בקצרה
- ברבעון השני של 2026 נמכרו לפי הלמ"ס כ-22,640 דירות, מהן 42.7 אחוזים חדשות.
- עסקאות בדירות חדשות עלו ב-18.4 אחוזים לעומת הרבעון הקודם בנתונים המקוריים.
- בסוף יוני נותרו למכירה כ-84,280 דירות חדשות, שהם 26 חודשי היצע.
- אין נתון רשמי של הלמ"ס או של רשות המסים להתפלגות עסקאות לפי מדרגות מחיר. הפילוח עד 3 מיליון הוא הערכה, לא מדידה.
- האמירה נמסרה בראיון שפורסם יום לפני ועידת הנדל"ן, במדור שנעשה בשיתוף מומחי בנק לאומי, ולא מהבמה.
המשפט "קונים עד 3 מיליון" נשמע כמו נתון. בדקנו אם הוא כזה, והתשובה מעניינת יותר מהמשפט עצמו.
מה באמת פורסם
מה נאמר
צחי ארצי, ראש מערך הנדל"ן בבנק לאומי, אמר בראיון שפורסם ב-6 בספטמבר 2026 שהרוכשים מתרכזים היום בדירות בטווח שעד כ-3 מיליון שקל, ושהחזרה לשוק היא סלקטיבית. לדבריו יש שונות בין אזור לאזור, וביקושים גבוהים יותר בפריפריה.
שלושה דיוקים שחשוב לעשות לפני שממשיכים, כי בלעדיהם קל להבין את הדברים לא נכון. ארצי הוא ראש מערך ולא ראש חטיבה, ואינו נמנה עם הנהלת הבנק. הדברים נאמרו בראיון מקדים שפורסם יום לפני ועידת הנדל"ן, ולא מהבמה. והמדור שבו פורסמו נעשה בשיתוף מומחי בנק לאומי, כפי שמצוין בגילוי בתחתית הכתבה.
זה לא פסילה של הדברים. בכיר בבנק שמלווה יזמים ורוכשים רואה תמונה אמיתית. זו כן הסיבה להתייחס אליהם כאל קריאה מקצועית של גורם בשוק, ולא כאל מדידה ניטרלית.
האם יש לזה נתון רשמי
זו השאלה שהובילה אותנו, והתשובה חד משמעית: אין.
בדקנו מול מסמך המתודולוגיה של הלמ"ס עצמו, ולא מול סיכומים. הפרסום הרבעוני מציג מחירים ממוצעים של דירות שנמכרו בחלוקה לפי מחוזות ולפי קבוצות גודל הדירה במספר חדרים: עד 2 חדרים, 2.5 עד 3, 3.5 עד 4, 4.5 עד 5, ו-5.5 עד 6. אין שם ולו סיווג אחד לפי מחיר.
גם לרשות המסים אין פרסום שסופר עסקאות לפי מדרגות מחיר. המשמעות המעשית: כל אחוז שמוצג בנוסח "כך וכך אחוז מהעסקאות היו מתחת ל-3 מיליון" אינו מגיע ממקור רשמי. הוא הערכה.
הטבלה מפרידה בין מה שיש לו מקור רשמי לבין מה שהוא הערכה מקצועית. שניהם לגיטימיים, והם לא אותו דבר.
מה כן פורסם על הרבעון
ודווקא כאן יש הרבה, והנתונים האלה רשמיים ובדוקים. מהודעת הלמ"ס על דירות בעסקאות נדל"ן לחודשים אפריל עד יוני 2026:
מתוך הודעת הלמ"ס על דירות בעסקאות נדל"ן לחודשים אפריל עד יוני 2026, שפורסמה ב-13 באוגוסט 2026. שיעורי השינוי הם אלה שהלמ"ס פרסמה, ולא חישוב שלנו.
שתי נקודות שכדאי לשים לב אליהן. הראשונה: עסקאות הדירות החדשות עלו ב-18.4 אחוזים לעומת הרבעון הקודם בנתונים המקוריים. זה מספר שתומך בטענה על התאוששות, והוא מפורסם ולא מוערך.
השנייה חשובה יותר: בסוף יוני נותרו למכירה כ-84,280 דירות חדשות, שהם 26 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירה הנוכחי יידרשו יותר משנתיים כדי למכור את המלאי הקיים. זה הלחץ שמאחורי כל מה שקורה בצד המוכר.
סייג על שיעורי שינוי, והוא מעשי: שיעורי השינוי שמופיעים כאן הם אלה שהלמ"ס פרסמה. אסור לחשב אחוז שינוי מהמספרים המוחלטים של שני רבעונים, כי נתוני הרבעון הקודם מתעדכנים בדיעבד, והתוצאה תצא שגויה.
למה זה מסתדר עם מה שראינו בדוחות
מלאי של 26 חודשי היצע הוא לא מספר מופשט. הוא בדיוק מה שמסביר את מה שראינו בעונת הדוחות של הרבעון השני, כשעברנו על הדוחות הכספיים של החברות עצמן.
אצל אלמוגים 70 אחוזים מהמכירות ברבעון נעשו בהנחת קבלן, ואת זה פירטנו בכתבה על הדוח של אלמוגים. יזם שיושב על מלאי גדול מוריד מחיר או נותן הטבת מימון, וזה מה שקורה בפועל.
וזו גם הסיבה שנגיד בנק ישראל קרא לקבלנים להוריד מחירים כדי להאיץ מכירות. את מה שהוא אמר, ומה שלא אמר, פירטנו בכתבה על הקריאה של הנגיד.
מה עושים עם זה כרוכשים
הטענה על טווח של עד 3 מיליון היא הערכה, אבל המלאי הוא עובדה, והוא זה שנותן לכם כוח. ארבעה דברים מעשיים:
- לבדוק את המלאי בפרויקט עצמו: כמה דירות נותרו למכירה שם, ולא רק מה המספר הארצי
- לשאול מה כבר ניתן: אם ניתנה הנחה או הטבת מימון לרוכשים אחרים, זה מה שכדאי לבקש
- להסתכל על מחירי עסקאות ולא על מודעות: מחיר מבוקש אינו מחיר עסקה, וזה הפער שהכי מטעה
- לבדוק את הטווח שלכם באזור שלכם: אין פילוח ארצי לפי מחיר, אבל יש נתוני עסקאות לפי יישוב
את התמונה הרחבה של העסקאות פירטנו בכתבה על דירות בעסקאות נדל"ן, ואת מדד מחירי הדירות ונתוני הלמ"ס בכתבה על מחירי הדירות. ולמי שתוהה כמה מהעסקאות בכלל מגיעות לסיום, כתבנו על מי באמת מבטל עסקת דירה.
- נתוני העסקאות: הודעת הלמ"ס על דירות בעסקאות נדל"ן לחודשים אפריל עד יוני 2026, שפורסמה ב-13 באוגוסט 2026. שיעורי השינוי המובאים כאן הם אלה שהלמ"ס פרסמה ולא חושבו על ידינו.
- האמירה על טווח של עד 3 מיליון שקל: ראיון עם צחי ארצי, ראש מערך הנדל"ן בבנק לאומי, שפורסם בגלובס ב-6 בספטמבר 2026, יום לפני ועידת הנדל"ן. הדברים נאמרו בראיון ולא מהבמה.
- בתחתית המקור מופיע גילוי לפיו המדור נעשה בשיתוף מומחי בנק לאומי, והוועידה נערכת בשיתוף הבנק. הבאנו את הגילוי הזה מפני שהוא רלוונטי לקריאת הדברים.
- אין פרסום רשמי של הלמ"ס או של רשות המסים המפלח עסקאות לפי מדרגות מחיר. מסמך המתודולוגיה של הלמ"ס קובע חלוקה לפי מחוזות ולפי קבוצות גודל במספר חדרים בלבד. לכן לא מופיע כאן שום אחוז של עסקאות לפי טווח מחיר.
- נתון שלא נכנס: הדיווח מציין עלייה של כ-28 אחוזים ביוני מול הממוצע החודשי שקדם לו. לא הצלחנו לשחזר אותו מאף בסיס השוואה שהלמ"ס מפרסמת, ולכן הוא אינו מובא כאן.
- המקור אינו נוקב באף עיר, ולכן אין בכתבה רשימת ערים. טקסט על עיר ומחיר שמופיע בתחתית עמוד המקור שייך לכותרת של כתבה אחרת ואינו חלק מהראיון.
- נושא ההון העצמי אינו מוזכר במקור כלל, ולכן לא צורף לו שום נתון בנושא.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- 70% בהנחת קבלן ו-72% בתנאי תשלום: מה עונת הדוחות מגלה על המחיר האמיתי
- 13% מהאשראי החוץ-בנקאי לנדל"ן בפיגור: מה זה אומר לרוכשים במבצע 90/10
- העסקאות בנתיבות גדלו פי חמישה, והמחיר למטר עלה בכ-9% בלבד
- הלמ"ס חושפת: שוק הנדל"ן נבלם, ערים מסוימות דווקא מזנקות
- יהיה קל למכור אותה? עסקאות 3 חדרים ב-64 ערים, ומה עם התשואה
סיכום
הטענה שהרוכשים מתרכזים בדירות עד 3 מיליון שקל היא הערכה של בכיר בבנק, ואין לה פרסום רשמי מאחוריה. מה שכן רשמי הוא שהעסקאות בדירות חדשות עלו, ושמלאי הדירות החדשות עומד על 26 חודשי היצע.
- מה רשמי: כ-22,640 דירות ברבעון, 42.7 אחוזים מהן חדשות
- המגמה: עלייה של 18.4 אחוזים בעסקאות דירות חדשות מול הרבעון הקודם
- הלחץ: כ-84,280 דירות חדשות למכירה, 26 חודשי היצע
- מה אינו רשמי: אין פילוח עסקאות לפי מדרגות מחיר, בשום פרסום
- לרוכש: המלאי הוא מקור הכוח שלכם, ולא הכותרת על הטווח
שאלות ותשובות
יש נתון רשמי על כמה עסקאות נעשו עד 3 מיליון שקל?
אז מה כן ידוע על הרבעון השני?
מי אמר את זה, ובאיזו במה?
26 חודשי היצע, זה הרבה?
אני מחפש דירה בתקציב הזה. מה זה אומר לי?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
26 חודשי היצע זה ממש הרבה… זה אומר שהקבלנים בבעיה רצינית או שאני מפספס משהו?
קנינו דירה חדשה בסוף השנה שעברה וממש הרגשנו את זה בשטח. המוכר היה הרבה יותר גמיש ממה שציפינו, כנראה בגלל המלאי הגדול. 84 אלף דירות זה מספר מטורף שעמד מולנו כקונים 😅