עיר של 40 אלף תושבים שמתכננת להגיע ל-145 אלף היא לא עוד עדכון תכנוני שגרתי. תוכנית המתאר הכוללנית של צפת, שהגיעה השבוע לדיון בוועדה המחוזית צפון, מציירת מפת דרכים לעשורים הקרובים: אלפי דירות חדשות, מיליון מטר לתעסוקה, תחנת רכבת ומגדלים בגובה שלא נראה בעיר. אבל היא גם מציבה גבולות ברורים, בעיקר סביב העיר העתיקה. הנה מה שיש בתוכנית, ומה שמשקיעים ורוכשים צריכים להבין לפני שמתלהבים.

תוכנית המתאר הכוללנית, צפת

מה יש בתוכנית

היעדים המרכזיים של תוכנית המתאר שהגיעה לדיון בהפקדה

הנתון המרכזי

145,000

יעד התושבים בעשורים הקרובים

לעומת כ-40 אלף תושבים כיום, כלומר יעד של יותר מפי שלושה

16,740 יח"ד

תוספת הדירות המוצעת, לסך של כ-32,570 בעיר.

מיליון מ"ר

לתעסוקה, מסחר ומשרדים, לצד 1.53 מיליון למבני ציבור.

21 אלף דונם

שטח התוכנית, הכולל את העיר הקיימת ושטחי פיתוח.

מקור: תוכנית המתאר הכוללנית לצפת, לדיון בוועדה המחוזית צפון

מה בדיוק על השולחן

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז הצפון דנה בהפקדת תוכנית המתאר הכוללנית לעיר צפת. את התוכנית הגישו רשות מקרקעי ישראל וועדה בין-משרדית הכוללת בין השאר את נציגי משרד השיכון, האוצר והרשות המקומית, והיא מהווה את מפת הדרכים האסטרטגית לפיתוח העיר בעשורים הקרובים. עורך התוכנית הראשי הוא האדריכל ערן מבל.

הכותרת היא היעד הדמוגרפי: כ-145 אלף תושבים בעשורים הקרובים, לעומת כ-40 אלף כיום. המטרה המוצהרת היא להפוך את צפת ממרכז אזורי קטן למרכז עירוני משמעותי בגליל, בצביון מעורב דתי-חילוני. בפועל, התוכנית מציעה תוספת של כ-16,740 יחידות דיור על שטח של כ-21 אלף דונם, שכולל את מרחב העיר הקיים לצד שטחי פיתוח חדשים ושטחים פתוחים בעלי ערך נופי ואקולוגי. עם מימוש מלא, מספר יחידות הדיור בעיר צפוי להגיע לכ-32,570.

לא רק דירות: תעסוקה, מסחר ותיירות

אחד הדברים שמייחדים את התוכנית הוא שהיא אינה מסתפקת בהוספת מגורים. התוכנית מקצה כמיליון מ"ר לתעסוקה, מסחר ומשרדים, וכ-1.53 מיליון מ"ר למבני ציבור שיתפרסו על פני כ-1,100 דונם. זהו נתון משמעותי, כי מרכיב התעסוקה הוא בדיוק מה שמבדיל בין שכונת מגורים מנותקת לבין עיר שמייצרת מקומות עבודה ומחזיקה אוכלוסייה לאורך זמן.

לצד זה, התוכנית מקצה כ-395 דונם לכל סוגי האכסון התיירותי: מלונות, אכסניות, כפרי נופש וצימרים. זהו נדבך הגיוני עבור עיר שהתיירות היא אחד ממנועי הכלכלה המרכזיים שלה, בזכות העיר העתיקה, מרכז הקבלה והמורשת. את הפוטנציאל התיירותי והכלכלי של העיר סקרנו בהרחבה במדריך ההשקעות בצפת.

הגבהים: מגדלים בשער הדרומי, ארבע קומות בעיר העתיקה

התכנון מחלק את העיר למתחמים, ולכל אחד מהם נקבעו זכויות ומאפייני גובה שונים. הבולט מכולם הוא מתחם "השער הדרומי", שמשתרע על כ-1,200 דונם וכולל בנייה לגובה של עד 24 קומות לצד בנייה נמוכה של חמש קומות, ובמרכז העירוני החדש שבתוכו תתאפשר בנייה של עד 18 קומות. גם מתחם שיכון מערב מאופיין בבנייה גבוהה של עד 24 קומות. ברכס המזרחי מוצעת בנייה של חמש עד שמונה קומות, ובמגרשים נקודתיים עד 12 קומות בכפוף לפתרונות חנייה תת-קרקעיים.

מנגד, התוכנית מציבה גבולות ברורים באזורים הרגישים. בעיר העתיקה וסביבותיה הבנייה מוגבלת לעד ארבע קומות מעל מפלס הרחוב, ובאזור משטרת הטיגארט גובה המבנים הסובבים לא יעלה על גובה גג המצודה עצמה, כדי לשמור על מבט פתוח אליה. בשכונת בן גוריון-כנען הבנייה מוגבלת לעד שמונה קומות, ובמתחמי מעלה נחל ראש פינה ונוף כנרת הבנייה מתונה יותר, ארבע עד שש קומות המותאמות לשיפועי הקרקע. נקודה שכדאי למשקיעים להכיר: התוכנית מעניקה לוועדה המקומית סמכות לאשר תוספת זכויות של עד 20% למגרש ועד שתי קומות נוספות, בתנאי שיינתן פתרון חנייה במרתפים תת-קרקעיים.

הגבהים לפי מתחם

איפה בונים גבוה ואיפה נמוך

חלוקת הגבהים בתוכנית, בין הפיתוח החדש לשימור

במבט מהיר

24 קומות

הגובה המרבי בשער הדרומי

על שטח של כ-1,200 דונם, לצד מרכז עירוני חדש בגובה של עד 18 קומות

עיר עתיקה: 4

הגבלה לעד ארבע קומות מעל מפלס הרחוב, לשימור.

רכס מזרחי: 5-8

ובמגרשים נקודתיים עד 12 קומות עם חניון תת-קרקעי.

תוספת 20%

סמכות הוועדה המקומית להוסיף זכויות ועד 2 קומות.

לפי מסמכי תוכנית המתאר

תחבורה ושטחים פתוחים: שני הנדבכים שקובעים אם זה יעבוד

בשער העירוני הדרומי מתוכננים מרכז תחבורה ותחנת רכבת על שטח של כ-32 דונם, שיכללו מבנה רב-קומתי לשימושים מעורבים של תעסוקה ומסחר. זהו רכיב קריטי: עיר שמכוונת ליותר מפי שלושה תושבים חייבת נגישות תחבורתית ברמה אחרת לגמרי. חשוב לסייג שתחנת רכבת בצפון היא פרויקט ארוך טווח בפני עצמו, ותכנון סביבה אינו מבטיח לוח זמנים.

בצד השני של המשוואה, התוכנית מגדירה מסדרון אקולוגי בשטח של כ-5,700 דונם שנועד להישאר שטח פתוח רציף ללא בנייה, לצד כ-1,500 דונם נוספים ברמת פשחור שיישמרו כשטח פתוח ויתאפשרו בהם חניונים לקליטת קהל ותחנות מידע, ופארקים קטנים יותר. השילוב הזה, של פיתוח אינטנסיבי במתחמים מוגדרים לצד שימור נרחב, הוא בדיוק מה שמאפשר לעיר לגדול בלי לאבד את הנכס הגדול שלה: הנוף והמורשת.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

מה זה אומר למשקיעים ולרוכשים

נתחיל בסייג החשוב ביותר: התוכנית נמצאת בשלב דיון בהפקדה, לא באישור סופי. הפקדה היא שלב שבו התוכנית מתפרסמת לציבור וניתן להגיש לה התנגדויות, ורק לאחר הכרעה בהן היא עשויה לקבל תוקף. בין הפקדה לאישור עוברות לעיתים שנים, והתוכנית עשויה להשתנות בדרך. כפי שהסברנו במדריך קריאת התב"ע, מעמד סטטוטורי הוא ההבדל בין זכות לבין תקווה.

עם זאת, עצם הגעת התוכנית לשלב הזה היא איתות משמעותי. עבור משקיעים, המשמעות המעשית היא שכדאי להכיר את חלוקת המתחמים: מי שבוחן נכס בשער הדרומי או בשיכון מערב נמצא באזורי הפיתוח האינטנסיבי, ומי שבוחן נכס בעיר העתיקה צריך להבין שהתקרה שם נמוכה במכוון. זה משפיע ישירות על פוטנציאל ההשבחה. את התמונה הרחבה של הצפון ריכזנו במדריך ההשקעות בגליל, ואת מה שצריך לבדוק ברכישה מוקדמת במדריך הפריסייל בצפת.

סיכום

תוכנית המתאר הכוללנית לצפת, שהוגשה על ידי רשות מקרקעי ישראל וועדה בין-משרדית והגיעה לדיון בהפקדה בוועדה המחוזית צפון, מציבה יעד של כ-145 אלף תושבים לעומת כ-40 אלף כיום. בפועל מוצעת תוספת של כ-16,740 דירות על 21 אלף דונם, לצד מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר, 1.53 מיליון מ"ר למבני ציבור, 395 דונם לתיירות ומרכז תחבורה עם תחנת רכבת. התכנון מבחין בחדות בין מתחמי פיתוח, ובראשם השער הדרומי עם עד 24 קומות, לבין אזורי שימור כמו העיר העתיקה שבה הבנייה מוגבלת לארבע קומות, ומשמר כ-5,700 דונם כמסדרון אקולוגי. למשקיעים, המסר כפול: זהו איתות אסטרטגי חזק על כיוון העיר, אבל התוכנית בשלב הפקדה בלבד, והמיקום המדויק בתוך חלוקת המתחמים הוא שקובע את פוטנציאל ההשבחה.

• תוכנית המתאר הכוללנית לצפת הגיעה לדיון בהפקדה בוועדה המחוזית צפון, ומציבה יעד של כ-145 אלף תושבים לעומת כ-40 אלף כיום.
• התוכנית משתרעת על כ-21 אלף דונם ומציעה תוספת של כ-16,740 יחידות דיור, שתביא את סך הדירות בעיר לכ-32,570.
• לצד המגורים: כמיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר, כ-1.53 מיליון מ"ר למבני ציבור וכ-395 דונם לאכסון תיירותי.
• בשער הדרומי מתוכננת בנייה של עד 24 קומות ומרכז תחבורה עם תחנת רכבת, ובעיר העתיקה הבנייה מוגבלת לעד ארבע קומות.
• כ-5,700 דונם יישמרו כמסדרון אקולוגי פתוח ללא בנייה. התוכנית בשלב הפקדה בלבד, ולא אושרה סופית.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו