← על הקליקה
דוח רשמי שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסכם את 2025 עם שורת שיאים מרשימים: 72,736 יחידות דיור אושרו בתכניות חדשות במסגרת התחדשות עירונית, עלייה של 26% לעומת השנה שעברה.
מדובר בשנה שנייה ברציפות שבה מודל הפינוי-בינוי עוקף את התמ“א הוותיקה, אך לצד ההישגים התכנוניים, הדוח מצביע גם על ירידה מטרידה של כ‑20% במספר היתרי הבנייה, סימן לפער מתרחב בין ההצהרות בשולחן השרטוט לבין הפעולה בשטח.
- 72,736 יחידות דיור אושרו בתכניות התחדשות עירונית – עלייה של 26%
- 179 תכניות חדשות קיבלו אישור עם פוטנציאל של 73 אלף יח״ד
- פינוי-בינוי מוביל עם 12,382 יח״ד לעומת 9,802 בתמ״א 38
- ירידה של 20% במספר היתרי הבנייה – רק 22,184 יחידות קיבלו היתר
- 84 אלף דירות לא נמכרו ומעל 200 אלף יח״ד נמצאות בבנייה פעילה
72 אלף יחידות אושרו, 22 אלף קיבלו היתר
תכנון שובר שיאים – אבל בשטח זה מורכב
שנת 2025 מתאפיינת בהיקפי תכנון גבוהים במיוחד:
- 179 תכניות חדשות אושרו, עם פוטנציאל של כ‑73 אלף יח"ד חדשות.
- מתוכן, כ-27% מקודמות ישירות על ידי הרשות, המעידה על מעורבות ממשלתית גוברת.
לצד אלה, עולה גם מספר התחלות הבנייה, לפי נתוני הלמ“ס, בין ינואר לספטמבר נרשמו 16,281 יח"ד בהתחדשות עירונית, המהוות 27% מכלל התחלות הבנייה בישראל.
מדובר בשיעור גבוה יחסית לשנים קודמות, שממשיך את המגמה המתרחבת של ההתחדשות העירונית כתחליף מרכזי להרחבת בינוי חדש בשוליים.
שוברים את התמ“א: הפינוי־בינוי מוביל
בשנת 2025 הפך מודל הפינוי-בינוי לדומיננטי ביותר:
- 12,382 יח"ד קיבלו היתר במסגרת פינוי-בינוי, לעומת 9,802 יח"ד בהתחדשות בניינית (תמ“א 38 ותחליפיה).
- מדובר בשנה השנייה ברציפות שבה פינוי-בינוי עוקף את התמ“א, מה שמעיד על הבשלה רגולטורית ותכנונית, אך גם על אתגרי ביצוע: פינוי-בינוי הוא מודל עתיר סיכון, רגיש לעיכובים לוגיסטיים ותלוי מאוד ברציפות מימון.
עוד לפי הדוח, הוכרזו השנה שיא של 134 מתחמים חדשים:
- 56 במסלול רשויות, עם כ‑66,029 יח"ד מוצעות.
- 78 במסלול יזמים, מה שמעיד על גידול ביוזמות פרטיות לצדו של תכנון מוסדי.
היתרי בנייה: צוואר הבקבוק של המימוש
בעוד שמספר היחידות המאושרות בשולחן התכנון מרשים, הדוח חושף גם את אחד האתגרים המהותיים: צניחה של כ‑20% במספר יח"ד שקיבלו היתרי בנייה לעומת 2024.
בפועל, רק 22,184 יחידות קיבלו היתרי בנייה, כשהפער בין המאושרות לממומשות מעורר דאגה, במיוחד כאשר מדובר בפרויקטים שמתעכבים בשל עומסים בוועדות, שינויים בתקנות ממ"דים, דרישות תשתית חדשות ומורכבויות מימון.
המשמעות: המלאי העתידי קיים, אך נתקע בין שרטוטי התכנית לשטח הבנייה בפועל. פרויקטים רבים עדיין "על הנייר", בזמן שדיירים ממתינים, קבלנים נאבקים בתזרים והיצע הדיור לא זורם לשוק.
מה קורה בשטח? מלאי גבוה, בנייה מתארכת
הדו"ח מרחיב גם על מלאי דירות לא מכורות שהולך ותופס נפח, עם מעל 84 אלף דירות שלא נמכרו באוקטובר 2025, ולמעלה מ‑200 אלף יח"ד בבנייה פעילה.
זמן הבנייה הממוצע מתקרב ל‑3 שנים, ובמקרים רבים אף יותר, מה שגורם ל"מריחה" של ההיצע לאורך זמן ומקשה על התחדשות עירונית שמבוססת על לוחות זמנים נוקשים.
התוצאה היא שוק איטי, עתיר מלאי אך דל באספקה מיידית, המושפע לא רק מהתכנון אלא גם מתזרים, ריביות (שירדו ל‑4% בתחילת 2026) וניהול פרויקטים מורכב בשטח.
שאלות ותשובות נפוצות
סיכום: תכנון מעולה, מימוש בנסיגה
דוח 2025 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית משקף מגמה ברורה:
- תכנון נרחב, שיא במספר התכניות, עלייה בהתחלות בנייה
- ירידה מטרידה במספר ההיתרים, האטה בשוק בפועל, ופערים בין תיאוריה לביצוע
לקראת 2026, ההתמקדות תהיה בהעברת פרויקטים משלב התכנון לשלב הביצוע, פחות הכרזות, יותר מנופים באוויר.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- התחדשות עירונית בישראל: איך זה עובד ולמה זה משתלם גם לכם?
- התחדשות עירונית: מאיפה הכל התחיל ולאן זה הולך?
- פינוי-בינוי 2025: ירידה של 15% בהיתרים, שיא של 76 אלף יח"ד בתוכניות מאושרות | קליקת הנדל"ן
- מהפכת הבקרים: למה ההיתר של הפרויקט שלכם יכול להגיע מהר יותר ב-2026
- פאנל התחדשות עירונית כנס קליקאפ 2025: ראשי ערים, יזמים ומומחים על העתיד של ההתחדשות העירונית בישראל
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
כל עוד אין הקלות אמיתיות ברישוי זה יישאר רק על הנייר.
הכתבה הזאת חייבת להגיע לח"כים. אולי סוף סוף מישהו יתעורר.