בזמן שהרבה תשומת לב מופנית למרכז הארץ, דווקא בצפון מתרחשת אחת ההתפתחויות המעניינות בתחום ההתחדשות העירונית, ובמרכזה טבריה. זו עיר עם מאפיינים ייחודיים: מיקום מרהיב על הכנרת, מבנים ותיקים שזקוקים לחידוש, וסיכון סיסמי ידוע שמחייב היערכות. השילוב הזה הופך את ההתחדשות בטבריה לסיפור עם שני צדדים, שכדאי להכיר לעומק לפני שמסיקים מסקנות.

למה דווקא טבריה? סיכון רעידות אדמה ידוע

כדי להבין למה טבריה הפכה למוקד של התחדשות עירונית, צריך להתחיל מהקרקע, תרתי משמע. העיר יושבת על השבר הסורי-אפריקאי, אזור הבקע שחוצה את ישראל ומועד לרעידות אדמה. זהו סיכון ידוע ומתועד: רעידת האדמה ההיסטורית של 1837 הסבה לטבריה נזק כבד. כלומר, אנחנו לא מדברים על תרחיש דמיוני, אלא על מציאות גיאולוגית שמלווה את האזור מאות שנים.

הבעיה היא שחלק גדול מהמבנים הוותיקים בעיר נבנו לפני עשרות שנים, בסטנדרט בנייה ישן ובלי עמידות מספקת לרעידות אדמה. לפי דברי ראש העיר יוסי נבעה, שהשמיע אותם בדיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, מדובר בכ-6,000 מבנים בעיר שזקוקים לחיזוק. נבעה אף הציג בפני הוועדה תחזיות קשות לגבי הנזק האפשרי ברעידה חזקה. דווקא בגלל זה, התחדשות עירונית בטבריה היא לא מותרות אלא צורך ממשי: כשמחזקים או בונים מחדש מבנה, מוסיפים לו ממ"ד ומשפרים את עמידותו, וכך מורידים את הסיכון באופן דרמטי.

ההזדמנות: מכפיל התחדשות מהגבוהים בארץ

כאן מגיע הצד השני של המטבע, וזה צד מעניין מאוד. אחד הגורמים שקובעים אם פרויקט התחדשות משתלם הוא המכפיל, כלומר כמה דירות חדשות נבנות על כל דירה שנהרסת. ככל שהמכפיל גבוה יותר, כך הפרויקט כדאי יותר ליזם, ויש יותר תמורה לחלק בין הדיירים.

וכאן טבריה בולטת. באחד מפרויקטי הדגל בעיר דווח על מכפיל של כ-8.5, כלומר כמעט תשע דירות חדשות על כל דירה שנהרסת. לשם השוואה, מדובר בפי כ-2 מהמכפיל המקובל בחיפה ובערך פי 4 מתל אביב. הסיבה לכך פשוטה: במרכז הארץ, שבו מחירי הקרקע גבוהים, היזם צריך לבנות פחות כדי שהפרויקט ישתלם, בעוד בפריפריה צריך לבנות הרבה יותר. המכפיל הגבוה הזה הוא בדיוק מה שהופך את ההתחדשות בטבריה לאטרקטיבית, ומאפשר לפרויקטים לצאת לדרך. כדי להבין את התמונה הרחבה של המגמות בתחום, כתבנו על דו"ח ההתחדשות העירונית והמגמות בפינוי-בינוי.

הפרויקטים שכבר בתנופה

ההתחדשות בטבריה היא לא רק דיבורים על הנייר. בעיר כבר מקודמים כמה פרויקטים גדולים בשלבי תכנון ואישור שונים. בין הבולטים: פרויקט בן צבי בטבריה עילית, בהיקף של כ-1,460 יחידות דיור, שאושר בוועדה המקומית; פרויקט לב העיר במרכז העיר, בהיקף של כ-1,840 יחידות, שאומץ בוועדה המחוזית; ופרויקט בר כוכבא בהיקף של כ-720 יחידות, שמקודם בוועדה המחוזית ביזמות חברת אאורה.

לצד אלה מקודם גם פרויקט המגינים, בהיקף של כ-1,040 יחידות דיור. מדובר בהיקפים משמעותיים, שמלמדים שהעיר נמצאת בתנופה אמיתית ולא בהצהרות כוונות בלבד. כל פרויקט כזה לא רק מחדש מבנים ומחזק אותם, אלא גם מוסיף דירות חדשות לשוק ומשנה את פני השכונה. הצפון כולו נמצא בתקופה של דחיפה ממשלתית להתחדשות, כפי שכתבנו בכתבה על המיליארדים שהממשלה מקצה להתחדשות עירונית בצפון.

לאן העיר הולכת: מ-17 אלף דירות לעבר אלפי יחידות

כשמסתכלים על התמונה הגדולה, מתגלה מתווה תכנוני שאפתני. מצאי הדירות הנוכחי בטבריה עומד על סדר גודל של כ-17 אלף דירות. המגמה התכנונית, שמלווה גם בעבודת הוועדה המחוזית צפון, שואפת להגדיל את המספר הזה משמעותית לאורך השנים, עם תוספת משמעותית של יחידות דיור. כלומר, פוטנציאל צמיחה משמעותי של מצאי הדיור בעיר.

חשוב להבין שמדובר במהלך רב-שנתי שייקח שנים להבשיל, ולא בשינוי שיקרה בן לילה. אבל הכיוון ברור: טבריה מתכננת לצמוח, והדרך המרכזית לכך היא חידוש השכונות הוותיקות לצד פיתוח. עבור מי שמסתכל קדימה, מתווה כזה הוא אות לכך שהעיר נמצאת על מסלול של פיתוח ארוך טווח.

היערכות, לא בהלה: איך מסתכלים על הסיכון נכון

חשוב לשים את נושא רעידות האדמה בפרופורציה הנכונה. ראשית, הסיכון אינו ייחודי לטבריה: חלק גדול ממדינת ישראל יושב באזור עם פעילות סיסמית, ולפי גורמים בענף, מאות אלפי מבנים ברחבי הארץ אינם עומדים בתקן הבנייה לרעידות אדמה. בצפון, הסיכון מתחלק בין כמה ערים, ובהן גם צפת, קריית שמונה ובית שאן, ולא רק טבריה.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

שנית, וזה העיקר, ההתחדשות העירונית היא בדיוק התשובה האחראית לסיכון הזה. במקום לחיות בחשש, העיר פועלת לחזק את המבנים, ולפי ההערכות, חיזוק נכון מפחית את הסיכון לרמה נמוכה מאוד. במילים אחרות, הסיפור של טבריה הוא לא סיפור של בהלה, אלא של מוכנות והיערכות. וכמו בכל מהלך התחדשות, התהליך הזה גם פותח הזדמנות נדל"נית אמיתית.

מה זה אומר לדיירים ולמשקיעים

עבור בעלי דירה ותיקה בטבריה, ההתחדשות יכולה להיות בשורה כפולה: דירה חדשה, בטוחה וממוגנת יותר, במקום דירה ישנה. אם אתם מתגוררים במבנה שדורש חיזוק, כדאי לבדוק אם הוא נכלל באחד מהפרויקטים שמקודמים, ולהבין את הזכויות שלכם בתהליך. כמו תמיד בהתחדשות עירונית, חשוב להיכנס לתהליך עם הבנה טובה של ההסכם וההגנות.

עבור משקיעים, המכפיל הגבוה ומחירי הכניסה הנמוכים יחסית של הפריפריה הצפונית הם בהחלט גורם מושך. עם זאת, צריך לזכור שמדובר בתהליך ארוך, שתלוי בקצב האישורים, ביזמים ובתשתיות, ושכל השקעה דורשת בדיקה מעמיקה של הפרויקט עצמו. למי שמתעניין בפוטנציאל ההשקעה בצפון ובגליל, ריכזנו מדריך מלא להשקעות נדל"ן באזור.

סיכום

טבריה היא דוגמה מעניינת לאיך אתגר הופך להזדמנות. הסיכון הסיסמי, שנובע מהמיקום על השבר הסורי-אפריקאי וממבנים ותיקים שדורשים חיזוק, הוא בדיוק המנוע שדוחף את ההתחדשות העירונית בעיר קדימה. מהצד השני, המכפיל הגבוה במיוחד, שמגיע באחד מפרויקטי הדגל לכ-8.5, הופך את הפרויקטים לכדאיים, ובעיר כבר מקודמים מהלכים גדולים כמו בן צבי, לב העיר, בר כוכבא והמגינים. המתווה התכנוני שואף להגדיל את מצאי הדירות מכ-17 אלף כיום, עם תוספת מתוכננת של אלפי יחידות לאורך שנים. עבור דיירים זו הזדמנות לדירה בטוחה ומחודשת, ועבור משקיעים זו פינה מעניינת בצפון. כמו תמיד, צריך לבדוק כל פרויקט לעומק לפני שמחליטים.

• טבריה על השבר הסורי-אפריקאי, עם סיכון רעידות אדמה ידוע
• לפי העירייה, כ-6,000 מבנים בעיר דורשים חיזוק
• מכפיל התחדשות של כ-8.5 באחד מפרויקטי הדגל, מהגבוהים בארץ
• פרויקטים גדולים בתנופה: בן צבי, לב העיר, בר כוכבא, המגינים
• מתווה תכנוני: מכ-17 אלף דירות עם תוספת ניכרת של יחידות דיור
• סיפור של היערכות והזדמנות, לא של בהלה

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

רוני·לפני 4 שבועות

ריאלי שבאמת יבנו כל כך הרבה יחידות שם? נשמע לי שבדרך יהיו עיכובים ושינויים בתוכניות

רחל·לפני 3 שבועות

6,000 מבנים לא ממוגנים זה מספר שמפחיד אותי קצת. גרתי שם שנתיים בשכירות ולא ידעתי שזה כזה מצב

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו