הריבית היא גורם מרכזי המשפיע על חיינו, הן ברמה האישית והן ברמה הכלכלית. הריבית משפיעה על המינוס בבנק, עלויות המשכנתאות, תשואות ההשקעות, ובאופן ישיר גם על מחירי הדירות.

האם עליית הריבית תוביל לירידה בביקוש לדירות? האם מחירי הדירות יירדו? האם משקיעי הנדל”ן ייפגעו? ומה יקרה כאשר הריבית דווקא תרד? 

הכתבה הבאה תציג את ההשפעות הרבות של הריבית על שוק הנדל”ן (רוכשים ומשקיעים) ועל הביקוש לדירות.

חשוב לציין: שינויי הריבית הם רק אחד הגורמים המשפיעים על ענף הנדל”ן. גורמים נוספים, כמו גידול באוכלוסייה, התחדשות עירונית, ותכנון ובנייה, משפיעים גם הם על מחירי הדיור.

כתבה זו היא לצורך ההעשרה בלבד ואינה מהווה המלצת השקעה.

הריבית – מהי?

ריבית היא מושג מרכזי בעולם הכלכלה, המשפיע גם על חיינו האישיים וגם על עסקים וחברות. היא מייצגת את “התשלום” עבור הלוואת כסף (סוג של עלות שכירות הכסף), וקובעת למעשה את שווי האשראי שנלקח. ככל שהריבית גבוהה יותר, כך נשלם יותר עבור הלוואות, וזה משפיע על תחומים רבים; בראש ובראשונה אותו “מינוס” שמשקי בית רבים נמצאים בו, עלות משכנתאות, תשואות השקעות ומחירי דירות.

ריבית: מנגנון משמעותי בעולם הכלכלי

בישראל, קביעת גובה הריבית נתונה בידי “הוועדה המוניטרית” של בנק ישראל. ועדה מקצועית זו, בראשות נגיד בנק ישראל, ושחברים בה המשנה לנגיד ונציגי ציבור, מתכנסת 8 פעמים בשנה ודנה בנושא זה. הוועדה נעזרת בניתוחים כלכליים מעמיקים, המבוצעים על ידי חטיבות המחקר והשווקים בבנק ישראל, תוך בחינת המצב הכלכלי גם בישראל עצמה וגם מחוצה לה.

לאחר דיונים מעמיקים, הוועדה מפרסמת את “הודעת הריבית”, בה נקבע גובה הריבית החדש. החלטה זו משפיעה באופן ישיר על מגוון רחב של תחומים, החל מעלויות משכנתאות ועד להשקעות בשוק ההון. במקרים מיוחדים, כאשר הכלכלה מתמודדת עם קשיים, למשל האטה בצמיחה או ירידה באינפלציה, הוועדה עשויה להחליט על הורדת הריבית. צעד זה נועד לעודד פעילות כלכלית וצריכה, ובכך לתרום לחיזוק הכלכלה.

אפריל 2022: בנק ישראל מעלה את הריבית

באפריל 2022, לראשונה מאז שנת 2018, בנק ישראל העלה את הריבית ל-0.35, מעט מעל תחזיות הכלכלנים. ההחלטה התקבלה על רקע האינפלציה המתמשכת, אך בקצב נמוך יחסית לשאר העולם. בבנק ישראל רצו להימנע מהתחזקות יתרה של השקל.

בינואר 2023 בנק ישראל העלה את הריבית ב-0.5% ל-3.75 – רמת הריבית הגבוהה ביותר מאז שנת 2008. זוהי ההעלאה השביעית מאז אפריל 2022, והיא נועדה לרסן את האינפלציה.

באפריל 2024, לאחר עליה חדה בגובה הריבית במהלך השנה הקודמת, בנק ישראל החליט להשאיר את הריבית במשק ברמה של 4.5% (למרות ירידה באינפלציה ל-2.5%). לדברי הנגיד אמיר ירון, “רמת הריבית הקיימת היום אמורה להיות מרסנת דייה כדי להוריד את האינפלציה ליעד, אבל יחד עם זאת הדרך להתכנסות האינפלציה ליעד עודנה ארוכה. אנו נמצאים בסביבת אי ודאות גדולה, לכן חשוב לי לציין כי בהחלט ייתכן שנצטרך לעלות את הריבית בהמשך ככל שלא נראה את סביבת האינפלציה מתמתנת.” כלומר, נכון לעכשיו ריבית בנק ישראל עומדת על גובה של 4.5%, אך זה עשוי להשתנות בהמשך, תלוי באינפלציה.

עצירה זו עשויה להקל על הנטל הכלכלי של נוטלי המשכנתאות, החווים קשיים בהחזר החודשי. ביולי 2023 דיווחו בנקים על עלייה בפריסת החוב לתקופות ארוכות יותר ועל עלייה מסוימת בפיגורי ההחזרים. לפי נתוני התאחדות יועצי המשכנתאות, נכון לאותו מועד, החזר המשכנתה הממוצע עלה ב-1,150 ₪ לחודש מאז תחילת העלאות הריבית באפריל 2022.

בעולם הריביות ההשפעה הישירה של אותם שינויים בריבית בנק ישראל תהיה על ההלוואות או הפיקדונות הצמודים לריבית הפריים (ריבית הפריים בנויה מריבית בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע של הבנק בגובה 1.5%).

לעומת זאת, הריביות הבנקאיות (ריביות קבועות, משתנות – אותם אנו מכירים בעיקר מעולם המשכנתאות) מושפעות בעיקר מעלויות גיוס הכסף של הבנק באפיקים נוספים (חברות ביטוח, חו”ל וכו’). ניתן לראות שלאורך כמעט עשור בו ריבית הפריים הייתה נמוכה, הריביות האחרות (הקבועות והמשתנות) נעו כלפי מעלה וכלפי מטה (משקיעים השקיעו את כספיהם באפיקים אחרים, שאינם בנקאיים). אך כאשר ריבית בנק ישראל, ובעקבותיה ריבית הפריים עולה, משקיעים חוזרים להשקיע באפיקים בנקאיים. דבר זה מייקר את אותם אפיקים בנקאיים.

אז איך ריבית משפיעה על הביקוש לדירות?

ריבית נמוכה

כאשר הריבית נמוכה, קל יותר לאנשים לקחת משכנתאות ולרכוש דירות. כתוצאה מכך, יותר אנשים נכנסים לשוק ומתחרים על הדירות, דבר המעלה את הביקוש. בין השנים 2012 ל-2021  ריבית הפריים נעה בין 1.6% ל-1.75%. כתוצאה מכך הריביות הקבועות והמשתנות היו נמוכות גם הן בכ-1.5% יותר ממצבן היום. דבר זה איפשר ליותר אנשים להתחייב למשכנתאות ודחף משקיעים רבים להשקיע דווקא בשוק הנדל”ן (הרי גם הפיקדונות הכספיים הושפעו מהריביות הנמוכות). העדפה זו היתה מה שהוביל לביקוש גבוה יותר לדירות, ובעקבותיו לעלייה במחיריהן.

מקרה חריג לקפאון בשוק הנדל”ן הישראלי, למרות הריבית הנמוכה, נרשם בשנת 2018, כאשר שר האוצר משה כחלון ניסה לעשות שינויים בשוק הנדל”ן. כתוצאה מכך, לפי בדיקות שערך אתר מדלן (לוח הנדל”ן מהגדולים בישראל), חלה ירידה משמעותית במספר העסקאות: 9% פחות דירות חדשות ו-12.5% פחות דירות יד שנייה נמכרו בהשוואה לשנה הקודמת.

משכנתה זולה יותר: הזדמנות לחסכון

ריבית נמוכה מאפשרת רכישת דירה בתנאים משתלמים יותר, וחוסכת אלפי שקלים לאורך זמן. למשל, דירה של 2,000,000 ₪ תעלה כ-5,500 ₪ בחודש בסביבת ריבית בגובה 5%, וכ-4,500 ₪ בסביבת ריבית של 3% – פער של כ-2,000 ₪! יתרון זה פותח אפשרויות רבות, ביניהן: רכישת דירה גדולה יותר, מעבר לאזור נחשק, הגדלת החיסכון או השקעות נוספות. 

כאשר סביבת הריבית נמוכה,  יש לזכור שזה מצב זמני העשוי להשתנות בכל רגע נתון. עלייה בריביות תוביל לעלייה משמעותית בתשלומי המשכנתה החודשיים, לאלו שבחרו מסלולים משתנים שאינם קבועים. בהנחה וכן תתקבל ההחלטה להשקיע, התחלת התהליך בהקדם משמעה ניצול של הריבית הנמוכה לאורך זמן רב יותר וחסכון של אלפי שקלים.

ריבית גבוהה

לעומת זאת, כאשר הריבית גבוהה, קשה יותר לאנשים לקחת משכנתה. כתוצאה מכך, פחות אנשים נכנסים לשוק ומתחרים על הדירות, מה שמוריד את הביקוש.

פחות תחרות, יותר כוח

אז נכון, הריבית גבוהה עכשיו, מה שעלול להוביל לעלייה בתשלומי המשכנתה החודשיים. עם זאת חשוב לזכור שרכישת דירה יכולה להיות השקעה משמעותית לטווח הארוך, ולא בהכרח כדאי לוותר עליה רק בגלל מצב הריבית הזמני.

בנוסף, ייתכן שדווקא עכשיו ניתן למצוא הזדמנויות רכישה משתלמות במיוחד, כתוצאה מהרצון של קבלנים ומוכרים לעודד עסקאות. במקרים רבים ניתן לקבל הנחות משמעותיות במחיר הדירה, תנאי תשלום נוחים ואף הטבות נוספות כמו תשלום על שירותי עו”ד, הנחות על מוצרי חשמל ואפילו שיפוצים מסוימים בדירה.

מה צפויה להיות ההשפעה של עליית הריבית על שוק הנדל”ן?

• רוכשי דירות: עליית הריבית תוביל לעלייה משמעותית בהחזר החודשי של המשכנתאות, בעיקר בחלקי המשכנתה בעלי האופי המשתנה. כתוצאה מכך, פחות אנשים יהיו מסוגלים לקחת משכנתה, מה שיפחית את הביקוש לרכישת דירות. ייתכן שירידה בביקוש תוביל לירידה במחירי הדירות, אך קשה לקבוע באופן חד-משמעי.

• משכירי דירות: עליית הריבית צפויה להוביל לירידה משמעותית ברווחים שלהם. בעלי הנכסים יצטרכו להעלות את מחיר השכירות, בגלל ירידה ברווחים ביחס לעלייה בריבית.

השפעת ריבית על השקעות בשוק הנדל”ן

• ריבית נמוכה: כאשר הריבית נמוכה, אגרות חוב (השקעה “בטוחה” יחסית) פחות אטרקטיביות עבור משקיעים. כתוצאה מכך, משקיעים עשויים להעדיף להשקיע בנדל”ן, מה שעשוי להעלות את הביקוש ואת מחירי הדירות.

• ריבית גבוהה: לעומת זאת, כאשר הריבית גבוהה, אגרות חוב יותר אטרקטיביות עבור משקיעים. כתוצאה מכך, משקיעים עשויים להעדיף להשקיע בהן, מה שעשוי להוריד את הביקוש ואת מחירי הדירות. ב-2022 עלה מדד המחירים לצרכן ב-5.3% ומתחילת אותה שנה ועד היום עלתה ריבית בנק ישראל ל-4.5%. שינויים אלה גרמו להאטה בשוק הנדל”ן והבנייה.

משתלם לטווח הארוך

הביקוש הגבוה לדירות וההיצע הנמוך גורמים לערכן לעלות עם הזמן, מה שהופך אותן להשקעה ומשתלמת. השקעה מוקדמת יותר, תניב רווחים גבוהים יותר.

רכישת דירה היא החלטה משמעותית הדורשת סבלנות ותכנון קפדני. חשוב לבצע מחקר מעמיק, לבחור נכס מתאים לצרכים ולכיס, וכך ליהנות מהביטחון והיציבות שרכישת דירה מעניקה.

לסיכום

כתבה זו סקרה את ההשפעות הרבות של הריבית:

• ביקוש לדירות: ריבית נמוכה מעודדת נטילת משכנתאות ורכישת דירות, מה שמעלה את הביקוש. ריבית גבוהה מקשה על נטילת משכנתאות ומפחיתה את הביקוש לדירות.
• שוק הנדל”ן: עליית ריבית פוגעת ברווחי משקיעי הנדל”ן ומקשה על רכישת דירות עבור רוכשים פוטנציאליים. ירידה בביקוש עשויה להוביל לירידה במחירי הדירות בטווח הארוך.
• השקעות: ריבית נמוכה גורמת למשקיעים לחפש אפיקים חלופיים לאגרות חוב, כמו נדל”ן. ריבית גבוהה הופכת אגרות חוב לאטרקטיביות יותר, מה שעלול להוריד את הביקוש לנדל”ן.

ריבית היא כלי רב עוצמה המשפיע על הכלכלה ועל חיינו האישיים. הבנת מנגנון הריבית מבחינה היסטורית, והגורמים המשפיעים עליה חשובה לכל מי שמעוניין לקבל החלטות כלכליות נכונות, גם ברמה האישית וגם ברמה העסקית.

הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ השביעית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל”ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.

המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.