בכל דירה חדשה יש ממ"ד, והחוק פוטר את שטחו מהיטל השבחה. השאלה שעלתה ביהוד נשמעת טכנית: האם הפטור חל רק על הדירות של בעלי הדירות הוותיקים, או גם על הדירות שהיזם בונה ומוכר. התשובה שנתנה ועדת הערר חתכה את השומה ביותר משני שלישים, והיא חלק מקו שמתגבש השנה בוועדות הערר במרכז, עד שהעליון יכריע.

מה נקבע ביהוד

הפרויקט הוא פינוי-בינוי במתחם מוהליבר ביהוד. הוועדה המקומית ביקשה לחייב את היזם בהיטל השבחה גם על שטחי הממ"דים בדירות שהוא מקבל ומוכר, חיוב שהיה מביא את ההיטל, לפי הדיווח בביזפורטל, לכ-3.4 מיליון שקל.

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז מרכז קבעה אחרת: הפטור על הממ"ד חל על כל הדירות בפרויקט, גם אלה של היזם. השומה נקבעה על 970,575 שקל, פחות משליש מהסכום שנדרש.

שם היזם ומספר הדירות במתחם לא פורסמו.

על מה בדיוק היה הוויכוח

היטל השבחה הוא מחצית מעליית שווי הקרקע בעקבות תוכנית, והוא נגבה ברגע המימוש: מכירה, היתר או תחילת שימוש. התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, בסעיף 19(ב)(9), פוטרת מההיטל את ההשבחה בשל בניית מרחב מוגן. את העקרונות של ההיטל ושל המחלוקות עליו הסברנו במדריך על שומה מכרעת ושמאי מכריע.

הוועדה המקומית טענה, לפי הדיווח, שהסכם הפינוי-בינוי נחתם כשהתוכנית המשביחה כבר הייתה בתוקף, ולכן העברת הזכויות ליזם היא מכר, והמכר הוא שמייצר את החיוב. במכר כזה, לשיטתה, הפטור של הממ"ד לא חל על דירות היזם.

ועדת הערר הסתכלה על העסקה כולה: בעלי הדירות מעבירים ליזם זכויות כחלק מהתחייבות להרוס, לבנות ולמסור להם דירות חדשות עם ממ"דים. הבנייה, כולל הממ"דים, היא חלק מובנה מהעסקה ולא אירוע נפרד שבא אחריה.

קו שמתגבש בוועדות הערר

יהוד היא לא ההחלטה הראשונה בכיוון הזה. ביוני דווח על שתי החלטות, בעניין פתח תקווה ובעניין רעננה, שבהן נקבע בדעת רוב שעסקת קומבינציה אינה מכר רגיל ושהפטור חל גם על דירות היזם. ביולי קבעה ועדת הערר במחוז מרכז את אותו עיקרון בעסקת קומבינציה ברחובות.

לפי הדיווח, בהחלטת הקומבינציה הציגה השמאית נאוה סירקיס עמדה מצמצמת יותר, וביהוד היא הצטרפה לתוצאה. פרט כזה מחזק את הכיוון שנוצר בוועדה.

וזו לא הסוגיה היחידה שבה ועדות הערר הרחיבו השנה פטורים בהתחדשות עירונית. על ההחלטה שהחילה את הפטור גם על שטחי מסחר כתבנו בכתבה על הפטור לשטחי המסחר.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

מה עוד פתוח: פסק דין בקר והעליון

מול הקו של ועדות הערר עומדת פסיקה של בית המשפט המחוזי בעניין בקר, שבה הסכם פינוי-בינוי שנחתם כשהזכויות התכנוניות כבר היו קיימות נתפס כמימוש בדרך של מכר. לפי הגישה הזו אירוע המכר מקדים את הבנייה, והפטור על הממ"ד מקבל פרשנות מצומצמת יותר.

לפי הדיווח, הסוגיה הגיעה לבית המשפט העליון, וההכרעה שם עשויה לקבוע כלל לפרויקטים רבים. גם בעבר פסקי דין שינו את חשבון ההיטל, כמו זה שסקרנו בכתבה על הפסיקה שיכולה לחסוך למוכרי דירות.

למה זה חשוב לבעלי דירות במתחמים

ההיטל על דירות היזם לא נשאר אצל היזם. הוא נכנס לדוח האפס, החישוב שקובע אם הפרויקט כלכלי ומה אפשר לתת לבעלי הדירות. בפרויקט שבו היזם מקבל 200 דירות, שטח הממ"דים שלהן מגיע לכ-2,400 מ"ר, וכששווי זכויות הבנייה הוא עשרות אלפי שקלים למטר, הפטור שווה מיליונים.

במתחם גבולי, הפרש כזה יכול להיות ההבדל בין פרויקט שיוצא לדרך לבין פרויקט שנתקע, או בין תמורה מלאה לדיירים לבין דרישה ליותר דירות יזם. לבעלי דירות שנמצאים במשא ומתן זו עוד שאלה לשאול: האם דוח האפס של היזם מניח חיוב על הממ"דים, ומה קורה לתמורה אם העליון יכריע לטובת הפטור. על ההסכמות הנדרשות לבניית ממ"ד בבית משותף כתבנו בכתבה על רוב השכנים הנדרש.

סיכום

ועדת הערר במחוז מרכז קבעה שהפטור מהיטל השבחה על ממ"דים חל גם על הדירות שהיזם מקבל בפרויקט פינוי-בינוי במתחם מוהליבר ביהוד. הוועדה המקומית ביקשה חיוב שהיה מביא את ההיטל לכ-3.4 מיליון שקל, והשומה נקבעה על 970,575 שקל. ההחלטה ממשיכה קו של ועדות הערר במרכז, אבל מולה עומד פסק דין בקר במחוזי, והסוגיה ממתינה לעליון. לבעלי דירות זו שאלה על דוח האפס ועל התמורה.

• במתחם מוהליבר ביהוד ביקשה הוועדה המקומית חיוב שהיה מביא את היטל ההשבחה לכ-3.4 מיליון שקל.
• ועדת הערר במחוז מרכז הכירה בפטור הממ"ד גם בדירות היזם, והשומה נקבעה על 970,575 שקל.
• הפער, כ-2.4 מיליון שקל, נובע משטח הממ"דים: בדרך כלל כ-12 מ"ר בכל דירה חדשה.
• ברמת גן הופחת היטל בפרויקט התחדשות מכ-10.85 מיליון לכ-5.2 מיליון שקל, והסוגיה של הממ"דים ממתינה להכרעת העליון.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו