רוכשים שמתכננים תקציב לפי מחיר הדירה מגיעים כמעט תמיד לאותה נקודה: באמצע העסקה מתגלה שצריך עוד עשרות אלפי שקלים שלא היו בחישוב. ההוצאות האלה אינן הפתעה ואינן נסתרות, יש להן טווח מקובל, והן ניתנות לתכנון מראש. הנה מה שהן כוללות וכמה כל אחת מהן שוקלת.

התשובה בשורה אחת: 4% עד 6% מעל מחיר הדירה

סך ההוצאות הנלוות ברכישת דירה נע בדרך כלל בין 4% ל-6% ממחיר הדירה. על דירה ב-2 מיליון שקל מדובר בכ-80 עד 120 אלף שקל שצריכים להיות נזילים מעל המחיר עצמו, ובנוסף להון העצמי. זה המספר שכדאי לקבע בראש לפני שמתחילים לחפש, כי הוא משנה את התקציב האפקטיבי שלכם.

הטווח רחב מסיבה טובה, ואם מפרקים אותו רואים שהוא נשען כמעט כולו על שני מתגים: אם יש תיווך בעסקה, ואם בחרתם ליווי מקצועי. שני הסעיפים האלה הם הגדולים שברשימה, וכל אחד מהם לבד יכול להזיז את התמונה באחוז ומעלה. שאר הסעיפים קבועים יחסית.

בש"ח, למעט עמודת הטווח. חישוב מס הרכישה לפי מדרגות 2026 לדירה יחידה. מע"מ 18%. הסכומים להמחשה, והם משתנים בין עסקאות.

שווה לשים לב לשורה הראשונה בטבלה. דווקא בדירה יחידה, מס הרכישה הוא לא הסעיף הגדול. על דירה ב-2 מיליון שקל הוא 744 שקל בלבד, מפני שהמדרגה הראשונה פטורה. הסעיף הגדול בפועל הוא התיווך. בדירה נוספת התמונה מתהפכת לגמרי, ועל כך בסעיף הבא.

מס רכישה: אפסי בדירה ראשונה, הסעיף הגדול בשנייה

מס רכישה מחושב במדרגות, וכל שקל מחויב לפי המדרגה שהוא נופל בה. בדירה יחידה, כל סכום עד 1,978,745 ש"ח פטור לחלוטין. בדירה נוספת אין פטור בכלל, והמס מתחיל ב-8% מהשקל הראשון. זה ההבדל שהופך את אותה דירה בדיוק משתי עסקאות שונות לגמרי.

מקור: רשות המיסים. המדרגות בתוקף מ-16.01.2024 ועד 15.01.2028, ואינן מתעדכנות לפי המדד בתקופה הזו.

המדרגות האלה קפואות בחוק עד 15 בינואר 2028 ואינן מתעדכנות לפי המדד, כך שהסף הפטור לא יזוז גם אם המחירים יעלו. יש גם קבוצות שזכאיות לשיעור מופחת: נכים, נפגעי פעולות איבה ועולים חדשים. את הפירוט המלא, כולל דוגמאות חישוב, ריכזנו במדריך מס רכישה.

תיווך: 2% הוא הבסיס, ובפועל 2.36%

דמי התיווך המקובלים הם 2% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ, ולעיתים יותר או פחות לפי אופי העסקה. זה הבסיס פלוס מינוס. שיעור המע"מ עומד על 18% מאז ינואר 2025, ולכן 2% הופכים בפועל ל-2.36% מהמחיר. על דירה ב-2 מיליון שקל מדובר ב-47,200 ש"ח.

זה הסעיף הגדול ביותר ברכישת דירה יחידה, ולכן שווה להבין אותו. דמי התיווך אינם קבועים בחוק והם נתונים למשא ומתן, אבל חשוב לזכור שמתווך שמכיר את האזור לעומק יכול להביא נכס שלא הגיע לפרסום, ולחסוך לכם יותר ממה שהוא עולה. מי שמצא את הדירה בעצמו פשוט לא משלם את הסעיף הזה, וזו הדרך המהירה ביותר לרדת לתחתית הטווח.

עורך דין: 0.5% עד 1% בתוספת מע"מ

הטווח המקובל לשכר טרחת עורך דין בעסקת מגורים הוא 0.5% עד 1% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ. משרדים גדולים ופירמות ענק גובים יותר, ובעסקאות מורכבות כמו ירושה או פירוק שותפות השיעור עולה. על דירה ב-2 מיליון שקל מדובר בכ-11,800 עד 23,600 ש"ח אחרי מע"מ.

שכר הטרחה אינו כולל בדרך כלל את האגרות עצמן, כמו אגרות רישום בטאבו וברשם המשכונות, ולכן שווה לשאול מראש מה כלול ומה לא. פירקנו את זה לגמרי בכתבה על מה עורך דין עושה בעסקת נדל"ן וכמה הוא עולה. הנקודה שחוזרת שם וגם כאן: זה לא הסעיף שכדאי לחפש בו הנחה.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

ליווי רוכשים ומשקיעים: מעשרות אלפים ועד 3%

עלויות ליווי משקיעים ורוכשים יכולות לנוע מעשרות אלפי שקלים ועד 2% עד 3%, ולעיתים גם יותר או פחות. הפער הזה אינו שרירותי, והוא נובע מאופי העסקה: עסקה למגורים, עסקה מסחרית ועסקה מלונאית דורשות עומק בדיקה שונה לגמרי, ולכן גם היקף עבודה שונה.

זה גם המתג השני שקובע איפה תיפלו בטווח של 4% עד 6%. מי שמנהל את העסקה בעצמו לא משלם את הסעיף, ומי שבוחר ליווי מוסיף אותו. השאלה הנכונה איננה כמה זה עולה אלא מה זה חוסך: בדיקה שמזהה בעיה תכנונית, סעיף בחוזה שלא הבחנתם בו, או פער בין מחיר החוזה להערכת השמאי, שווה פי כמה ממה שהיא עלתה. הפער בין עסקה טובה לעסקה בעייתית נמדד במאות אלפי שקלים, לא באלפים.

הסעיפים הקטנים שמצטברים לסכום לא קטן

מתחת לשלושת הסעיפים הגדולים יש רשימה של הוצאות שכל אחת מהן נראית שולית, וביחד הן מגיעות לאלפי שקלים. חשוב להכיר אותן מראש כי הן נופלות דווקא סביב מועד המסירה, כשהתזרים כבר מתוח.

• עלויות המשכנתה: דמי פתיחת תיק בבנק, שמאות לצורך המשכנתה, וביטוח חיים וביטוח מבנה שהבנק דורש כתנאי להעמדת ההלוואה
• אגרות רישום: רישום בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, ורישום הערת אזהרה ואגרות רשם המשכונות
• בדק בית: בדיקה הנדסית לפני קבלת המפתח, ובדירה מקבלן זה כלי המחאה המרכזי שלכם על ליקויים
• שמאות מוקדמת: הערכת שווי עצמאית לפני החתימה, שמונעת תשלום מעל שווי הנכס
• מעבר והתאמה: הובלה, שיפוץ, ריהוט וחיבורי תשתית

שני דגשים מעשיים. הראשון: בדירה מקבלן, המחיר עשוי להיות צמוד למדד תשומות הבנייה, ואז עליית המדד מוסיפה לתשלומים לאורך הבנייה. עקבו אחרי מדד תשומות הבנייה אם אתם בעסקה כזו. השני: השאירו רזרבה מעל ההערכה שלכם, בעיקר לשיפוץ, שהוא הסעיף שנוטה לחרוג יותר מכל האחרים.

למה המחירים שונים בין נותני שירות, ואיך בוחרים

אותו שירות בדיוק יכול לעלות פי שניים אצל שני נותני שירות שונים, וזה לא בהכרח סימן שאחד מהם מנצל אתכם. המחירים משתנים בין החברות ובין אנשי המקצוע מפני שהניסיון של האחד אינו הניסיון של האחר. ההסתכלות אחרת, הגישות שונות, השיטות שונות, וזה מתבטא בתוצאה ולא רק במחיר.

הכלל המעשי שאנחנו חוזרים אליו עם החברים: בחרו אנשי מקצוע שקיבלתם עליהם המלצות, ושעקבתם אחריהם מספיק זמן כדי לדעת איך הם עובדים. זה בסוף שווה את הכל. אל תנסו לחסוך כמה שקלים כדי להבין אחר כך שהפסדתם מאות אלפי שקלים. בעסקה שבה הסכומים כאלה, ההפרש בין איש מקצוע טוב לפחות טוב איננו בשכר הטרחה שלו.

סיכום

ההוצאות הנלוות ברכישת דירה הן 4% עד 6% ממחיר הדירה, וההפרש בין הקצוות נקבע כמעט כולו בשני מתגים: תיווך וליווי. בדירה יחידה מס הרכישה דווקא קטן, ולעיתים אפסי, והסעיף הגדול הוא התיווך. בדירה נוספת מס הרכישה של 8% מהשקל הראשון הופך להיות הסעיף שקובע את התמונה.

• הסכום: 4% עד 6% מעל המחיר. על 2 מיליון ש"ח, כ-80 עד 120 אלף
• תיווך: 2% ומע"מ, כלומר 2.36% בפועל
• עורך דין: 0.5% עד 1% ומע"מ
• ליווי: מעשרות אלפי שקלים ועד 2% עד 3%, לפי אופי העסקה
• מס רכישה: פטור עד 1,978,745 ש"ח בדירה יחידה, 8% מהשקל הראשון בדירה נוספת

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו