בקצרה
- מחיר דירת 4 חדרים שנמכרה בתל אביב ברבעון השני הגיע לכ-5.2 מיליון שקל, גבוה בכמעט 60% ממחיר דירה כזו ברמת גן (3.07 מיליון) ובכמעט 50% מהרצליה (3.43 מיליון).
- ברמת גן ובהרצליה המחירים דווקא ירדו ברבעונים האחרונים. בתל אביב הם המשיכו לעלות.
- 72% מהדירות שנרכשו בתל אביב ברבעון השני היו דירות חדשות, שיא. בעסקאות יד שנייה בעיר נרשם מספר העסקאות הנמוך ביותר בשנתיים.
- מחיר דירה ממוצעת בתל אביב גבוה פי ארבעה מבאר שבע, שבה דירת 4 חדרים עומדת על כ-1.3 מיליון שקל מתחילת 2024. לפני תשע שנים היחס היה פי שלושה.
- בשנה האחרונה מדד שירותי הדיור עלה ב-3.6% בעוד מדד מחירי הדירות ירד ב-1.5%. בבית שמש זינקו דמי השכירות ב-13% ל-4,927 שקל לחודש.
פער של 60%: תל אביב מול השכנות
שני נתונים שיצאו בסוף השבוע מספרים אותו סיפור משני כיוונים. תל אביב שברה שיא מחירים בזמן שרמת גן והרצליה ירדו, ומחירי השכירות עלו בזמן שמחירי הדירות ירדו. מי שמנסה להבין את השוק לפי מספר אחד ארצי כנראה יפספס את מה שקורה בפועל.
שוק שנפרד לשניים
תל אביב עולה, השכנות האמידות יורדות
מחיר דירת 4 חדרים שנמכרה בתל אביב ברבעון השני של 2026 הגיע לכ-5.2 מיליון שקל. הנתון הזה מעניין פחות בגלל גובהו ויותר בגלל הכיוון: בהרצליה וברמת גן, שתי שכנות אמידות, מחירי הדירות דווקא רשמו ירידה ברבעונים האחרונים, ובתל אביב הם המשיכו לעלות.
מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כפי שפורסם בגלובס. נתון באר שבע הוא ממוצע חדשות ויד שנייה מתחילת 2024. מחירים ממוצעים, ומשתנים בין שכונות.
הפער מול באר שבע ממחיש את הסיפור בצורה החדה ביותר. מחיר דירה ממוצעת בתל אביב גבוה פי ארבעה מזה של באר שבע, ולפני תשע שנים היחס הזה עמד על פי שלושה. בהשוואה לירושלים, דירת 4 חדרים בתל אביב שווה כ-1.6 דירות כאלה, ובחיפה 2.7.
72% מהעסקאות בתל אביב: דירות חדשות
מתחת למחירים מסתתר שינוי בדפוס הרכישה, וזה מה שמסביר את העלייה. ברמת גן ובהרצליה השוק מתנהל כמו ברוב הערים הגדולות, ורוב העסקאות הן בדירות יד שנייה. בתל אביב התמונה התהפכה: ברבעון השני 72% מהדירות שנרכשו היו חדשות, שיא.
מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ואגף הכלכלן הראשי, כפי שפורסם בגלובס.
ברבעון נרכשו בעיר יותר מ-1,200 דירות, 50% יותר מהרבעון הראשון, ובמקביל מספר עסקאות יד שנייה היה הנמוך בשנתיים. שתי הסיבות שהוצעו לתופעה, שנצפית מ-2024, הן הדרישה לממ"ד בדירות בעקבות המלחמה, והמבצעים הפיננסיים של היזמים שמאפשרים תשלום בשני שלבים במקום תשלומים לפי קצב הבנייה.
הצד השני של אותה מגמה הוא ההיצע. מספר הדירות החדשות שלא נמכרו בתל אביב ירד לרמתו מלפני שנה וחצי, כ-9,500 דירות, אבל הוא עדיין גבוה מאוד, שני רק לירושלים. במילים אחרות, העיר מוכרת חדשות בקצב מהיר יותר ובכל זאת נשארת עם מלאי כבד.
למי ששוקל לקנות מקבלן במבצע תשלומים, שווה להכיר את הסיכון שבצד השני של הנוחות. אגף הכלכלן הראשי עוקב אחרי ביטולי עסקאות ומצא עלייה במספרן, בעיקר במקומות שבהם נמכרו דירות בשיטה הזו לציבור פחות אמיד. פירקנו את הנתונים האלה בסקירת הכלכלן הראשי, ואת מנגנון הביטול עצמו בכתבה נפרדת על גל הביטולים.
השכירות עולה בזמן שהמחירים יורדים
בזמן שמחירי הדירות במגמת ירידה, מחירי השכירות נעים בכיוון ההפוך. בשנה האחרונה מדד שירותי הדיור, שעוקב אחרי מחירי השכירות, עלה ב-3.6%, בעוד מדד מחירי הדירות ירד ב-1.5%. זה לא סותר: מי שממתין עם רכישה נשאר בשוק השכירות, וזה מעלה את הביקוש שם.
המקום החריג ביותר הוא בית שמש. לפי הלמ"ס, דמי השכירות הממוצעים בעיר עלו בשנה האחרונה ב-13% ל-4,927 שקל לחודש. חשוב לקרוא את המספר נכון: בחישוב שנתי מדובר בתוספת של כמעט 7,000 שקל לשנה למשק בית, ולא בתוספת חודשית בסדר גודל כזה. עדיין, זו הוצאה מכבידה למשפחה.
ההסבר שניתן לעלייה החריגה הוא ביקוש רב מצד שוכרים מול היצע נמוך במיוחד, ובחלק מהמקרים גם שיפור באיכות הדירה שאליה עברו השוכרים. מי שמתלבט בין להישאר בשכירות לבין לקנות, הפער בין שני המדדים האלה הוא בדיוק החישוב שצריך לעשות, וריכזנו אותו בכתבה על שכירות מול קנייה. הנתונים העדכניים על שני המדדים מופיעים במדד המחירים לצרכן של יולי ובמדד מחירי הדירות.
מה זה אומר על "מצב השוק"
המסקנה המעשית מהנתונים האלה היא שהשאלה "מה מצב שוק הנדל"ן" כמעט חסרת משמעות כשמדובר במספר אחד. באותו רבעון עצמו תל אביב שברה שיא, רמת גן והרצליה ירדו, באר שבע נשארה במקום, ובבית שמש השכירות זינקה ב-13%.
מי שקורא כותרת על ירידת מחירים ומסיק ממנה משהו על העיר שבה הוא מחפש, עלול לטעות בשני הכיוונים. הבדיקה הרלוונטית היא תמיד ברמת העיר, ולעיתים ברמת השכונה, ועל סוג הדירה שמחפשים. חדשות ויד שנייה מתנהגות אחרת לגמרי, כפי שרואים בבירור בתל אביב.
- כל הנתונים: פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ואגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מסוף השבוע, כפי שנותחו בגלובס, אריק מירובסקי, 17 באוגוסט 2026.
- מחירי דירות 4 חדרים בתל אביב, הרצליה, רמת גן ובאר שבע: נתוני הלמ"ס לרבעון השני 2026.
- שיעור הדירות החדשות בעסקאות ומספר הדירות שלא נמכרו בתל אביב: נתוני הלמ"ס והכלכלן הראשי.
- מדד שירותי הדיור, מדד מחירי הדירות ודמי השכירות בבית שמש: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
- ההסברים לשינוי בדפוס הרכישה בתל אביב, ובכללם הדרישה לממ"ד והמבצעים הפיננסיים, הם הערכות שהוצגו בניתוח של גלובס.
סיכום
נתוני הרבעון השני מציירים שוק מפוצל. דירת 4 חדרים בתל אביב הגיעה לכ-5.2 מיליון שקל, כמעט 60% מעל רמת גן וכמעט 50% מעל הרצליה, ובשתי השכנות המחירים ירדו. בתוך תל אביב 72% מהעסקאות היו בדירות חדשות, שיא, בזמן שיד שנייה נמצאת בשפל של שנתיים. ובמקביל, השכירות עולה בזמן שמחירי הדירות יורדים.
- תל אביב: כ-5.2 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ברבעון השני
- הפער: כמעט 60% מול רמת גן, כמעט 50% מול הרצליה, פי ארבעה מבאר שבע
- דפוס הרכישה: 72% דירות חדשות, וכ-9,500 דירות שלא נמכרו
- שכירות: מדד שירותי הדיור 3.6%+ בשנה מול 1.5%- במחירי הדירות
- בית שמש: 13%+ ל-4,927 שקל לחודש
שאלות ותשובות
כמה עולה דירת 4 חדרים בתל אביב ברבעון השני של 2026?
למה מחירי הדירות יורדים אבל השכירות עולה?
מה קרה למחירי השכירות בבית שמש?
למה בתל אביב קונים בעיקר דירות חדשות?
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- 234 דירות באלעד, 80% מהן במחיר מטרה: מה שווה לדעת לפני שנפתחת ההרשמה
- מה קורה עכשיו בנדל"ן? האם מחירי הדירות יורדים באמת? | בן סולומון
- דו"ח הלמ"ס: 22,640 דירות נמכרו באפריל-יוני, והדירות החדשות מזנקות ב-18%
- דירות עם ממ"ד 2026: פער 41% במחיר, 3.2 מיליון ישראלים בלי מיגון
- מדד מחירי הדירות, מה היה השינוי בין פברואר למרץ 2024?, קליקת הנדל"ן
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
אין תגובות עדיין
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו