בשנים האחרונות, לנוכח חוסר בקרקעות זמינות לבנייה והצורך בהגדלת היצע הדירות, המדינה דוחפת יותר ויותר פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית 2025. המטרה – לנצל את הקרקעות הקיימות, לשדרג תשתיות, ולחזק מבנים ישנים שאינם עומדים בתקן הבנייה הישראלי בפני רעידות אדמה והתקפות טילים.
בשל מצוקת הדיור והצורך בשדרוג המרחב העירוני, קיימים מספר מסלולים משפטיים ותכנוניים לעידוד התחדשות עירונית – הבולטים שבהם: פינוי-בינוי, תמ"א 38 (חיזוק ותוספת או הריסה ובנייה), וחלופת שקד – תוכנית חדשה שנוצרה לאחר ביטול תמ"א 38.
למרות שמסלולים אלו חולקים מטרה משותפת – חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה וחידוש המרחב העירוני – הם שונים בהיקף הבנייה, בתהליך האישור, בזכויות הדיירים, ובמעורבות הרשויות.
מהי תמ"א 38?
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה והתקפות טילים. היא נולדה ב-2005 בעקבות ההבנה כי מאות אלפי מבנים שנבנו לפני 1980 אינם עומדים בתקן 413.
קיימות שתי גרסאות עיקריות:
- תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת): חיזוק המבנה הקיים והוספת דירות, ממ"דים, מרפסות, חניות, מעלית ותשתיות חדשות – כאשר הדיירים ממשיכים לגור בבניין. מדובר בפתרון מהיר יחסית, אך הדירות הקיימות נשארות עם תשתיות ישנות.
- תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש): הריסת הבניין ובנייה מחדש בהתאם לתקנים עדכניים, עם תוספת יחידות דיור. היתר הבנייה ניתן ישירות מהוועדה המקומית. הבנייה מוגבלת לרוב לגובה עד 10 קומות.
יתרונות:
- הליך מהיר יותר מפינוי-בינוי (חיסכון של כ-3 שנים)
- מתאים גם לבניינים בודדים (מינימום 4 יח"ד קיימות)
- מאפשר זכויות בנייה נוספות
חסרונות:
- אינו מחייב את הרשויות המקומיות לאשר כל פרויקט
- חשוף להתנגדויות תכנוניות
- תוקפה פג ב-2022, למעט ערים שנתנו ארכה עד מאי 2026
מהו פינוי-בינוי?
פינוי-בינוי הוא פרויקט בהיקף רחב שבו נהרסים מספר מבנים (לפחות 24 יח"ד קיימות) ובמקומם נבנית שכונה חדשה – כולל תשתיות, שטחים ציבוריים, ושטחי מסחר.
מאפיינים עיקריים:
- היקף: פרויקטים גדולים יחסית – מינימום 24 יחידות דיור קיימות, ובנייה מחדש הכוללת לפחות 70 יחידות דיור חדשות.
- דיור חלופי: הדיירים מפונים לדירות שכורות או דיור חלופי עד לסיום הפרויקט.
- תכנון כוללני: כולל פיתוח המרחב הציבורי – כבישים, גינות, חניות, שטחי מסחר ומבני ציבור.
- שילוב שימושים: לרוב משולב גם שטח מסחרי ותעסוקתי לשירות התושבים.
יתרונות:
- מאפשר הקמת שכונה מתוכננת היטב
- מוסיף תועלות ציבוריות כמו גנים, בתי ספר, כבישים
- תורם להתחדשות עירונית כוללת
חסרונות:
- תהליך ארוך – בממוצע 10 שנים עד מסירת מפתח
- דורש הסכמות של רוב הדיירים – ולעיתים נתקל בהתנגדויות
- מחייב אישור מהרשות המקומית ומהוועדה המחוזית
מהי חלופת שקד?
חלופת שקד (על שם השרה לשעבר איילת שקד) הוצגה ב-2022 כהסדר חדש לעידוד חיזוק מבנים והתחדשות עירונית לאחר ביטול תמ"א 38.
מאפיינים:
- מבוססת על תוכניות מתאר מקומיות (שליטה גבוהה לרשות המקומית)
- מאפשרת הריסה ובנייה מחדש בלבד
- זכויות בנייה בין 400% ל-550% – בהתאם למיקום
יתרונות:
- מתאימה לרוח החוק החדשה
- מאפשרת תכנון מותאם לתחבורה ותשתיות
- מעודדת תוצאה איכותית בטווח הארוך
חסרונות:
- לרוב מעניקה פחות זכויות ליזמים ודיירים
- מחייבת קידום תוכניות עירוניות – מה שיכול לקחת זמן
- פחות ודאית מבחינת קבלת היתרים
אז מה עדיף?
הבחירה תלויה במיקום, רצון הדיירים, כדאיות ליזם, ותוכניות הרשות המקומית.
סיכום
התחדשות עירונית 2025 מציעה מגוון מסלולים – מתמ"א 38 המהירה, דרך פינוי-בינוי המקיף, ועד חלופת שקד החדשה. לכל מסלול יתרונות, חסרונות, ומאפיינים רגולטוריים שונים.
לפני בחירה במסלול, מומלץ להיוועץ עם אנשי מקצוע, לבדוק זכויות דיירים, לבחון את מיסוי תמ"א 38 ופינוי-בינוי, ולעיין בתוכניות המתאר של העיר.
בסופו של דבר, ההבדל בין המסלולים נוגע לא רק לכמות הדירות או לגובה הבניינים – אלא לאסטרטגיה הכוללת של חידוש המרחב העירוני ושיפור איכות החיים.
תודה לעו"ד רותם מוקד מלשכת המארגנים על השתתפות בכתיבת המאמר ולצוות התחדשות בקליקה.
2 תגובות
סוף סוף הסבר ברור על ההבדלים! זה עוזר להבין מה מתאים לכל בניין ולא להסתמך רק על מה שהיזם אומר 🙂
כתבה מצוינת – עושה סדר בכל הבלבול סביב ההתחדשות העירונית. אהבתי במיוחד את ההשוואה הגרפית בין המסלולים, כי זה באמת עוזר לדיירים לדעת אם ללכת על תמ"א 38 המהירה או פינוי־בינוי המקיף.