כולנו יודעים שדירה או בית הם נכסים יקרי ערך, שווי מיליוני שקלים. אך למרות שוויים הגבוה, נכסים אלו נותרים “קירות” – נכסים לא נזילים שאינם ניתנים להמרה בקלות לכסף מזומן.
כשרוכשים נכס, כספי המשכנתה מיועדים לרכישתו בלבד. התשלום מבוצע ישירות מהבנק למוכר, והמשכנתה נרשמת על הנכס. משכנתה זו מוגדרת “משכנתה לטובת מגורים”, ובהתאם, סל הריביות שלה נקבע בהתאם לתנאים ייעודיים אלו.
עם השנים, חוב המשכנתה קטן בהדרגה, בעוד שווי הנכס נוטה לעלות. כתוצאה מכך, נפתחת האפשרות לגייס מהנכס כספים נוספים באמצעות משכונו. אך כאן נכנסת לתמונה הרגולציה של הבנקים ובנק ישראל, שמטרתה להבטיח יציבות פיננסית ולמנוע סיכונים מיותרים.
כתבה זו תעסוק באפשרויות למשכון נכס קיים לטובת גיוס כספים. נדון בהגבלות הרגולטוריות החלות על משכון נכסים, נפרט את תנאי ההלוואה, ונבחן סוגים שונים של משכון.
משכון נכס לטובת סגירת חובות – הלוואה “לכל מטרה”:
- ניתן למשכן נכס לטובת כיסוי התחייבויות שונות עד לכדי 50% משווי הנכס הקיים בניכוי יתרת משכנתה קיימת (לדוגמא, שווי נכס 2 מיליון ₪, יתרת משכנתה קיימת 600,000 ₪ ז”א שניתן להגדיל את המשכנתה ב 400,000 ₪ לטובת “כל מטרה”).
- ה”כל מטרה” חייבת להיות עם אסמכתה מספקת לבנק; חוזה הלוואה והוכחה ששולמו הכספים, חוב לחברת אשראי, הלוואת רכב, התחייבות גדולה (טיפול שיניים מסיבי, חתונה לילד וכו’) בחלק מהבנקים הכספים ישולמו לבעל החוב ישירות ובחלק יועבו לחשבון הלווה תחת התחייבות חתומה של הלווה לסלק את החוב המוצהר (לא ניתן להוציא כסף “סתם”).
- במסגרת הוראת השעה (מלחמת “חרבות הברזל”) ניתן לעבור את ה-50% ב 200,000 ₪ אך לא יותר מ-70% משוויו של הנכס.
- הריביות של הלוואה לכל מטרה אינן ריביות משכנתה למגורים והן נחשבות ליקרות יותר.
משכון נכס לטובת רכישת נכס נוסף:
- כיום בנק ישראל אינו מאפשר למשכן נכס לטובת רכישת נכס נוסף.
- כן ניתן למשכן נכס קיים לטובת עזרה ברכישת נכס עבור הילדים (סוג של עזרה בהון עצמי) במקרה זה ההורים ממשכנים את הנכס שלהם לפי “סל דיור” במשכנתה ארוכת טווח והכסף עובר למוכר הנכס של הילדים.
- כן ניתן למשכן נכס לטובת שיפור דיור, ז”א הגדלת המשכנתה הקיימת בכדי לשלם “הון עצמי” למוכר (במידה ואין כסף זמין) במקרה זה ההגדלה תהייה בתנאים של “בלון” (תשלום ריביות בלבד) לתקופה מוגדרת של עד 3 שנים (במקרים חריגים ניתן גם 4), כאשר במכירת הנכס יסולק אותו “בלון”.
- בהגדרה זאת, ניתן למשכן את הנכס עד לכדי 50% משוויו בניכוי יתרת משכנתה קיימת.
גופים חוץ בנקאיים:
יחד עם זאת, ניתן לפנות לגופים חוץ בנקאיים (חוקיים כמובן) קרנות כספיות, חברות ביטוח וכו’, גופים אלו מפוקחים על ידי הממונה על רשות שוק ההון ואינם כפופים לרגולציה של בנק ישראל, כך שדרכם כן ניתן למשכן נכס לטובת רכישת נכס נוסף וכן ניתן להגדיל את ההתחייבות על הנכס לכדי 80% ואף יותר, החיסרון שבד”כ עלות הכסף (הריבית) תהייה גבוה משמעותית מריבית אותה תקבלו בבנק קונבנציונלי, אך יש לבחון ולחשב כל דבר לגופו (לעיתים זה כדאי בהתאם לעסקה).
לסיכום:
איך שלא נסתכל על זה, בכדי למשכן נכס קיים לטובת סילוק חובות ו/או רכישת נכס נוסף יש צורך לעמוד ביחס החזר, כלומר הכנסות והתנהלות אשראי תקינה (כמו משכנתה למגורים). יהיה צורך לבצע שמאות עדכנית לנכס ולבצע רישום של המשכנתה החדשה בזכויות הנכס (טאבו) התאמה של ביטוח החיים. כמו כן במידה והנכס המיועד מוגדר נכס במסגרת “מחיר למשתכן” חלק מהבנקים יפחיתו את הקנס משווי הנכס במידה וזה קיים (ניתן לבקש פטור בוועדת חריגים אם נותרה תקופה קצרה).
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ השביעית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל”ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
