בקצרה
- על דירה נוספת משלמים מס רכישה של 8% מהשקל הראשון, עד שווי של 6,055,070 שקל. בכל 72 הערים שבדקנו המחיר המבוקש לדירת 3 חדרים נמוך מזה.
- בחציון של 72 הערים המס על דירת 3 חדרים הוא 145,600 שקל, והוא שווה ל-32 חודשים של שכר דירה מבוקש, כ-2.7 שנים.
- בערים שבהן דירת 3 חדרים מבוקשת עד 1,500,000 שקל זה 28 חודשים בחציון, ובערים שבהן היא מבוקשת 2,500,000 שקל ומעלה 35 חודשים.
- ב-44 מתוך 72 הערים, מי שקונים את אותה דירה כדירה יחידה לא משלמים עליה מס רכישה בכלל.
- לפני שחותמים, כדאי להכניס את המס לחשבון התשואה, ולא רק את המחיר ושכר הדירה.
כשמחשבים תשואה על דירה להשקעה, מחלקים את שכר הדירה במחיר. אבל ביום החתימה משלמים יותר מהמחיר: מי שכבר יש להם דירה משלמים מס רכישה על כל שקל. את הכסף הזה מחזיר רק שכר הדירה, חודש אחרי חודש. חישבנו, עיר אחרי עיר, כמה חודשים זה לוקח.
כמה חודשי שכירות הולכים על מס הרכישה
8% מהשקל הראשון: מה משלמים ביום החתימה על דירה נוספת
לפי חוק מיסוי מקרקעין, מי שקונים דירת מגורים שאינה הדירה היחידה שלהם משלמים מס רכישה של 8% משווי הדירה עד 6,055,070 שקל, ו-10% על החלק שמעל. המדרגות האלה קפואות עד 15 בינואר 2028. אין כאן מדרגה פטורה כמו בדירה יחידה: המס מתחיל מהשקל הראשון.
את הכללים עצמם, ואת המקרים שבהם דירה נוספת מקבלת בכל זאת מדרגות של דירה יחידה, פירקנו במדריך מס רכישה על דירה נוספת. כאן נתמקד בשאלה אחת: כמה זמן לוקח לשכר הדירה להחזיר את הסכום הזה.
דוגמה בסכומים עגולים, לא דירה מסוימת. המדרגות: חוק מיסוי מקרקעין, בתוקף עד 15.1.2028.
בדוגמה בסכומים עגולים, דירה ב-2,000,000 שקל שמושכרת ב-5,000 שקל בחודש: מס הרכישה הוא 160,000 שקל, כלומר 32 חודשי שכירות. אם אותה דירה הייתה הדירה היחידה שלכם, המס היה 744 שקל.
32 חודשי שכירות בחציון של 72 ערים
לקחנו לכל עיר את המחיר המבוקש ואת שכר הדירה המבוקש לדירת 3 חדרים במודעות יד2, ספטמבר 2026, וחישבנו 8% מהמחיר חלקי שכר הדירה החודשי. בכל 72 הערים המחיר המבוקש נמוך מ-6,055,070 שקל, ולכן כל המס מחושב בשיעור אחד.
בחציון של 72 הערים דירת 3 חדרים מבוקשת ב-1,820,000 שקל, מס הרכישה עליה כדירה נוספת הוא 145,600 שקל, ושכר הדירה המבוקש 4,562 שקל בחודש. בחציון, המס שווה ל-32 חודשי שכירות, כ-2.7 שנים. ב-7 ערים זה פחות מ-24 חודשים, ב-47 ערים 24 עד 35 חודשים, וב-18 ערים 36 חודשים ומעלה.
וזה לפני הוצאות: חודשים בלי שוכר, תיקונים, ביטוח ומס על שכר הדירה. בפועל ההחזר איטי יותר. ואם קניתם במשכנתה, שכר הדירה צריך לכסות קודם את ההחזר החודשי. בדקנו עד איזו ריבית שכר הדירה מכסה את המשכנתה על דירה להשקעה.
בערים הזולות המס חוזר מהר יותר, ולמה זה קורה
המס הוא 8% מהמחיר בכל עיר. מה שמשתנה בין ערים הוא היחס בין שכר הדירה למחיר, כלומר התשואה ברוטו. ככל שהתשואה גבוהה יותר, פחות חודשי שכירות מכסים את המס. חילקנו את הערים לשלוש קבוצות לפי המחיר המבוקש לדירת 3 חדרים:
מחיר ושכר דירה: מודעות יד2 לדירת 3 חדרים, ספטמבר 2026. מס רכישה: 8% מהמחיר, כמו בדירה נוספת. חודשי שכירות: המס חלקי שכר הדירה החודשי, בחציון של הערים בכל קבוצה. תשואה ברוטו: שכר הדירה לשנה חלקי המחיר, לפני הוצאות ומסים.
בערים שבהן דירת 3 חדרים מבוקשת עד 1,500,000 שקל, המס חוזר בחציון אחרי 28 חודשים. בערים שבהן היא מבוקשת 2,500,000 שקל ומעלה, אחרי 35 חודשים. בשקלים המס בערים היקרות גבוה בהרבה, אבל גם שכר הדירה שם גבוה יותר, ולכן הפער בחודשים קטן בהרבה מהפער בשקלים.
את התשואה של כל עיר בנפרד תמצאו במפת התשואות לדירות 3 חדרים. זכרו שתשואה גבוהה לבדה היא לא סיבה לקנות: גם מספר העסקאות, מצב הבניין והתכנון באזור חשובים.
אותה דירה כדירה יחידה: ב-44 ערים בלי מס בכלל
ההבדל בין דירה יחידה לדירה נוספת גדול במיוחד בדירות במחיר בינוני. דירה יחידה פטורה ממס רכישה עד 1,978,745 שקל. ב-44 מתוך 72 הערים שבדקנו המחיר המבוקש לדירת 3 חדרים נמוך מזה, כלומר מי שקונים אותה כדירה יחידה לא משלמים עליה מס רכישה, ומשקיעים משלמים 8% מהמחיר.
אותה דירה, שני חשבונות מס
במחיר החציוני של 72 הערים, 1,820,000 שקל, ההפרש הוא 145,600 שקל. זו אחת הסיבות שמשקיעים בודקים לפני הרכישה אם הם יכולים ליהנות ממדרגות של דירה יחידה, למשל כשמוכרים את הדירה הקודמת בזמן. את התנאים המדויקים תמצאו במדריך מס רכישה על דירה נוספת, ואת החישוב לדירה שלכם במחשבון מס הרכישה.
מודעות, דירה ממוצעת ושכר דירה ברוטו: מה החישוב לא אומר
- הוא לפי מודעות: מחיר ושכר דירה מבוקשים ביד2, לא עסקאות שנסגרו. המחיר שתשלמו בפועל, וממנו המס, יכול להיות אחר.
- הוא לפני הוצאות: חודשים בלי שוכר, תחזוקה, ביטוח, ניהול ומס על שכר הדירה מאריכים את ההחזר.
- הוא לא כולל את שאר עלויות הרכישה: עורך דין, תיווך, שמאות ומימון. על כל העלויות האלה כתבנו במדריך העלות האמיתית של קניית דירה.
- הוא לא מבחין בין שכונות: בתוך עיר אחת יש דירות במחירים ובשכר דירה שונים מאוד.
את התשואה של דירה מסוימת, אחרי ההוצאות שלה, אפשר לחשב במחשבון התשואה שבראש מפת התשואות.
שלוש שאלות על מס הרכישה, לפני שחותמים
- האם הדירה נחשבת אצלכם יחידה או נוספת, כולל דירות בירושה או בבעלות משותפת
- האם יש לכם דרך חוקית לקבל מדרגות של דירה יחידה, למשל מכירה של הדירה הקודמת בזמן
- כמה חודשי שכירות המס שווה בדירה הזו, ואיך זה משנה את התשואה בשנים הראשונות
על היתרונות והחסרונות של דירה להשקעה, מעבר לתשואה, כתבנו במדריך מה לא מספרים לכם על דירות להשקעה.
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיף 9: מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה ולדירה נוספת, שבתוקף מ-16.1.2024 עד 15.1.2028. את המס על עסקה מסוימת אפשר לבדוק בסימולטור מס הרכישה של רשות המסים.
- יד2: מחירים מבוקשים ושכר דירה מבוקש לדירות 3 חדרים, ספטמבר 2026, כפי שנאספו בין 24.9.2026 ל-28.9.2026, בעיבוד קליקת הנדל"ן. ערים שהנתונים שלהן לא עברו את בדיקות האמינות שלנו לא נכללו.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
סיכום: מס הרכישה הוא חלק מחשבון התשואה
מי שקונים דירה נוספת משלמים ביום החתימה סכום שרק שכר הדירה מחזיר. כדאי לדעת מראש כמה זמן זה לוקח.
- 8% מהשקל הראשון על דירה נוספת, עד 6,055,070 שקל
- 32 חודשי שכירות בחציון של 72 ערים, לדירת 3 חדרים
- בערים הזולות 28 חודשים בחציון, ובערים היקרות 35
- ב-44 ערים אותה דירה כדירה יחידה פטורה ממס רכישה
שאלות ותשובות על מס רכישה ושכר דירה
כמה מס רכישה משלמים על דירה להשקעה?
כמה חודשי שכירות צריך כדי להחזיר את מס הרכישה?
למה בערים זולות המס חוזר מהר יותר?
איך מחשבים את מס הרכישה על דירה מסוימת?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
רגע, אז ב-44 מתוך 72 ערים מי שקונה את אותה דירה כדירה יחידה לא משלם מס בכלל? זה הפרש עצום. מישהו חשב על כמה זה משפיע על החלטת הרכישה?
ווואלה 145,600 שקל מס על דירת 3 חדרים ממוצעת… זה מטורף. בערים הזולות זה מהר יותר כי שכר הדירה יחסית לא כל כך נמוך, אבל עדיין 28 חודשים זה שנתיים וחצי שמעיפים רק על המס. חבל על הזמן.