בקצרה
- בטבלה 68 ערים ויישובים, לפי מחירים מבוקשים ביד2 לספטמבר 2026 ועסקאות שנרשמו בין יולי 2025 ליוני 2026.
- ב-64 הערים שיש להן גם מחיר וגם שכר דירה, חציון התשואה המשוערת לדירת 3 חדרים הוא 3.0%, ובשמונה מכל עשר מהן היא בין 2.33% ל-4.05%.
- ב-53 מתוך 58 הערים שיש בהן גם מחיר מבוקש וגם חציון עסקאות, המחיר המבוקש גבוה מהעסקאות שנרשמו. בחציון של כל 58 הערים, הפער הוא 8.2%.
- ב-14 ערים המחיר המבוקש גבוה מחציון העסקאות ביותר מ-20%, וזה עדיין לא אומר שיש שם הנחה שמחכה לכם.
- התשואה בטבלה היא תשואה ברוטו ממחירי מודעות, לפני מס רכישה, הוצאות ומימון, ולכן היא נקודת השוואה בין ערים ולא התשואה שתקבלו בפועל.
כמה מניבה דירה להשקעה? התשובה המהירה נמצאת במודעות: שכר הדירה המבוקש לשנה, חלקי המחיר המבוקש. עשינו את החשבון הזה לדירות 3 חדרים בכל עיר שהנתונים שלה עברו את בדיקות האמינות שלנו, ושמנו לידו את מה שנרשם בפועל ברשות המסים, כי מחיר במודעה הוא עדיין רק הצעה.
מה התשואה של הדירה שאתם בודקים
כמה הון עצמי העסקה דורשת
כמה מס רכישה תשלמו
איך נבנית התשואה בטבלה, ולמה היא לא תשואה בפועל
התשואה המשוערת בטבלה היא חשבון פשוט: שכר הדירה המבוקש לדירת 3 חדרים לשנה שלמה, חלקי המחיר המבוקש לדירת 3 חדרים באותה עיר, כפול מאה. למשל בחיפה, שהתשואה בה קרובה לחציון: שכר דירה מבוקש של 3,500 שקל בחודש הוא 42,000 שקל בשנה, ומחיר מבוקש של 1,400,000 שקל נותן תשואה משוערת של 3.0%. שני המספרים באים מאותה שורה של מודעות יד2, לאותו מספר חדרים.
זה מספר טוב להשוואה בין ערים, אבל הוא לא התשואה שתקבלו. שלוש סיבות:
- מחירים מבוקשים: גם המחיר וגם שכר הדירה לקוחים ממודעות. דירה נמכרת ומושכרת במחיר שסוגרים במשא ומתן, ולא במחיר שבמודעה
- תשואה ברוטו: החשבון לא מוריד מס רכישה, עורך דין ותיווך, שיפוץ, ועד בית ותחזוקה, חודשים בלי שוכר, מס על הכנסה משכירות ועלות המימון
- ממוצע של עיר: דירה מסוימת, ברחוב מסוים ובמצב מסוים, יכולה להיות רחוקה ממנו לשני הכיוונים
את התשואה של דירה מסוימת, עם ההוצאות שלה, מחשבים במחשבון התשואה בראש העמוד. את שאר הכלים של האתר תמצאו בעמוד כלים ומחשבונים.
כמה ערים בכל טווח תשואה
כל העמודות לדירות 3 חדרים, והסכומים בשקלים. המחיר ושכר הדירה הם מחירים מבוקשים במודעות יד2, ספטמבר 2026. התשואה המשוערת היא שכר הדירה המבוקש לשנה חלקי המחיר המבוקש, לפני הוצאות, מסים ומימון, ואינה תשואה בפועל. חציון העסקאות מחושב מעסקאות בבנייני מגורים לפי אתר הנדל"ן הממשלתי (רשות המסים), יולי 2025 עד יוני 2026. עסקה נרשמת שבועות עד חודשים אחרי החתימה, ולכן החלון נגמר ביוני 2026. יישובים שהנתונים שלהם לא עברו את בדיקות האמינות שלנו לא מופיעים בטבלה.
מקף במחיר ובתשואה: אין מחיר מבוקש לדירת 3 חדרים במודעות, או שיש פחות מ-10 מודעות מכירה של דירת 3 חדרים בתקופה. מקף בשכירות ובתשואה: אין שכירות מבוקשת לדירת 3 חדרים במודעות, או שיש פחות מ-10 מודעות השכרה ביישוב בתקופה. מקף בעמודת העסקאות: אין בנתונים שבידינו מספיק עסקאות של דירת 3 חדרים בבניין משותף בתקופה.
עודכן: מודעות יד2 ספטמבר 2026 · עסקאות יולי 2025 עד יוני 2026
התשואה המשוערת בכל הערים: רוב הערים באמצע, והקצוות רועשים
ל-64 מתוך 68 הערים והיישובים בטבלה יש גם מחיר מבוקש וגם שכר דירה מבוקש לדירת 3 חדרים. חציון התשואה המשוערת שלהם הוא 3.0%, כלומר בחצי מהן התשואה נמוכה ממנו ובחצי גבוהה ממנו. בשמונה מכל עשר מהן היא בין 2.33% ל-4.05%, העשירון התחתון והעליון.
לפי טווחים, מתוך אותן 64 ערים: ב-9 התשואה המשוערת עד 2.5%, ב-25 מעל 2.5% ועד 3%, ב-17 מעל 3% ועד 3.5%, ב-6 מעל 3.5% ועד 4%, וב-7 ערים מעל 4%.
בקצוות הטבלה, למעלה ולמטה, נמצאות גם ערים שבהן יש מעט מודעות השכרה, או שהמחיר המבוקש לדירת 3 חדרים רחוק מהעסקאות שנרשמו בהן. לכן תשואה חריגה במודעות היא סיבה לבדוק את העיר, ולא מסקנה: שווה להסתכל על הטווח, ולבדוק כל עיר גם מול חציון העסקאות שלה בטבלה.
המחיר במודעה והעסקה שנרשמה: כמה ערים בכל טווח פער
לצד כל עיר בטבלה מופיע גם חציון העסקאות: המחיר האמצעי של דירות 3 חדרים בבנייני מגורים שנמכרו ונרשמו בין יולי 2025 ליוני 2026, לפי אתר הנדל"ן הממשלתי (רשות המסים). עסקה נרשמת שבועות עד חודשים אחרי החתימה, ולכן החלון נגמר ביוני 2026 ולא בחודש קרוב יותר. ב-58 ערים יש גם מחיר מבוקש וגם מספיק עסקאות לחציון, וב-53 מהן המחיר המבוקש גבוה מהעסקאות שנרשמו. בחציון של כל 58 הערים, המחיר המבוקש גבוה ב-8.2%.
לפי טווחים, מתוך אותן 58 ערים: ב-5 המחיר המבוקש לא גבוה מהחציון, ב-12 הוא גבוה ממנו עד 5%, ב-19 מעל 5% ועד 10%, ב-8 מעל 10% ועד 20%, וב-14 ערים מעל 20%.
פער גדול יכול לנבוע מסיבות שאינן הנחה: בין העסקאות הרשומות יכולות להיות דירות שנמכרו במחיר מפוקח, כמו דירה בהנחה ומחיר למשתכן, הדירות החדשות והישנות שנמכרו הן תמהיל אחר מזה שמוצע היום, ומחיר מבוקש במודעה הוא עדיין לא מחיר ששולם. מה שהפער כן אומר: לפני שמתייחסים למחיר במודעה כאל המחיר של העיר, שווה לבדוק מה נמכר בפועל באותו רחוב ובאותו סוג בניין.
כמה ערים בכל טווח פער
הון עצמי לדירה להשקעה: מחצית מהמחיר, ועוד כל ההוצאות
ההון העצמי הוא לא רק המקדמה. לפי הוראה 329 של המפקח על הבנקים, בנק לא יאשר הלוואה לדיור בשיעור מימון של יותר מ-75% בדירה יחידה, 70% בדירה חליפית ו-50% בדירה להשקעה (סעיף 2 בהוראה). כלומר, מי שקונים דירה להשקעה מביאים לפחות מחצית מהשווי מהכיס, ועוד כל ההוצאות שנלוות לרכישה: מס רכישה, עורך דין, תיווך, שמאות ושיפוץ.
למשל, בדירת 3 חדרים בחיפה, שהמחיר המבוקש בה 1,400,000 שקל, מדובר ב-700,000 שקל לפחות, עוד לפני מס רכישה והוצאות. המחשבון בראש העמוד עושה את החשבון עם המספרים שלכם: בוחרים סוג רכישה, והמימון לא יעבור את התקרה של הסוג שבחרתם.
מי שקונים דירה ראשונה ימצאו את התמונה המלאה, כולל דרכים להשלים פער, במדריך הון עצמי לדירה ראשונה. את כל ההוצאות שמעל המחיר, סעיף אחרי סעיף, תמצאו במדריך כמה הוצאות יש ברכישת דירה.
מס רכישה בחשבון של משקיעים: המדרגות קפואות עד 2028
מס רכישה הוא חלק מההון העצמי, ובדירה להשקעה הוא סכום שצריך לתכנן מראש. המחשבון בראש העמוד מציג אותו לפי המדרגות בשני המסלולים, דירה יחידה ודירה נוספת, זה לצד זה, כך שתראו כמה שווה ההבדל בין המסלולים במחיר שהזנתם. לפי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025 של רשות המסים, סכומי המדרגות לא מתעדכנים לפי המדד עד 15.1.2028. את המדרגות, הפטורים וההקלות תמצאו במדריך מס רכישה 2026, את הכללים לדירה נוספת במדריך מס רכישה על דירה נוספת, ואת החישוב המלא, עם חלק בנכס וסוגי נכסים נוספים, בסימולטור מס הרכישה. ועל המס שבצד השני של העסקה, כשמוכרים: מס שבח על דירת השקעה.
מהמפה הארצית לאזורים: הגליל, הנגב המערבי והמרכז
המפה הזו ארצית, ולכן היא עוצרת ברמת העיר. בשלושה אזורים יש באתר עמוד שנכנס לעומק: השקעות נדל"ן בגליל, עם הערים, ההזדמנויות ומה חובה לבדוק, ההשקעה בנגב המערבי, עם מה שאומרות העסקאות בשלוש הערים המרכזיות של האזור, והמרכז והשרון, עם מה מבקשים, מה משכירים ומה נרשם בכל עיר. ולמדריך הכללי על דירה להשקעה: מה לא מספרים לכם על דירות להשקעה.
ואם אתם כבר שוקלים עסקה מסוימת ורוצים שנעבור עליה יחד, זה מה שעושה הליווי להשקעות נדל"ן של הקליקה.
- אתר הנדל"ן הממשלתי (רשות המסים): עסקאות דירות 3 חדרים בבנייני מגורים שנרשמו בין יולי 2025 ליוני 2026, בעיבוד קליקת הנדל"ן. חודשים מאוחרים יותר עדיין חסרים בגלל עיכוב הרישום.
- יד2: מחירים מבוקשים ושכירות מבוקשת לדירות 3 חדרים, ספטמבר 2026, בעיבוד קליקת הנדל"ן. התשואה המשוערת מחושבת מהשכירות ומהמחיר של אותו מספר חדרים.
- המפקח על הבנקים: הוראת ניהול בנקאי תקין 329, מגבלות למתן הלוואות לדיור, סעיף 2.
- רשות המסים: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025, עדכון הסכומים והקפאת הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות מס רכישה.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
סיכום
מחיר במודעה ותשואה ממודעות הם נקודת פתיחה טובה להשוואה בין ערים, ולא יותר מזה. לפני שקונים דירה להשקעה, שווה לבדוק שלושה דברים: מה נרשם בפועל באותו רחוב, כמה הון עצמי העסקה דורשת כולל ההוצאות, וכמה מס רכישה תשלמו במסלול שלכם.
- התשואה המשוערת: חציון של 3.0% ב-64 ערים ויישובים, ובשמונה מכל עשר מהן בין 2.33% ל-4.05%
- מודעה מול עסקה: ב-53 מתוך 58 ערים המחיר המבוקש גבוה מחציון העסקאות שנרשמו, ובחציון של כל 58 הערים הפער הוא 8.2%. פער כזה הוא לא הנחה שמחכה לכם
- הון עצמי: בדירה להשקעה שיעור המימון מוגבל ל-50%, ולכן לפחות מחצית מהשווי, ועוד ההוצאות, באים מהכיס
- מס רכישה: המחשבון מציג את שני המסלולים זה לצד זה, והמדרגות לא מתעדכנות לפי המדד עד 15.1.2028
שאלות ותשובות על מפת התשואות
מה ההבדל בין התשואה בטבלה לבין התשואה שתקבלו בפועל?
מה התשואה המשוערת הטיפוסית לדירת 3 חדרים?
למה המחיר המבוקש שונה מחציון העסקאות הרשומות?
כמה הון עצמי צריך לדירה להשקעה?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
רגע, אז הפער בין המחיר המבוקש לבין מה שנרשם בפועל הוא 8.3% בחציון? זה לא מעט. אז בעצם אם אני קונה לפי מחיר מודעה אני כבר מתחילה עם נזק לתשואה לפני שקניתי כלום…
ווואלה לא הבנתי שיש 11 ערים שהמחיר המבוקש גבוה מהעסקאות ביותר מ-20%! אז מי בכלל קונה שם? 😅