בקצרה
בפרויקטי התחדשות עירונית בישראל, אם 67% מבעלי הדירות חתמו על ההסכם, ניתן להגיש תביעה נגד דיירים סרבנים. דייר שמתנגד ללא סיבה מוצדקת עלול להיתבע לפיצויים של מאות אלפי שקלים או אפילו מיליונים. לעומת זאת, בניין שלם שמסרב להצטרף לפרויקט פינוי-בינוי לא ניתן לכפות עליו בחוק, והוא יכול להישאר מבודד באזור הבנייה החדש.
📌 עיקרי הכתבה
- נדרשת הסכמה של 67% מבעלי הדירות כדי להגיש תביעה נגד דייר סרבן
- דייר סרבן עלול לשלם פיצויים של מאות אלפי שקלים או מיליונים
- אין חובה חוקית שיכולה להכריח בניין שלם להצטרף לפינוי-בינוי
- קליקת הנדלן מונה 300,000+ חברים עם מעל 2 מיליארד שח בעסקאות
- בניין סרבן עלול להישאר מבודד באזור בנייה חדש עם ירידת ערך נכסים
קליקת הנדל"ן, מועדון צרכנות בנדל"ן וכסף עם 300,000+ חברים, 2,000+ ליווים מוצלחים ומעל 2 מיליארד ש"ח בעסקאות.
← על הקליקה
עודכן לאחרונה: 22/10/2025
התחדשות עירונית בישראל, בין אם באמצעות תמ"א 38 שהולכת ומתמעטת, ובין אם בפרויקטים של פינוי-בינוי, הפכה למנוע צמיחה משמעותי בתחום הנדל"ן. מעבר לתוספת יחידות דיור, היא כוללת שדרוג תשתיות, חיזוק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה והתקפות טילים, שיקום שכונות ושיפור איכות החיים של הדיירים.
אלא שהדרך להצלחה מלאה באתגרים, ואחד המרכזיים שבהם הוא קבלת הסכמות מהדיירים – הן בבניין בודד והן במתחמים הכוללים מספר בניינים. מה קורה כאשר חלק מהדיירים מתנגדים? ומה עושים כאשר בניין שלם בוחר לא להשתתף?
התנגדות מצד חלק מהדיירים: "הדייר הסרבן"
בפרויקטים של התחדשות עירונית, ההסכמה של הדיירים היא תנאי בסיסי לקידום. אך לא תמיד יש הסכמה מלאה. כאן נכנס לתמונה המושג המשפטי "דייר סרבן" – בעל דירה שמסרב לחתום או שמעכב את הפרויקט מסיבות שאינן בהכרח מוצדקות.
אז מה אומר החוק?
לפי החוק, אם 67% מבעלי הדירות חתמו על הסכם בפרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38, ניתן להגיש תביעה לבית המשפט או למפקח על רישום המקרקעין נגד הדיירים הסרבנים.
במקרים שבהם הדייר מסרב מסיבות מוצדקות – כמו פגיעה בזכויות, הצעה לא הוגנת, חוסר בערבויות – בית המשפט עשוי לקבל את עמדתו. אך אם הסירוב ייחשב ל"סרבנות בלתי סבירה", הדייר עלול להיתבע לפיצויים בגין עיכוב הפרויקט, כאשר במקרים רבים מדובר בסכומים של מאות אלפי שקלים ואף מיליונים.
איך מתמודדים בפועל?
לרוב, חברות מארגנות, יחד עם יזמים ועורכי הדין של הפרויקט, פועלים תחילה באמצעות הידברות. לעיתים מציעים שינויים ספציפיים בתנאים עבור אותו דייר, כל עוד לא נפגע עקרון השוויון. ישנם גם מקרים בהם מוצע מימון לייעוץ משפטי עצמאי על חשבון היזם. אם כל אלו לא מצליחים – תוגש תביעה.
התנגדות מצד בניין שלם בתוך מתחם פינוי-בינוי
בפרויקטים רחבי היקף של פינוי-בינוי, ייתכן שכל הדיירים בבניין מסוים יבחרו לא להצטרף. הסיבות לכך מגוונות – מחוסר אמון ביזם, דרך אי שביעות רצון מההצעה הכלכלית, חשש מפגיה זמנית באיכעות החיים ועד שיקולים קהילתיים ו/או פוליטיים או רצון להפעיל לחץ לקבלת תמורות גבוהות יותר.
מה קורה במצב כזה?
מדובר באתגר שונה מדייר סרבן בודד:
- נכון להיום, אין חובה חוקית שיכולה להכריח בניין שלם להצטרף לפרויקט פינוי-בינוי. כל בניין הוא יחידה עצמאית, ויש צורך בהשגת רוב חוקי גם בתוכו. אם בניין שלם אינו חותם, היזם, הדיירים, העיריים וגורמים אחרים לא יוכלו לכפות על הבניין להצטרף.
- תכנונית, בניין סרבן עשוי להקשות על קידום המתחם – הוועדה המקומית לתכנון ובנייה צריכה להכריע האם ניתן לפצל את המתחם, לעקוף את הבניין הסרבן או להתאים את הפרויקט כך שישמור על היתכנות כלכלית.
- האפשרויות במקרה כזה:
- פיצול הפרויקט והתעלמות מהבניין המתנגד (אם הדבר מתאפשר תכנונית).
- ניסיון לשכנע מחדש לאור התקדמות הבניינים הסמוכים.
- מו"מ מסחרי נוסף עם תמורות מותאמות לבניין, בהנחה ומתאפשר מבחינה כלכלית ו/או תכנונית.
- פנייה לעירייה ו/או למנהלת העיר לצורך גיבוש פתרונות והבהרת השלכות.
- פגיעה אפשרית בעתיד על ידי ירידת ערך של הנכסים בבניין שלא היה מעוניין להצטרף, וסביבו ייבנה מתחם חדש.
- ומה החוק אומר?
בעקבות מקרים חוזרים של התנגדות מצד בניינים שלמים, התעורר שיח ציבורי ומשפטי בנושא "הבניין הסרבן", מתוך תקווה לגיבוש מסגרת חוקית שתיתן מענה ברור למצבים כאלה. עם זאת, נכון לעכשיו אין בחוק סמכות שמאפשרת לכפות על בניין שלם להצטרף לפרויקט. גם אם קיימת הסכמה מלאה מצד יתר בעלי הדירות במתחם, בניין יחיד שמתנגד אינו מחויב להצטרף.
במקרים מסוימים, אם הדבר מתאפשר, ניתן לעדכן את התוכנית כך שתכלול רק את הבניינים המסכימים ולעקוף את הבניין המתנגד, מה שעלול להשאירו מבודד בתוך אזור בבנייה.
מה ניתן לעשות כדי למנוע התנגדויות?
- שקיפות מלאה: הסבר לדיירים על כל שלבי הפרויקט, תוך מתן ייעוץ מלא על ידי חברה מארגנת עורך דין מטעם בעלי הדירות, מפקח מטעמם, שמאי, ועוד.
- בחירת נציגות חזקה: נציגות שתפעל למען כלל הדיירים ותדע, יחד עם החברה המארגנת, לנהל מו"מ חכם מול היזם.
- מענה פרטני: במקום להכליל את כל הסרבנים תחת אותה קטגוריה, ניתוח פרטני של ההתנגדויות עשוי לפתור את הרוב בדרכי נועם.
זכרו!
לא כל מי שנקרא "דייר סרבן" הוא בהכרח כזה – ייתכן שחסר לו מידע, שלא קיבל תשובות, או שהוא פשוט חושש. רק הידברות נכונה, מענה אישי והבנה מעמיקה יביאו להסכמה רחבה. נכון, במקרים מסוימים אכן יש את "הדייר הסחטן", שכל רצונו הוא להוציא יותר מיזם עבור עצמו על חשבון יתר בעלי הדירות.
סיכום
הידברות נכונה היא ההתחלה, האמצע והסוף של כל פרויקט התחדשות עירונית מוצלח. שיתוף פעולה עם חברה מארגנת מקצועית יכול לסייע באיחוד כלל בעלי הדירות וביצירת חזון משותף לכל הבניינים במתחם.
בסופו של דבר, הצלחתו של פרויקט תלויה במידה רבה בהסכמה רחבה בין הדיירים. כאשר קיימת התנגדות מצד דיירים בודדים – החוק מציע כלים להתמודדות. אך כשמדובר בבניין שלם שמתנגד, המצב מורכב יותר והפתרונות מבוססים על דיאלוג, גמישות ויצירתיות.
המפתח הוא לבנות אמון, לנהל משא ומתן מושכל, לייצר שקיפות מלאה ולגבש פתרונות מותאמים שיגייסו כמה שיותר שותפים לתהליך – בדרך ליצירת סביבה חדשה, מתקדמת ואיכותית לכולם.
תודה לעו"ד רותם מוקד מלשכת המארגנים על השתתפות בכתיבת המאמר ולצוות התחדשות בקליקה.
שאלות ותשובות
מה חשוב לדעת על התנגדות מצד חלק מהדיירים: "הדייר הסרבן"?
בפרויקטים של התחדשות עירונית, ההסכמה של הדיירים היא תנאי בסיסי לקידום. אך לא תמיד יש הסכמה מלאה. כאן נכנס לתמונה המושג המשפטי "דייר סרבן" – בעל דירה שמסרב לחתום או שמעכב את הפרויקט מסיבות שאינן בהכרח מוצדקות.
אז מה אומר החוק?
לפי החוק, אם 67% מבעלי הדירות חתמו על הסכם בפרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38, ניתן להגיש תביעה לבית המשפט או למפקח על רישום המקרקעין נגד הדיירים הסרבנים.
איך מתמודדים בפועל?
לרוב, חברות מארגנות , יחד עם יזמים ועורכי הדין של הפרויקט, פועלים תחילה באמצעות הידברות. לעיתים מציעים שינויים ספציפיים בתנאים עבור אותו דייר, כל עוד לא נפגע עקרון השוויון. ישנם גם מקרים בהם מוצע מימון לייעוץ משפטי עצמאי על חשבון היזם.
מה חשוב לדעת על התנגדות מצד בניין שלם בתוך מתחם פינוי-בינוי?
בפרויקטים רחבי היקף של פינוי-בינוי, ייתכן שכל הדיירים בבניין מסוים יבחרו לא להצטרף.
מה ניתן לעשות כדי למנוע התנגדויות?
שקיפות מלאה: הסבר לדיירים על כל שלבי הפרויקט, תוך מתן ייעוץ מלא על ידי חברה מארגנת עורך דין מטעם בעלי הדירות, מפקח מטעמם, שמאי, ועוד. בחירת נציגות חזקה : נציגות שתפעל למען כלל הדיירים ותדע, יחד עם החברה המארגנת, לנהל מו"מ חכם מול היזם.
📖 אולי יעניין אותך גם:
- התחדשות עירונית בישראל: איך זה עובד ולמה זה משתלם גם לכם?
- זכויות דיירים בהתחדשות עירונית: מהן ועל מה אסור לוותר
- יותר תכנון, פחות מימוש: דוח הרשות להתחדשות עירונית חושף פערים בשטח
- מי הם השחקנים המרכזיים בהתחדשות עירונית וכיצד נכון להתנהל מולם?
- האם דיירים סרבנים יוכלו להמשיך לעכב פרויקטים? התיקון שמטלטל את השוק
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
4 תגובות
היי, תודה רבה על הכתבה, אכן תוכן חשוב והכרחי.
ברשותכם אשמח לשמוע בפירוט מה החוק אומר בנוגע לאיחוד חלקות לטובת פינוי בינוי/תמ״א.
במידה ויזם מעוניין לאחד חלקות ולאחד את הפרויקט ולבצע אותו כפרויקט אחוד כמה אחוז הסכמה נדרש בכל אחד מן השלבים.
1. באיחוד חלקות? כמה אחוז מן הדיירים נדרשים לאשר את איחוד החלקות (אל מול זה שהועדה המקומית מאשרת )?
2. ובמידה ואוחד ואושר מול ועדה מקומית כמה אחוז מכלל הדיירים נדרשים לאשר את הפרויקט.
מעבר לכך מה קורה אם יש דיירים סרבנים בשלב א׳ של איחוד החלקות.
נ.ב, אני עוקב הדוק של התוכן שלכם ביוטיוב הוא מצוין ומעשיר, תודה רבה!
היי,
כל בניין צריך לעבור את הרוב הדרוש בפני עצמו וגם כל הפרויקט ביחד צריך לעבור את הרוב הדרוש – מעל 66.67%.
חייבים להבין שגם לדיירים יש חששות אמיתיים. זה הבית שלהם, לא עסקה עסקית. קצת אמפתיה לא תזיק מצד היזמים.
מטורף כמה פרויקטים נתקעים בגלל כמה דיירים שמתעקשים!