החל מה-1 ביוני 2025 בוטלה הוראת השעה שהייתה בתוקף בחמש השנים האחרונות. ההוראה הזו קיצרה את תקופת ה"גרייס" בתשלום מס רכישה למשפרי דיור – מ-24 חודשים ל-18 חודשים.
אבל עכשיו, עם השינוי החדש, משפרי דיור יכולים שוב להחזיק שתי דירות לתקופה של עד 24 חודשים (במקום 18) מבלי לשלם מס רכישה על הדירה הנוספת. זה שינוי שיכול לחסוך עשרות אלפי שקלים, אבל שימו לב – לא כולם באמת יצליחו לנצל את ההקלה הזו. הסיבה? מגבלות מימון ותזרים מזומנים שרוב משקי הבית בישראל מתמודדים איתן ביומיום.
מה אומרת ההוראה?
לפני כחמש שנים נכנסה לתוקף הוראת שעה שקבעה שמשפרי דיור – כלומר, מי שקנה דירה חדשה ועדיין מחזיק בדירה קיימת – צריכים למכור את הדירה הנוכחית תוך שנה וחצי כדי לשלם מס רכישה לפי דירה יחידה. עכשיו, עם ביטול ההוראה, יש להם שנתיים שלמות לעשות את זה – מה שיכול להקל משמעותית על התזרים ולתת יותר שקט בתכנון מכירת הדירה, בלי לחץ.
המדינה בחרה לא להאריך את ההוראה הזו כדי לעזור למשפרי דיור בשוק לא פשוט, ולא לדחוף אותם למכור מהר ולהסתכן בהפסדים או בקשיים למצוא דיור חלופי. מצד שני, דווקא ההקלה הזו עלולה לעכב מכירות של דירות קיימות – וזה עלול לפגוע בהיצע בטווח הקצר.
האם באמת מדובר בהטבה פרקטית?
למרות ההקלה הרגולטורית, רבים ממשפרי הדיור פשוט לא יוכלו להרשות לעצמם להחזיק שתי דירות בו זמנית. לרובם אין מספיק הון נזיל, והם צריכים את הכסף ממכירת הדירה הנוכחית כדי להשלים את רכישת הדירה החדשה – במיוחד כשמדובר בדירות מקבלן, שדורשות תשלומים לאורך זמן.
הפער התזרימי בין הרכישה למכירה יכול להגיע גם למיליוני שקלים, ופתרונות כמו הלוואות גישור או משכנתאות בלון לא תמיד אפשריים – ולפעמים אפילו מסוכנים. וגם מהכיוון של הבנקים המצב לא פשוט: רבים מהם מקשיחים את התנאים ודורשים לראות התקדמות ממשית במכירת הדירה הקיימת לפני שיאשרו מימון לעסקה החדשה.
כך, משפרי דיור עלולים למצוא את עצמם במצב בעייתי – עם חוזה חתום, התחייבויות כספיות, ודירה ישנה שעדיין לא נמכרה.
תכנון פיננסי מוקדם – המפתח להצלחה
יותר מתמיד, רכישת דירה חדשה דורשת לא רק להכיר את שוק הנדל"ן – אלא גם לבנות תוכנית פיננסית חכמה. תכנון מסלול מימון, בדיקה מדוקדקת של לוחות התשלומים, והתייעצות עם יועץ משכנתאות – אלה כבר לא רק המלצות, אלא צעדים שחייבים לעשות.
לא כולם יוכלו לנצל את ההטבה, אבל כל אחד יכול להתכונן אליה נכון. שיקולים כמו תזמון הרכישה, בחירת הפרויקט, קבלת אישור מימון מראש, והבנה של הנקודות שעלולות להכשיל את העסקה – חשובים היום יותר מאי פעם. ובמיוחד כשקונים דירה מקבלן – חובה להבין את לוח התשלומים המלא, ולוודא שהוא מתאים ליכולות הכלכליות האמיתיות שלכם – לפני שחותמים על החוזה.
תוכלו לצפות בשידור המוקלט כאן ולקבל את כל ההסברים:
שאלות ותשובות נפוצות
החל מ-1 ביוני 2025, אפשר להחזיק שתי דירות למשך 24 חודשים (במקום 18) מבלי לשלם מס רכישה על דירה שנייה – כל עוד החוזה נחתם אחרי תאריך זה.
למשפרי דיור – מי שכבר יש להם דירה, ורוכשים חדשה. אבל זה רלוונטי רק למי שיכול להרשות לעצמו להחזיק את שתי הדירות במקביל, מבחינת תזרים וכסף זמין.
לא בהכרח. אם אתם חייבים למכור את הדירה הישנה כדי לממן את החדשה – כנראה שלא תוכלו לנצל את הארכת התקופה בפועל.
לעשות תכנון פיננסי מדויק, לבדוק את לוח התשלומים של העסקה, להתייעץ עם יועץ משכנתאות ולוודא שהמכירה של הדירה הקיימת תקרה בזמן הנכון – כדי לא להיתקע.
סיכום
הוראת השעה החדשה נותנת יותר זמן – שנתיים במקום שנה וחצי – אבל זה לא בהכרח אומר שמדובר בזמן שניתן לנצל בפועל. המציאות הכלכלית היום – עם יוקר הדיור, עלויות המימון והקשיים בתזרים – הופכת את ההטבה הזו מתיאוריה יפה לאתגר אמיתי. עבור הרבה משפחות, גם בלי קשר להטבה, מכירת הדירה הקיימת תצטרך לקרות מוקדם – פשוט כי אין דרך אחרת לממן את הרכישה החדשה.
הנקודה החשובה באמת היא לא כמה חודשים קיבלתם – אלא האם יש לכם תוכנית ברורה, הבנה פיננסית, והיכולת להחזיק שתי דירות בלי להיכנס לסיכון. לפני שמתרגשים מההטבה – עצרו רגע וחשבו: האם היא באמת מתאימה לכם?
