בקצרה
- לפי חוק המכר, עד מחצית מכל תשלום לקבלן יכולה להיות צמודה, ו-20 אחוזים מהמחיר ששולמו ראשונים אינם צמודים כלל.
- מדד תשומות הבנייה למגורים עלה ב-3.5 אחוזים ב-12 החודשים שעד יולי 2026, וב-11.0 אחוזים בשלוש שנים.
- לפי אתר הבנק, כל רווח מעל הקרן ממוסה ב-15 אחוזים ללקוח ללא הטבות מס, ולכן נשארים בערך 85 אחוזים מעליית המדד.
- מי שמפקיד את מלוא התשלום ולא רק את החלק הצמוד, חשוף פי 2 לתנודות המדד, גם כשהוא יורד.
- לפי אתר הבנק, הפיקדון הוא לתקופה של שנה, ואפשר למשוך ממנו בכל עת בהתראה של 35 ימים.
בגרסה הראשונה של הכתבה כתבנו שתנאי הפיקדון לא מופיעים באתר הבנק. בדקנו אז את רשימות הפיקדונות באתר, חיפשנו בו ובדקנו את טבלת הריביות, והפיקדון לא הופיע באף אחד מהם. יש לו עמוד ייעודי, שהקישור אליו נמצא בעמוד "פיקדון ארץ זמין למשיכה" באתר הבנק, ועדכנו את הכתבה לפי התנאים שבו. סכום מינימלי וריבית מעבר להצמדה לא מצאנו בעמוד.
מי שקנה דירה על הנייר מכיר את השורה בחוזה: יתרת התשלומים צמודה למדד תשומות הבנייה. השאלה שנשארת פתוחה היא איפה מחזיקים את הכסף עד התשלום הבא, ומה בדיוק צריך לגדר.
כמה מהתשלום באמת צמוד
מה כתוב באתר הבנק, ומה עדיין לא ידוע
בנק ירושלים הודיע בתחילת ספטמבר על פיקדון ללקוחות פרטיים שצמוד למדד תשומות הבנייה. לפי אתר הבנק, המטרה היא לאפשר לעמוד בלוחות התשלומים של רכישת דירה שמחירה צמוד לאותו מדד. הרעיון פשוט: אם המדד עולה והתשלום לקבלן גדל, גם הכסף שממתין בפיקדון גדל.
בעמוד של "פיקדון ארץ צמוד למדד תשומות הבנייה" באתר הבנק מופיעים התנאים האלה: תקופה של שנה, משיכה בכל עת בהתראה של 35 ימים, והצמדה למדד תשומות הבנייה למגורים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. במשיכה מקבלים את מלוא הפרשי ההצמדה, לפי היחס בין המדד האחרון הידוע בעת המשיכה לבין מדד הבסיס שהיה ידוע בעת ההפקדה.
הפרט החשוב ביותר בעמוד: החשיפה למדד מלאה גם בעלייה וגם בירידה. כלומר אם המדד יורד, גם הקרן קטנה. על המשמעות של זה נרחיב בהמשך.
סכום מינימלי וריבית מעבר להצמדה לא מצאנו בעמוד, ואת אלה כדאי לבקש מהבנק בכתב.
כמה מהתשלום לקבלן באמת צמוד
לפני שמחליטים כמה לגדר, צריך לדעת כמה מהתשלום בכלל חשוף למדד. כאן רבים טועים, כי מניחים שכל יתרת המחיר צמודה. מאז 2022 זה לא המצב.
מתוך סעיף 5ג לחוק המכר (דירות), שנוסף בתיקון 9 ביוני 2022. התיקון נכנס לתוקף שבעה ימים אחרי פרסומו, ואינו חל על חוזים שנחתמו לפני כן.
בחישוב פשוט, 20 האחוזים הראשונים אינם צמודים, ומ-80 האחוזים הנותרים רק עד מחצית צמודה. כלומר לכל היותר 40 אחוזים ממחיר הדירה יכולים להיות צמודים למדד. זה חישוב, לא ניסוח החוק, אבל זה גם המספר שהכנסת עצמה הציגה כשהתיקון אושר.
ומי שחתם לפני שהתיקון נכנס לתוקף, בקיץ 2022, צריך לפתוח את החוזה, כי הכללים האלה לא חלים עליו. על ההבדלים בין רכישה מקבלן לרכישה מיד שנייה כתבנו בכתבה דירה מקבלן או מיד שנייה.
כמה המדד זז בפועל
כדי להבין מה מגדרים, כדאי להסתכל על המדד עצמו לאורך כמה תקופות, ולא על חודש אחד.
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, סדרה 200010. ערך המדד ביולי 2026 היה 103.5 נקודות, על בסיס יולי 2025. מדד אוגוסט טרם פורסם בזמן כתיבת הכתבה.
שתי מסקנות עולות מהטבלה. הראשונה, שלאורך שלוש שנים המדד עלה בכ-11 אחוזים, כך שההצמדה בחוזה אינה עניין שולי. השנייה, שהמדד גם יורד: ביולי 2026 הוא ירד ב-0.1 אחוזים. את הפירוט המלא של החודש, כולל הרכיבים שהזיזו אותו, הבאנו בדוח מדד תשומות הבנייה ליולי.
חישוב: מה נשאר מהגידור אחרי מס
נניח תשלום של 400 אלף שקל לקבלן, שמחציתו צמודה, כלומר המחצית המרבית שהחוק מתיר. ונניח שהמדד יזוז כפי שזז ב-12 החודשים האחרונים. זה המחשה, לא תחזית.
חישוב שלנו להמחשה בלבד, לא תחזית. הנחנו שבחוזה צמודה המחצית המרבית שהחוק מתיר, שהמדד זז כפי שזז ב-12 החודשים האחרונים, ומס של 15 אחוזים על הרווח. הירידה בקרן נובעת מההצמדה בשני הכיוונים, שמופיעה באתר הבנק.
שלוש תובנות. ראשית, גם גידור מדויק לא מכסה הכול: אחרי מס של 15 אחוזים נשארים כ-85 אחוזים מהתוספת. שנית, מי שמפקיד את כל התשלום ולא רק את החלק הצמוד מרוויח יותר כשהמדד עולה, אבל מפסיד פי 2 כשהוא יורד, בזמן שהתשלום לקבלן לא עולה. זה כבר לא גידור, זה חשיפה.
ושלישית, פיקדון שנפתח היום מגדר רק את העלייה מהיום והלאה. ההפרש שהצטבר מאז החתימה על החוזה כבר נכנס לתשלום, ואין דרך לגדר אותו בדיעבד.
ולגבי המס: לפי אתר הבנק, כל רווח מעל הקרן, כולל הפרשי ההצמדה, ממוסה ב-15 אחוזים ללקוח פרטי תושב ישראל שאין לו הטבות מס, והמס מנוכה במקור. זה מתיישב עם סעיף 125ג לפקודת מס הכנסה, שקובע 15 אחוזים על ריבית מנכס שאינו צמוד למדד המחירים לצרכן, ומדד תשומות הבנייה אינו מדד המחירים לצרכן. הבנק עצמו מציין שאינו מספק ייעוץ מס.
שלושה מקומות להחזיק את הכסף עד התשלום
הפיקדון החדש אינו האפשרות היחידה. כך הוא נראה מול שתי החלופות הנפוצות:
שיעורי המס לפי פקודת מס הכנסה: סעיף 91 לרווח הון ריאלי, וסעיף 125ג לריבית מנכס שאינו צמוד למדד המחירים לצרכן. לא הבאנו נתון תשואה לקרנות הכספיות, כי לא מצאנו לו מקור רשמי.
כמה נקודות רקע. ריבית בנק ישראל עומדת על 3.25 אחוזים מאז תחילת ספטמבר, וההחלטה הבאה צפויה ב-21 באוקטובר. בטבלת הריביות של בנק ירושלים עצמו, פיקדון שקלי עם הודעה מוקדמת של 35 ימים נושא כיום ריבית משתנה של 3.25 אחוזים. לפיקדון הצמוד לתשומות יש אותה תקופת התראה, 35 ימים, אבל בעמוד שלו באתר הבנק לא מצאנו ריבית מעבר להצמדה. בקרן כספית המס הוא על הרווח הריאלי בלבד, בעוד שבפיקדון שאינו צמוד למדד המחירים המס הוא על כל הרווח הנומינלי.
איזו חלופה עדיפה? זה תלוי בכמה מהתשלום באמת צמוד, מתי מועד התשלום, וכמה חשוב לכם שהכסף יהיה זמין. הכתבה לא ממליצה על מסלול אחד, והיא לא ייעוץ השקעות. על תכנון התזרים מול הקבלן כתבנו בכתבה על הלוואת קבלן, ועל ההון העצמי שנדרש מראש בכתבה על הון עצמי לדירה ראשונה.
למי זה לא מתאים, ומה לבדוק בחוזה קודם
לפני שפותחים פיקדון כזה, אלה השאלות שכדאי לענות עליהן מתוך החוזה עצמו:
- האם יש בכלל הצמדה? בלי סעיף הצמדה, למשל ברכישה מיד שנייה, אין מה לגדר
- כמה מהתשלום הבא צמוד? החוק מתיר עד מחצית, והחוזה יכול לקבוע פחות
- מתי התשלום הבא? אם הוא בעוד פחות מ-35 ימים, תקופת ההתראה של הפיקדון, הכסף עלול לא להיות זמין
- מתי מועד המסירה? ההצמדה נעצרת לכל המאוחר במועד שנקבע בחוזה
- לאיזה מדד בדיוק? הפיקדון צמוד למדד תשומות הבנייה למגורים, והחוק מבחין בינו לבין מדד למסחר ולמשרדים, ולכן כדאי לוודא שגם החוזה צמוד למדד של בנייה למגורים
- מתי נחתם החוזה? חוזה שנחתם לפני קיץ 2022 אינו כפוף לכללי ההצמדה החדשים
ומהבנק כדאי לבקש בכתב, לפני ההפקדה, את מסמך התנאים המלא, ובו גם את מה שלא מצאנו בעמוד הפיקדון: מה הסכום המינימלי, האם יש ריבית מעבר להצמדה, ומה קורה לכסף בסוף תקופת הפיקדון. אגב, הצמדה למדד היא סיפור אחר לגמרי בצד החוב, ועל כך כתבנו בכתבה על הצמדה למדד במשכנתה.
- תנאי הפיקדון, ובהם תקופה של שנה, משיכה בהתראה של 35 ימים, הצמדה מלאה בשני הכיוונים, ייעוד ללקוחות פרטיים ומס של 15 אחוזים ללקוח ללא הטבות מס, מגיעים מעמוד הפיקדון באתר בנק ירושלים, כפי שנבדק ב-14 בספטמבר 2026. ההודעה על הפיקדון פורסמה בתקשורת ב-8 בספטמבר 2026, ודיווח נוסף עליו פורסם ב-14 בספטמבר 2026.
- כללי ההצמדה בחוזי רכישה מקבלן: חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, סעיף 5ג, שנוסף בתיקון מס' 9 שפורסם ב-30 ביוני 2022. הנתון של 40 אחוזים הוא חישוב, וכך הוצג גם בהודעת הכנסת מיום אישור התיקון.
- נתוני המדד: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים, סדרה 200010, כפי שפורסמו עד יולי 2026. השינוי לשלוש שנים חושב במחשבון המדדים של הלמ"ס.
- שיעורי המס: פקודת מס הכנסה, סעיף 91(ב) לרווח הון ריאלי של יחיד וסעיף 125ג(ג) לריבית מנכס שאינו צמוד למדד. ריבית בנק ישראל: נתוני בנק ישראל. ריבית הפיקדון השקלי: טבלת הריביות של בנק ירושלים בתוקף מ-10 בספטמבר 2026.
- בדיווח מ-14 בספטמבר 2026 הובאה גם השוואה היסטורית לקרנות כספיות. לא הבאנו אותה, משום שנתוני התשואה של הקרנות לא לוו במקור, ואחד מנתוני המדד בה לא תאם את נתוני הלמ"ס. החישוב שבטבלה הוא שלנו, להמחשה בלבד.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- הצמדה למדד בקבוצת רוכשים: מה סעיף 5ג מתיר ומה לא
- 20/80 מול פטור ממדד: מה באמת עולה יותר על דירה ב-2.4 מיליון שקל
- "אני לא רוצה לשלם על שירות, אני יכול ללכת לקבלן לבד ולהשיג מחירים"
- הצמדה למדד במשכנתה: מה זה, ולמה החוב יכול לגדול גם כשמשלמים | קליקת הנדל"ן
- קונים דירה מקבלן דרך מועדון צרכנות? כך בודקים אם ההנחה אמיתית
סיכום
פיקדון שצמוד למדד תשומות הבנייה יכול לגדר את ההצמדה בחוזה מול הקבלן, אבל רק את החלק שבאמת צמוד, רק מהיום והלאה, ורק בערך 85 אחוזים מהתוספת אחרי מס.
- כמה צמוד: עד מחצית מכל תשלום, ו-20 האחוזים הראשונים לא
- כמה המדד זז: 3.5 אחוזים בשנה, ו-11.0 בשלוש שנים
- מה נשאר אחרי מס: כ-85 אחוזים מעליית המדד
- הסיכון: הפקדת כל התשלום מכפילה את החשיפה לירידה
- מה חסר: סכום מינימלי וריבית מעבר להצמדה, שלא מצאנו בעמוד הפיקדון
שאלות ותשובות
מה זה פיקדון צמוד למדד תשומות הבנייה?
כמה מהתשלום לקבלן צמוד למדד לפי החוק?
כמה מס משלמים על הרווח בפיקדון?
מה קורה אם המדד יורד?
למי הפיקדון לא מתאים?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
אז 40 אחוז לכל היותר צמוד? לא ידעתי שחוק המכר מגביל את זה. איך זה עובד בפועל בחוזה?
קניתי דירה על הנייר לפני שנתיים ובדיוק ישבתי עם כסף פנוי ולא ידעתי איפה לשים אותו בינתיים. ממש לא חשבתי על פיקדון צמוד, פשוט השארתי בעו"ש. 11 אחוז בשלוש שנים זה לא סכום קטן שמפסידים…