בקצרה
- בחציון של כל 72 הערים שבדקנו, התשואה המשוערת של דירת 3 חדרים היא 3.05% ושל דירת 4 חדרים 3%. ברמה הארצית אין מנצחת ברורה.
- ב-36 הערים שבהן דירת 3 חדרים מבוקשת בפחות מ-1,852,500 שקל, הקטנה מניבה יותר ב-24 ערים.
- ב-36 הערים היקרות יותר התמונה מתהפכת: דירת 4 חדרים מניבה יותר ב-27 ערים.
- בחציון של 71 ערים, החדר הרביעי עולה 450,000 שקל יותר במודעה ומוסיף כ-1,280 שקל לשכר הדירה המבוקש. התשואה על התוספת עצמה, מחושבת בכל עיר בנפרד, היא בחציון 3.22%.
- בבאר שבע הקטנה מנצחת ובחולון הגדולה, גם כשמחשבים מול עסקאות שנרשמו ברשות המסים ולא רק מול מחיר המודעה.
"קנו דירה קטנה, היא מניבה יותר" הוא אחד המשפטים שמשקיעים שומעים הכי הרבה. בדקנו אותו מול מחירי המודעות ושכר הדירה המבוקש ביד2 בספטמבר 2026, בכל עיר שיש לה גם מחיר וגם שכר דירה לשני הגדלים. המשפט נכון בחלק מהארץ, ובחלק אחר הוא הפוך.
איזו דירה מניבה יותר: 3 או 4 חדרים
דירה קטנה מניבה יותר? בחציון הארצי כמעט תיקו
חישבנו תשואה משוערת לשני הגדלים בכל עיר שיש לה ביד2 בספטמבר 2026 גם מחיר מבוקש וגם שכר דירה מבוקש לדירת 3 חדרים ולדירת 4 חדרים: 72 ערים ויישובים. החישוב הוא שכר הדירה החודשי כפול 12, חלקי המחיר, תמיד של אותו גודל דירה.
בחציון של כל 72 הערים, דירת 3 חדרים מניבה 3.05% ודירת 4 חדרים 3%. ההבדל כל כך קטן שאין לו משמעות מעשית. גם הספירה מאוזנת: ב-33 ערים הקטנה מניבה יותר, וב-39 ערים הגדולה.
הסיבה פשוטה. בחציון של 72 הערים, דירת 4 חדרים מבוקשת ב-25% יותר מדירת 3 חדרים, ושכר הדירה שלה גבוה ב-28%. שתי התוספות כמעט שוות, ולכן גם התשואות. את התשואה של דירת 3 חדרים בכל עיר בנפרד ריכזנו במפת התשואות לדירות 3 חדרים.
מתחת ל-1,852,500 שקל הקטנה מנצחת, מעליו הגדולה
הממוצע הארצי מסתיר חלוקה ברורה. סידרנו את 72 הערים לפי המחיר המבוקש לדירת 3 חדרים, וחצינו אותן בחציון, 1,852,500 שקל.
- 36 הערים הזולות יותר: דירת 3 חדרים מניבה יותר ב-24 מהן, ודירת 4 חדרים ב-12
- 36 הערים היקרות יותר: דירת 4 חדרים מניבה יותר ב-27 מהן, ודירת 3 חדרים רק ב-9
כלומר השאלה "איזה גודל מניב יותר" היא בעצם שאלה על העיר. זו לא חוקיות שמחייבת כל עיר, ובכל חצי יש ערים שהולכות הפוך. אבל כלל אצבע אחד לכל הארץ יטעה אתכם בערך בחצי מהמקרים.
החדר הרביעי: כמה הוא עולה וכמה הוא מכניס
הדרך הכי ברורה להבין את החלוקה היא להסתכל על החדר הרביעי כעל השקעה נפרדת. בחציון של 71 ערים שבהן דירת 4 חדרים מבוקשת ביותר מדירת 3 חדרים, התוספת במחיר המבוקש היא 450,000 שקל, והתוספת בשכר הדירה המבוקש כ-1,280 שקל בחודש. בחציון, התשואה על התוספת עצמה היא 3.22%.
כמה מכניס החדר הרביעי על מה שהוא עולה
הכלל שיוצא מזה פשוט: אם התשואה על התוספת נמוכה מהתשואה של דירת 3 החדרים באותה עיר, החדר הרביעי מושך את התשואה של הדירה כולה למטה. אם היא גבוהה ממנה, הוא מושך אותה למעלה. זה חשבון שאפשר לעשות בחמש דקות לכל עיר, עם שתי מודעות ושני מחירים.
באר שבע וחולון: אותה שאלה, שתי תשובות הפוכות
בחרנו שתי ערים עם הרבה מודעות השכרה, אחת מכל צד של החלוקה: באר שבע, עם 1,181 מודעות השכרה בספטמבר 2026, וחולון, עם 906. הן לא הקצוות של הרשימה, הן דוגמאות שקל לבדוק.
שכר דירה ומחיר: מודעות יד2, ספטמבר 2026. חציון עסקאות: דירה בבית קומות שנרשמה ברשות המסים, יולי 2025 עד יוני 2026. תשואה משוערת: שכר דירה חודשי כפול 12, חלקי המחיר. בירוק: הגודל שמניב יותר בכל עיר.
בבאר שבע, דירת 3 חדרים מניבה 3.8% מול 3.33% לדירת 4 חדרים. החדר הרביעי מוסיף 700 שקל בחודש על 370,000 שקל במחיר, כלומר 2.27% בלבד על התוספת. בחולון המצב הפוך: 2.98% לקטנה מול 3.27% לגדולה, והחדר הרביעי מוסיף 1,300 שקל בחודש על 310,000 שקל, 5.03% על התוספת.
מחיר של מודעה הוא לא מחיר של עסקה, ולכן בדקנו את שתי הערים גם מול חציון העסקאות שנרשמו ברשות המסים, מיולי 2025 עד יוני 2026. המסקנה לא השתנתה: בבאר שבע 3.97% לקטנה מול 3.33% לגדולה, ובחולון 3.1% מול 3.27%. גם מול העסקאות, החדר הרביעי מניב בבאר שבע 2.07% על התוספת, ובחולון 4.08%.
החלון של העסקאות נגמר ביוני 2026 בכוונה. עסקה נרשמת ברשות המסים שבועות עד חודשים אחרי החתימה, ולכן החודשים האחרונים בטבלה חלקיים: ביוני 2026 נרשמו 7,572 עסקאות בכל הארץ, וביולי 2026 רק 4,297.
מה עוד משתנה כשעוברים מ-3 ל-4 חדרים
התשואה היא רק חלק מההחלטה. דירה יקרה יותר דורשת יותר הון עצמי ומשכנתה גדולה יותר, וגם מס הרכישה על דירה נוספת מחושב לפי שווי הדירה, ולכן גדל עם המחיר. את המדרגות עצמן לא נפרט כאן: הן מוסברות במדריך מס רכישה על דירה נוספת.
כדי לראות מה ההבדל במחיר עושה לתשואה שלכם, עם מס הרכישה ושאר עלויות הקנייה, אפשר להכניס את המספרים של שתי הדירות למחשבון התשואה ולהשוות. ואם עוד לא החלטתם איזה סוג משקיעים אתם, עם תשואה שוטפת או עם השבחה לאורך זמן, את ההבחנה תמצאו במדריך השקעה נבונה בדירה.
לפני שבוחרים גודל דירה להשקעה
- לחשב את התשואה של כל גודל בנפרד: שכר הדירה ומחיר הדירה של אותו מספר חדרים, באותה עיר
- לחשב את התשואה על החדר הרביעי: ההפרש בשכר הדירה כפול 12, חלקי ההפרש במחיר
- לבדוק מול עסקאות רשומות: ולא רק מול מחיר מודעה
- לבדוק שכר דירה מול חוזים: מודעה היא בקשה, לא הסכם
- לחשב את כל העלות: הון עצמי, משכנתה ומס רכישה גדלים עם המחיר
- יד2: מחירים מבוקשים ושכר דירה מבוקש לדירות 3 ו-4 חדרים ב-72 ערים ויישובים, ספטמבר 2026, בעיבוד קליקת הנדל"ן. ערים שהנתונים שלהן לא עברו את בדיקות האמינות שלנו לא נכללו.
- עסקאות רשות המסים כפי שהן מופיעות באתר הנדל"ן הממשלתי: דירה בבית קומות בבאר שבע ובחולון, יולי 2025 עד יוני 2026 (אתר הנדל"ן הממשלתי).
- הספירה החודשית הארצית שלפיה נקבע סוף החלון: יוני 2026 ויולי 2026.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- דירת 3 חדרים ביותר מ-5 חדרים בקריית גת? מה באמת קובע את המחיר בעיר
- מה מבקשים, מה משכירים ומה נרשם במרכז ובשרון
- למשפחה ששוכרת חמישה חדרים יש מחיר: מה מכניס החדר הנוסף
- זכיתם בדירה בהנחה? המקרה מחריש שמראה למה חייבים לעשות את החשבון המלא
- כמעט מיליון שקל פחות לדירה: מה הדוח של תדהר מגלה על המחירים בפועל
סיכום: לא הגודל, העיר
הכלל "דירה קטנה מניבה יותר" לא עומד בבדיקה ארצית. הוא נכון ברוב הערים הזולות, ובדרך כלל הפוך בערים היקרות.
- בחציון הארצי: 3.05% ל-3 חדרים מול 3% ל-4 חדרים
- ערים זולות: הקטנה מניבה יותר ב-24 מתוך 36
- ערים יקרות: הגדולה מניבה יותר ב-27 מתוך 36
- הבדיקה שלכם: התשואה על החדר הרביעי מול התשואה על הדירה הקטנה
שאלות ותשובות על גודל דירה להשקעה
דירת 3 חדרים מניבה יותר מדירת 4 חדרים?
איך בודקים את זה בעיר שלי?
למה בערים היקרות דירת 4 חדרים מניבה יותר?
אפשר לסמוך על שכר הדירה במודעות?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
תגובה אחת
ווואלה מעניין, לא חשבתי שזה תלוי כל כך ברמת המחיר של העיר.