בקצרה
החל מיוני 2025 קיבלו משפרי דיור הארכה חשובה – 24 חודשים במקום 18 להחזיק שתי דירות ללא מס שבח. השינוי תקף רק לרוכשים מה-1 ביוני ואילך. ברכישת דירה מקבלן המועד מתחיל מהמסירה בפועל. עם זאת, הכנסת דנה בהצעה לחזור ל-18 חודשים. רשות המסים לא מקבלת תירוצים ועיכובים – כל חריגה מהלוח זמנים מבטלת את הפטור ויכולה לעלות למשפרי דיור עשרות או מאות אלפי שקלים במסים.
📌 עיקרי הכתבה
- מ-1 ביוני 2025 תקופת הפטור למכירת דירה הוארכה מ-18 ל-24 חודשים
- משפרי דיור יכולים לחסוך עשרות עד מאות אלפי שקלים במס שבח
- רכישת דירה מקבלן מאפשרת תקופה כוללת של עד 12 חודשים מהמסירה
- הכנסת דנה בהצעה לחזור ל-18 חודשים כדי להגביר את היצע הדירות
- רשות המסים לא מקבלת עיכובים כתירוץ אפילו בנסיבות רפואיות או ביטחוניות
קליקת הנדל"ן, מועדון צרכנות בנדל"ן וכסף עם 300,000+ חברים, 2,000+ ליווים מוצלחים ומעל 2 מיליארד ש"ח בעסקאות.
← על הקליקה
עודכן לאחרונה: 30/07/2025
האם ניתן להחזיק שתי דירות מבלי לשלם מס שבח? שינוי רגולטורי חשוב שנכנס לתוקף ביוני 2025 עשוי לחסוך למשפרי דיור עשרות עד מאות אלפי שקלים. עם זאת, חוסר ודאות חקיקתי וסיכונים כלכליים דורשים תכנון זהיר.
במאמר זה נסביר את כללי המשחק החדשים, נבחן את ההבדלים בין רכישות שונות ונציע טיפים מעשיים להימנעות מטעויות יקרות.
מי נחשב משפר דיור?
משפר דיור הוא מי שמחזיק דירה אחת בלבד ורוכש דירה נוספת לצורך מגורים קבועים – לא השקעה. התנאי המרכזי לקבלת פטור ממס שבח ומס רכישה הוא מכירת הדירה הישנה בתוך תקופת זמן קצובה.
במצב זה, כל עוד עומדים בלוח הזמנים, העסקה נחשבת למעבר בין דירות, ולא להשקעה – ולכן זכאים להקלות במס. הפטור נועד לאפשר מעבר חלק ממשכן אחד לשני מבלי להכביד כלכלית על המשפחה. מדובר בפרקטיקה שכיחה בישראל, במיוחד על רקע תנודות בשוק הנדל"ן ועליית מחירי הדיור.
מה השתנה מ-1 ביוני 2025?
עד סוף מאי 2025, משפרי דיור היו מחויבים למכור את דירתם הישנה תוך 18 חודשים מרגע רכישת דירה חדשה. החל מה-1 ביוני, תוקנה התקנה והחלה הארכה לתקופה של 24 חודשים – כלומר, שנתיים למכירת הדירה הישנה תוך שמירה על פטור ממס.
המשמעות היא שבעלי דירות שירכשו נכס נוסף לצורכי מגורים, ייהנו ממרווח זמן גמיש יותר – תמריץ משמעותי בעידן שבו זמני מכירת דירות ממוצעים חורגים לעיתים מ-18 חודשים.
ההוראה תקפה רק לרוכשים מה-1 ביוני ואילך. רוכשים מוקדמים יותר עדיין כפופים לתקופת 18 חודשים בלבד – נקודה חשובה לתכנון אסטרטגיית מס אישית.
רכישת דירה יד שנייה לעומת דירה מקבלן
בעת רכישת דירה יד שנייה, תקופת הפטור בת 24 החודשים מתחילה מרגע החתימה על ההסכם. הרוכש יכול להיכנס לנכס מיד או בתוך זמן קצר, ולכן הספירה ברורה וישירה.
ברכישת דירה מקבלן, המצב מורכב יותר מכיוון שייתכנו עיכובים של חודשים רבים בקבלת הדירה, ולכן המחוקק מאפשר במקרים כאלה תקופה כוללת של עד 12 חודשים, כלומר שנה מקבלת טופס 4 או ממועד המסירה בפועל – לצורך מכירת הדירה הקודמת.
זוהי גמישות חשובה שנועדה לא לפגוע במשפרי דיור שתקועים בעיכובים הנובעים מהקבלן ולא באחריותם.
מה צפוי בחקיקה?
בכנסת מקודמת הצעת חוק שמבקשת לקצר שוב את תקופת הפטור ל-18 חודשים – במטרה להגביר את היצע הדירות בשוק. הטענה המרכזית: ככל שיותר אנשים יחויבו למכור מהר, כך השוק יתמלא בדירות למכירה, מה שיוביל לירידת מחירים.
ההצעה עברה קריאה ראשונה, אך טרם ברור אם תיושם רטרואקטיבית. עם זאת, ההערכות הן שכל שינוי לא יחול על עסקאות שכבר נחתמו תחת הכללים החדשים. יחד עם זאת, חשוב לעקוב אחרי ההתפתחויות ולא להתבסס על הקלות זמניות כבסיס קבוע לתכנון פיננסי.
אין גמישות: כך מתייחסת רשות המסים
רשות המיסים לא מקבלת עיכובים כתירוץ לאי עמידה בזמנים – גם אם מדובר בנסיבות רפואיות, ביטחוניות או חוזיות. כל חריגה מלוח הזמנים מבטלת את הזכאות לפטור ממס שבח ולתעריף מס רכישה מוזל.
גם מקרים של קבלנים שמאחרים במסירה, או עיכובים במכירת הדירה הקודמת בשל בעיות שיווק, אינם נחשבים עילה להארכה. זהו תחום שבו המדינה דורשת עמידה קפדנית בזמנים – ולכן חשוב לנהל לוח זמנים מדויק ולשקול היטב כל שלב.
סיכונים שחשוב לקחת בחשבון
החזקת שתי דירות משמעותה לעיתים גם שתי משכנתאות. עיכוב במכירת הדירה הישנה עשוי להוביל למצוקה כלכלית, במיוחד בתקופות של ירידת מחירים או קושי למצוא קונים.
גם תכנון מס לא מבוקר עלול למשוך את תשומת לב רשות המסים ולהוביל לשינויים נוספים ברגולציה. במקרים מסוימים אף נרשמה פסילה של עסקאות שנחשדו כהונאה – לדוגמה, ניסיון להציג דירה שנייה כראשונה בניגוד לעובדות.
מומלץ לבנות תזרים ריאלי, להיערך גם לירידות מחירים, ולשקול תרחישים פסימיים. גמישות בתכנון וביטחונות כלכליים יכולים לעשות את ההבדל בין מהלך חכם לבין אסון פיננסי.
שאלות ותשובות נפוצות
כן, כל עוד מדובר במשפר דיור שעומד בתנאים שנקבעו בחוק.
הפטור ממס שבח יבוטל ותידרשו לשלם מס מלא בהתאם לשווי הדירה בעת המכירה.
מרגע קבלת טופס 4 או המסירה בפועל – המאוחר מביניהם. לכן כדאי לוודא תאריכי יעד ברורים מול הקבלן.
כן. יש הצעת חוק לחזור ל-18 חודשים. טרם התקבלה החלטה סופית, אך ייתכן שינוי בעתיד הקרוב.
לא. רשות המסים קובעת חד-משמעית שאין הארכות או חריגים, גם בנסיבות מיוחדות.
סיכום והמלצות
הארכת התקופה ל-24 חודשים מהווה הקלה משמעותית, אך יש לזכור שמדובר בחלון הזדמנויות שיכול להיסגר בכל רגע. מומלץ לפעול בזהירות, לנהל תכנון פיננסי מוקפד, ולוודא שכל מהלך עומד בדרישות החוק.
עבודה עם עו"ד מנוסה בעסקאות נדל"ן, שמאי מקצועי ויועץ משכנתאות תסייע בהפחתת הסיכון ובהשגת מקסימום תועלת מהקלות המס.
תודה לשגיא פרידמן, עו"ד מומחה למקרקעין בקליקת הנדל"ן, על השתתפות בכתיבת המאמר.
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
כתבה סופר חשובה. לא היה לי מושג שמיוני 2025 יש 24 חודשים למכירת הדירה. זה נותן הרבה יותר אוויר. במיוחד כששוק המכירה תקוע.
תודה!
חשוב לשים לב שהפטור לא אוטומטי. אם מפספסים אפילו ביום משלמים מס מלא. אל תסמכו רק על המזל, תתייעצו עם עו"ד טוב.