כשקוראים "ביטל את העסקה מסיבות כלכליות" מדמיינים משפחה שנקלעה לקושי. ניתוח חדש של סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר מראה שזו רק חצי מהתמונה, והחצי השני מעניין הרבה יותר: חלק ניכר מהמבטלים יכולים בהחלט לעמוד בתשלום. הם פשוט כבר לא בטוחים שהעסקה שווה את זה.

מה נבדק, ולמה דווקא בדרום

גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, ניתחה כמעט 500 עסקאות של דירות שבוטלו באזור הדרום בשנים 2023 עד 2025. הבחירה באזור לא הייתה מקרית: שם היקף הביטולים הוא הגבוה בארץ. מתוך הקבוצה הזאת היא בחנה את מאפייני השכר של מי שציינו שביטלו את העסקה מסיבות כלכליות.

הממצא הראשון שקפץ לה לעין לא היה מספר אלא תכונה, כלשונה: "ההטרוגניות הגבוהה של מבטלי עסקאות אלו". במילים פשוטות, המבטלים אינם קבוצה אחת. הם שתי קבוצות הפוכות שנפגשות באותה שורה בסטטיסטיקה.

שני הקצוות

הניתוח בחן כ-500 עסקאות שבוטלו באזור הדרום בשנים 2023 עד 2025, שם היקף הביטולים הוא הגבוה בארץ. הנתונים מתייחסים למי שציינו סיבה כלכלית לביטול.

הקצה הראשון צפוי: כ-40% מהמבטלים מסיבות כלכליות הם משקי בית שהשכר החודשי שלהם אינו עולה על כ-12 אלף שקל ברוטו. אלה אנשים שהעסקה באמת נעשתה גדולה עליהם, בין אם בגלל ריבית שעלתה, שינוי בהכנסה או תשלום שהגיע מוקדם מהצפוי.

הקצה השני הוא הסיפור. כחמישית מהמבטלים משתייכים למשקי בית עם שכר חודשי ממוצע של כ-60 אלף שקל ברוטו. בן נאים מציינת שחלקם אף "דמויות מאד מוכרות", ומדגישה נקודה שמונעת אי הבנה: אלה אינם רוכשי דירות יוקרה. מחיר הדירה הממוצע שאת רכישתה ביטלו עמד על כ-1.7 מיליון שקל, סכום שאדם בהכנסה כזאת אמור לשאת בלי קושי מיוחד.

ההסבר: זה לא "אני לא יכול", זה "זה כבר לא שווה"

הפער בין ההכנסה למחיר הדירה מוביל למסקנה שמעניינת כל מי שנמצא בשוק היום. בן נאים מחדדת שבמקרים האלה לא בהכרח מדובר בקושי ממשי לעמוד בתשלומים, אלא בשאלה אחרת לגמרי: האם העסקה עדיין נתפסת ככדאית מבחינה כלכלית.

"אז איך יש בעיה כלכלית להשלים את העסקה? אולי כי הקושי שלהם הוא להצדיק את הכדאיות הכלכלית של העסקה?" כתבה. והיא מוסיפה גורם מעשי: "בטח אם הביטול לא עולה הרבה כסף, אם בכלל". כלומר, כשעלות היציאה נמוכה, קל יותר לממש ספק.

זו אמירה משמעותית על מצב השוק. אם רוכשים אמידים מוותרים על דירות בטווח מחירים רגיל כי הם לא משוכנעים בכדאיות, זה אות אחר לגמרי מאשר גל ביטולים שנובע ממצוקה. את המגמה הרחבה תיארנו בכתבה על גל הביטולים ששוטף את שוק הנדל"ן, ואת הצד של היזמים בכתבה על הפער בין כמות הדירות שנמכרות לתמורה עליהן.

כמה ביטולים יש בכלל

כדי לתת גודל לתופעה: לפי סקירת ענף הנדל"ן של משרד האוצר, מספר ביטולי העסקאות שנקלטו במערכת, של עסקאות שבוצעו בשנים 2023 עד 2025, עלה מ-1,294 ל-1,821, עלייה של 41%.

חשוב לקרוא את המספר הזה נכון: אלה ביטולים שנקלטו במערכת לאורך תקופה, ולא כמות חודשית. חלק מהעלייה משקפת דיווחים שנכנסים באיחור על עסקאות ישנות יותר. עם זאת, הכיוון ברור, וזו הסיבה שהנושא מקבל תשומת לב גוברת במשרד האוצר.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

"החשוד המיידי", וההודאה שאין הוכחה

כאן הניתוח עושה משהו שראוי לציון: הוא מצביע על חשוד, ומיד מודה שאין נגדו ראיות. "החשוד המיידי" הוא מבצעי המימון של הקבלנים, כתבה בן נאים, מבצעים שמאפשרים לרוכש לשלם מקדמה קטנה ואת הרוב רק בקבלת המפתח.

הניסוח "אין עדיין ראיית זהב כנגד חשוד זה" הוא של גלית בן נאים בניתוח עצמו, ומופיע כאן כדי לא להציג השערה כעובדה.

ההסבר לחוסר הראיות טכני ומשכנע: חובת הדיווח לרשות המסים על הטבות מימון בעסקאות נדל"ן נכנסה לתוקף רק בסוף 2024, בעוד שרוב הביטולים שנכללו בניתוח הם מעסקאות של 2023 ו-2024. "אין עדיין 'ראיית זהב' כנגד חשוד זה", כתבה, והציעה שבעתיד אפשר יהיה לבחון את הקשר לעומק דרך חוזי המכר עצמם, "לפחות עד אשר נוכל להפעיל כלי בינה מלאכותית על חוזי המכר".

ולמרות זאת, המסקנה שלה חד משמעית: "טוב עשה בנק ישראל כאשר הטיל מגבלות על הטבות המימון, במרץ 25'". ובמשפט שמסכם את הגישה: "לפעמים, כאשר הסיכון גבוה, אפשר להסתפק בראיות נסיבתיות". על המגבלות עצמן ועל מה שהן שינו כתבנו בכתבה על ההגבלות של בנק ישראל על הלוואות הקבלן.

מה לוקחים מזה, אם אתם בשוק עכשיו

• לקרוא את סעיף הביטול לפני החתימה: העלות של לשנות דעת היא חלק מהעסקה, ולא פרט טכני. היא משתנה מאוד בין חוזה לחוזה
• לחשב את התרחיש בלי ההטבה: אם המבצע נגמר, האם התשלום החודשי עדיין אפשרי מבחינתכם
• להפריד יכולת מכדאיות: אלה שתי שאלות שונות, והניתוח הזה מראה שגם אנשים אמידים מתלבטים בשנייה
• להשוות לחלופות באזור: ספק בכדאיות נבדק מול מחירים בפועל, לא מול תחושה
• לא להסיק מהכותרת על השוק כולו: המדגם הוא הדרום בלבד, ובשנים 2023 עד 2025

למי שרוצה את התמונה הרחבה של הביקושים והמחירים לפני החלטה, הסקירות החודשיות שאנחנו מפרסמים, כמו סקירת הכלכלן הראשי, נותנות את הרקע המספרי.

סיכום

ניתוח של סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר על כ-500 עסקאות שבוטלו בדרום מגלה שמבטלי העסקאות אינם קבוצה אחת: כ-40% הם משקי בית עם הכנסה של עד כ-12 אלף שקל, וכחמישית משתכרים כ-60 אלף שקל בחודש ובכל זאת ביטלו דירה של כ-1.7 מיליון. ההסבר לקבוצה השנייה אינו יכולת אלא ספק בכדאיות.

• הממצא: הטרוגניות גבוהה, שני קצוות באותה קטגוריה
• המשמעות: חלק מהביטולים הם הצבעה על מחיר, לא מצוקה
• ההיקף: מ-1,294 ל-1,821 ביטולים שנקלטו, עלייה של 41%
• החשד: מבצעי המימון של הקבלנים, בלי ראיה ישירה בשלב זה
• המסקנה שלה: בנק ישראל עשה נכון כשהגביל את ההטבות ב-2025

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

נדב·לפני 2 שבועות

60 אלף שקל בחודש ומבטלים דירה ב-1.7 מיליון? זה לא כלכלה, זה סנטימנט. הם פשוט חושבים שהמחיר ירד ומחכים לתחתית. יש פה משהו שהנתונים לא מספרים

רוני אזולאי·לפני 2 שבועות

עלייה של 41% בביטולים זה מספר מאוד גדול...

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו