, חשוב לוודא שעורך הדין שמייצג אתכם דאג להכניס להסכם סעיפים שמחייבים את הקבלן לבצע את הרישום בטאבו בזמן. כדאי לכלול התחייבות של הקבלן לפעול להסרת כל מניעה או עיכוב שעלולים למנוע את הרישום, ולהבטיח שהאחריות לכך לא תיפול עליכם, הרוכשים.
אם עבר זמן רב מאז הרכישה והדירה עדיין לא רשומה בטאבו, מומלץ לעקוב אחרי התקדמות התהליך ולוודא שהקבלן עושה את מה שנדרש ממנו. במקרה של עיכובים משמעותיים, כדאי לשקול להתייעץ עם עורך דין המתמחה בנדל"ן כדי לבדוק אפשרות לפעול משפטית מול הקבלן ולהאיץ את התהליך.
שאלות נפוצות על רישום דירה בטאבו
רישום בטאבו הוא הרישום הרשמי של זכויות הבעלות בדירה בלשכת רישום המקרקעין. הוא מספק תוקף משפטי מלא, מונע סכסוכים ומבטיח שהקונה הוא הבעלים החוקי של הנכס.
רישום בטאבו מתבצע רק לאחר סיום שלבי פרצלציה, רישום הבית המשותף ורישום זכויות הרוכשים. תהליכים אלו אורכים לעיתים שנים עקב מורכבויות תכנוניות ובירוקרטיות.
חברה משכנת היא גוף זמני המנהל את רישום הדירות עבור הקבלן עד לסיום הרישום בטאבו. היא אחראית לרישום הזכויות, אישורים להעברות ומעקב אחרי תהליכי התכנון והרישום.
כן, אך נדרש לקבל אישורים מהחברה המשכנת, ולעיתים גם לעמוד בדרישות חוזיות או רגולטוריות – מה שעלול להאריך את התהליך.
פרצלציה היא איחוד וחלוקה מחדש של חלקות קרקע – שלב קריטי לקראת רישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים. בלעדיה, לא ניתן לרשום את הדירות בנפרד בטאבו.
החוק קובע לוחות זמנים – שנה לרישום הבית המשותף, חצי שנה לרישום זכויות הרוכשים – אך ישנם חריגים המאפשרים דחייה אם יש עיכובים שאינם בשליטת הקבלן.
מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בנדל"ן שיבדוק את ההסכם ויבחן אפשרויות לפעול משפטית או לזרז את הקבלן לעמוד בהתחייבויותיו.
סיכום
רישום דירה חדשה מקבלן בטאבו הוא תהליך שלוקח זמן רב, בעיקר בגלל שלבים כמו תכנון, פרצלציה ובירוקרטיה. עד שהרישום בטאבו יושלם, החברה המשכנת אחראית על ניהול הרישום באופן זמני, ותפקידה מסתיים רק כשהרישום בטאבו מתבצע באופן סופי.
למרות העיכובים שיכולים להתרחש, חשוב להכיר את שלבי התהליך ולוודא שהקבלן עומד בהתחייבויותיו. אם אתם נתקלים בעיכובים ממושכים, כדאי לשקול לפנות לעורך דין מומחה שיסייע לכם לבדוק פתרונות ולזרז את התהליך.
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ התשיעית שלנו עם אלפי חברות וחברים, והתעדכנו בחדשות נדל”ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
אין תגובות עדיין
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו